「まだ築6年なのに、積立金が上がると通知が来た」
「20戸しかない。大規模修繕のときに足りるのか心配だ」
「上がる前に手放したほうがいいのだろうか」
モアグレース上小田井パークテラスは、名古屋市西区上小田井1丁目38番2号に建っています。地下鉄鶴舞線の庄内緑地公園駅まで徒歩3分、小田井駅までは徒歩9分から11分です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で8分ほどの距離になります。
築浅の棟でご相談が多いのが、修繕積立金の増額です。段階増額方式という仕組みを採っている場合、当初は低く、年数が経つにつれて上がっていきます。値上げそのものは異常ではありません。何を確かめれば安心できるのかを書きます。買取の金額は住戸の条件で変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- モアグレース上小田井パークテラスの建物概要
- 段階増額方式という仕組み
- 20戸の棟で1回目の修繕を迎える前に見る点
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
モアグレース上小田井パークテラスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上小田井1丁目38番2号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩3分／名鉄犬山線「小田井」駅 徒歩9〜11分／名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩11分／名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線「上小田井」駅 徒歩13分 |
| 築年月 | 2020年9月（2026年時点で築6年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上11階建 |
| 総戸数 | 20戸 |
| 専有面積・間取り | 67.33㎡〜71.40㎡／3LDKの単一タイプです |
| 敷地面積・建築面積 | 敷地493.83㎡／建築面積211.08㎡ |
| 管理形態 | エムジー総合サービスによる管理・日勤 |
| 分譲会社・施工会社 | エムジーホーム／中野建設。設計は澤田建築事務所 |
| 駐車場 | 17台（設置率85％） |
| 設備 | エレベーター、オートロック、宅配ボックス、ペット足洗い場、バリアフリー対応 |
| ペット | 飼育可。2匹までとの記載があります（諸条件あり） |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／近隣商業地域 |
| 学区 | 名古屋市立山田小学校 徒歩11分・山田中学校 徒歩13分 |
| 周辺 | 庄内緑地公園 徒歩4分／ヤマナカ小田井店 徒歩3分／五才美公園 徒歩6分／星神社 徒歩6分 |
| 建物の特徴 | 全戸が南向きとの記載があります |
大手の仲介サイトのうち2社が、最寄り駅を「庄内通駅 徒歩3分」と記載しています。上小田井1丁目38番の位置からは庄内緑地公園駅が最寄りですので、こちらの誤りと考えられます。小田井駅までの徒歩分も9分と11分で分かれていました。駐輪場とバイク置場の有無、延床面積、1フロアあたりの戸数、住宅性能評価の取得状況は確認できておりません。ペットの飼育条件の詳細は管理規約で定められていますので、原文を確認する必要があります。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、長期修繕計画の内容についても管理会社に照会します。2020年の完成ですので新耐震基準の建物です。
「モアグレース」は名古屋市内に多数あるシリーズで、西区にも複数の棟があります。この記事は上小田井1丁目38番2号、2020年9月築・20戸・11階建の「パークテラス」についてのものです。名称の後半までご確認ください。
493.83㎡の敷地に11階建20戸。1フロアあたり2戸前後という構成です。67㎡台から71㎡台の3LDK単一タイプで、駐車場は17台あります。
段階増額方式という仕組み
修繕積立金の集め方には2通りあります。
| 方式 | 集め方 | 特徴 |
|---|---|---|
| 均等積立方式 | 最初から最後まで同じ額 | 当初の負担は重くなりますが、途中で上がりません |
| 段階増額方式 | 数年ごとに引き上げる | 当初は軽く、年数が経つにつれ負担が増えます |
| 新築分譲の傾向 | 販売時の月額を抑えるため、段階増額方式が採られることが多くなっています | |
| 引き上げの時期 | 長期修繕計画に何年目にいくらへ、と書かれています。総会の決議で実行されます | |
