「築48年で旧耐震、しかも自主管理。買う人がいるのだろうか」
「何社かに相談したが、査定自体を断られた」
「立地はいいはずなのに、話が前に進まない」
那古野ビル南館が建つのは、名古屋市西区那古野1丁目15番18号。地下鉄桜通線の国際センター駅から歩いて2分ほどの場所です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で10分ほどの範囲にあたります。
築年数、耐震基準、管理形態。この3つが重なると、買主の融資が通りにくくなり、扱う不動産会社も限られます。ただし「売れない」わけではありません。買う層が変わるだけです。このページではその層と進め方を書きます。買取の金額はここには載せていません。住戸の条件で変わるため、拝見してから書面でお出しします。
この記事の内容
- 那古野ビル南館の建物概要
- 3つの条件が重なると何が起きるか
- それでも買う層は誰か
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
那古野ビル南館の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区那古野1丁目15番18号 |
| 交通 | 地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩2分（資料により3分・4分・5分）／「名古屋」駅 徒歩8〜14分／地下鉄鶴舞線「丸の内」駅 徒歩8〜11分／同「浅間町」駅 徒歩15分／名鉄名古屋駅・近鉄名古屋駅 徒歩15分 |
| 築年月 | 1978年4月（2026年時点で築48年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（一部鉄筋コンクリート造）、地上13階・地下2階建 |
| 総戸数 | 資料により251戸と114戸の記載があります。114戸とする資料は「住戸80戸＋店舗・事務所34戸」という内訳を示しています |
| 専有面積・間取り | 約40㎡〜約86㎡（平均約69.3㎡）／1R・1LDK・2DK・2LDK・2SLDK・3DK・3LDK |
| 管理形態 | 自主管理（那古野管理組合）。管理員の勤務形態は日勤とする資料と巡回とする資料があります |
| 設備 | エレベーター2基（地下1階・1・2・4・5・7・9・11・13階・屋上に停止するスキップ方式）／敷地内駐車場33台分との記載／24時間セキュリティ・防犯カメラ |
| 分譲会社・施工会社 | 名古屋市住宅供給公社／銭高組（設計も銭高組） |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域 |
| ペット | 飼育不可との記載があります |
総戸数は251戸と114戸で大きく分かれています。駅までの所要時間、管理員の勤務形態、駐車場の有無についても記載が割れており、公開情報では確定できませんでした。専有面積の正確な幅、店舗・事務所の階別の配置も確かめられていません。月々の管理費と積立金、積立金の貯まり具合、これまでの修繕の記録とあわせて、査定の際に管理組合の書類で確認いたします。1978年4月の完成なので、建築確認は旧耐震基準の時期にあたります。耐震診断や補強工事が行われているかを、総会議事録であわせて調べます。
那古野1丁目14-18に「那古野ビル北館」（地上15階・地下2階建）があります。この記事は那古野1丁目15-18、13階建の「南館」についてのものです。
この建物は、名古屋市が施行した泥江第一種市街地再開発事業の第一地区として建てられた施設建築物です。北館と2棟一体で1978年4月に完成しました。用途は住宅と店舗・事務所の複合で、エレベーターが一部の階にのみ停止するスキップ方式になっています。学区はなごや小学校・菊井中学校、丸一ストアーまで徒歩5分、新道中央公園まで徒歩10分という記載があります。
3つの条件が重なると何が起きるか
ひとつずつなら乗り越えられる条件でも、重なると実務上の壁になります。
| 条件 | 買主側で起きること |
|---|---|
| 築48年 | 借入期間を短く設定する金融機関があります。月々の返済額が上がり、買える人が減ります |
| 旧耐震基準 | 融資の対象外とする金融機関があります。住宅ローン控除も、要件を満たす書類がなければ使えません |
| 自主管理 | 管理状況の資料を求められます。書類が整っていないと審査が止まります |
| 店舗・事務所併用 | 住宅部分の割合を確認されます。非住宅の比率が高いと慎重に見られます |
この4つが揃うと、住宅ローンを使う一般の買主はかなり絞られます。仲介で売り出しても、問い合わせはあるが融資で止まる、ということが繰り返されがちです。時間だけが過ぎて、掲載期間が長引き、さらに足元を見られる。この悪循環が、この種の物件でいちばん多い失敗です。
それでも買う層は誰か
買主の性質を変えれば、道はあります。
- 現金で買う実需層 … 融資を使わないので、築年数も耐震基準も審査の対象になりません
- 投資目的の買主 … 家賃からの逆算で判断します。国際センター駅徒歩2分という立地は賃貸で効きます