| 足りない場合 | 計画を見直して増額するか、一時金を集めるか、借入れをするかになります | |
通知が来たからといって、この棟に問題があるとは限りません。分譲時の計画どおりに引き上げているだけであれば、むしろ計画に沿って運営されている証拠になります。確かめるべきは「当初の計画にある引き上げなのか、計画外の増額なのか」です。総会の議事録に理由が書かれています。
20戸の棟で1回目の修繕を迎える前に見る点
戸数が少ない棟には、少ないなりの特徴があります。
- 確認したいのはこの5点です。
- 長期修繕計画の有無と更新時期 … 5年ごとの見直しが目安とされています
- 1回目の大規模修繕の予定年 … 12年から15年目に置かれることが多くなっています
- 現在の積立金の残高 … 計画上の見込みと実際の残高を並べます
- 引き上げのスケジュール … 何年目に何円へ上げる予定かを読みます
- 滞納の状況 … 20戸ですと、1戸の滞納が全体に占める割合が大きくなります
最後の項目が、小規模な棟で特に効きます。100戸の棟なら1戸の滞納は1％ですが、20戸では5％です。逆に、戸数が少なければ合意形成は早く、総会で決めるべきことが決まりやすいという面もあります。どちらに転ぶかは、その棟の運営次第です。
2020年9月の完成ですから、1回目の大規模修繕はまだ先です。今のうちに計画と残高を並べて見ておけば、増額の通知が来ても慌てずに済みます。売却をご検討中であれば、この資料は買主への説明にもそのまま使えます。
モアグレース上小田井パークテラスの査定は無料です。積立金の状況もあわせてお調べします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を拝見して、買取額を書面にしてお渡しします。積立金の増額を理由に金額を下げることはいたしません。
買主は伊吹株式会社（不動産のイブキ）です。仲介会社は入りません。免許番号は国土交通大臣(1)第10691号。
| 積立金が上がる予定の棟 | 計画どおりの引き上げであれば、評価に影響させません |
| 積立金の残高が薄い場合 | その事情を織り込んだうえで金額をお出しします。お断りはしません |
| 管理費等の滞納 | ご精算を求めません。決済で調整します |
| ペットを飼っていた住戸 | そのままで結構です。臭いや傷の手直しは不要です |
| 駐車場のご契約 | 継続でも解約でも構いません。ご希望に合わせます |
| お支払いいただく費用 | 仲介手数料はございません。直接の売買になります |
| お引き渡し後 | 契約不適合責任は免除です。設備の不具合も当社が引き受けます |
当社は賃貸の仲介を本業としています。庄内緑地公園駅徒歩3分で67㎡台から71㎡台の3LDK、駐車場が17台という条件は、車をお持ちのファミリー世帯に募集しやすい組み合わせです。全戸南向きという点も効きます。家賃の見込みを実額で置けるので、その水準から金額を計算できます。
ご相談から引き渡しまで
お部屋のことを伺う
階数、専有面積、駐車場のご契約、ペットの飼育の有無をお知らせください。
積立金と計画を取り寄せる
月額、残高、引き上げの予定、1回目の修繕の予定年を管理会社に照会します。
現地でお部屋を見る
室内と共用部、駐車区画を拝見します。お立ち会いは1回で済みます。
買取額と資料をお渡しする
金額に加えて、積立金の状況をまとめた紙もお付けします。費用はいただきません。
ご契約・お引き渡し
ご納得いただけた場合のみ進めます。組合への届け出は当社が行います。
増額の通知やお手元の総会の議事録があれば、査定の際にお見せいただけると助かります。ない場合でも管理会社から取り寄せますので、探していただく必要はありません。
よくある質問
モアグレース上小田井パークテラスの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から上小田井1丁目まで車で8分です
- 積立金の月額・残高・引き上げ予定を取り寄せ、資料にしてお渡しします
- 賃貸が本業ですので、庄内緑地公園駅徒歩3分・3LDKの家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。積立金の増額を理由に金額を下げることはありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- モアグレース上小田井パークテラスは上小田井1-38-2、庄内緑地公園駅徒歩3分のRC11階建、2020年9月築・20戸です
- 67.33〜71.40㎡の3LDK単一タイプ、駐車場17台、全戸南向きとの記載があります
- 新築分譲では段階増額方式が多く、年数が経つと積立金が上がります
- 計画どおりの引き上げか、計画外の増額かを議事録で見分けます
- 20戸の棟では1戸の滞納が全体に占める割合が大きくなります