- リノベーションを前提とする買主 … 室内を作り替える前提なので、古さは織り込み済みです
- 事務所や店舗として使う買主 … この建物は住宅と非住宅が混在しており、用途の幅があります
- 不動産会社による買取 … 当社もここに含まれます
大事なのは、最初からこの層に向けて売り出すことです。一般の実需層に向けた広告を出し、融資で止まるのを繰り返してから方針を変えるのでは、その間の時間が無駄になります。
また、耐震診断を実施しているかどうかは確認する価値があります。診断済みで結果が示せれば、使える金融機関が増える可能性があります。総会議事録に記載があるはずですので、査定時に調べます。
- 買主に伝わる強みも、あわせて並べます。
- 国際センター駅まで徒歩2分。名古屋駅、丸の内駅も徒歩圏です
- 名古屋市住宅供給公社の分譲、銭高組の施工。市の再開発事業で建てられた建物です
- 商業地域の駅前立地。賃貸や事務所としての需要が見込めます
- 1Rから3LDKまで幅があり、用途に応じて選べます
- なごや小学校・菊井中学校の学区。丸一ストアーまで徒歩5分です
那古野ビル南館の査定に費用はかかりません。他社で断られた方もご相談ください。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と建物を見せていただいたうえで、金額を紙にしてお渡しします。条件を理由に査定をお断りすることはありません。
お相手は仲介会社ではなく当社です。伊吹株式会社、屋号は不動産のイブキ。免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| 買主の融資審査 | ありません。当社の自己資金で購入するため、審査で止まることが起きません |
| 築年数と耐震基準 | それだけを理由に査定をお断りすることはありません。賃貸として運用できるためです |
| 自主管理であること | 金額を下げる理由にはいたしません。書類の確認に少し日数をいただきます |
| お部屋の支度 | 何もしていただかなくて結構です。荷物を置いたままお引き渡しいただけます |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料はいただきません。売主様と当社の直接の取引になります |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任は負っていただきません。後日の補修費請求もありません |
| 未納がある場合 | 管理費や積立金の滞納があっても取引できます。決済日に代金から差し引いて精算します |
当社は賃貸の仲介が本業です。買い取ったあと賃貸として運用できるので、売買市場で融資が付きにくい物件でも金額を出せます。国際センター駅徒歩2分という立地は、賃貸ではそのまま強みになります。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
南館か北館か、階数、専有面積、間取り、住宅か店舗・事務所か、お住まいか空室かをお知らせください。
管理組合と耐震の資料を集める
自主管理の棟なので、管理組合に連絡して会計と修繕の記録を確認します。あわせて耐震診断や補強工事の有無を議事録で調べ、建築確認済証の日付も確かめます。
建物を見る
室内のほか、共用部、エレベーターの停止階、駐車場を拝見します。スキップ方式なので動線も確認します。30分ほど、お住まいのままで結構です。
数字を紙でお渡しする
当社の買取額、賃貸に回した場合の家賃の見込み、仲介で売り出した場合の想定と想定される期間。これらを1枚に収めます。ここまでにいただく費用はありません。
日取りを決めて引き渡す
ご判断いただいてから契約を交わします。融資審査を挟まないため引き渡しの日を先に固められ、その日に残代金の決済と登記の申請をまとめて行います。
数字だけ受け取って終わりでも構いません。他社で査定を断られたというご相談も受けています。金額が合わなければ売らないという判断で結構ですので、まず数字を持っておいてください。
よくある質問
那古野ビル南館の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。那古野1丁目までは車で10分ほどです
- 築年数・耐震基準・管理形態を理由に査定をお断りしません
- 賃貸が本業ですので、駅前立地を賃貸の強みとして評価できます
- 費用はいただきません。他社で断られた方もご相談ください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 那古野ビル南館は那古野1丁目15-18、国際センター駅徒歩2分のSRC13階地下2階建、1978年4月築です
- 名古屋市の泥江第一種市街地再開発事業で建てられた、住宅と店舗・事務所の複合ビルです
- 築48年・旧耐震・自主管理・複合用途が重なると、住宅ローンを使う買主が絞られます
- 現金の実需層、投資目的、リノベ前提、事務所利用、買取業者が現実的な買主です
- 耐震診断の有無を確認すれば、使える金融機関が増える可能性があります
