「同じ棟の売り出しがほとんど出ない。相場が分からない」
「近くの別の棟と比べられて、安く見積もられないか心配だ」
「一つだけ出ていた事例が、うちの部屋に当てはまるのか」
モアグレース浄心アーバンアクシスは、名古屋市西区花の木3丁目21番2号に建っています。地下鉄鶴舞線の浄心駅から徒歩3分、同じ鶴舞線の浅間町駅までは徒歩12分です。当社の事務所がある庄内通3丁目からは、車で6分ほどで伺えます。
44戸という規模のうえ、ファミリー向けの広さで住み続ける方が多いのでしょう。中古の売り出しがめったに出ない棟です。比べる材料が乏しいとき、査定額は何を根拠に決まるのか。その組み立て方を書きます。当社の買取額は、お部屋を拝見してから個別に算出しますので、この記事には載せておりません。
この記事の内容
- モアグレース浄心アーバンアクシスの建物概要
- 取引事例が少ないと査定はどうなるか
- 相場を組み立てる材料
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
モアグレース浄心アーバンアクシスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区花の木3丁目21番2号（「3丁目2-21」と記す資料もあります） |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩3分（4分とする資料もあります）／地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩12分／地下鉄名城線「名城公園」駅 徒歩20分 |
| 築年月 | 2017年7月（6月とする資料もあります。2026年時点で築9年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 44戸 |
| 専有面積・間取り | 72.07㎡〜84.24㎡／3LDK・4LDK |
| 敷地面積・建築面積 | 敷地1,177.96㎡／建築面積406.08㎡ |
| 管理会社 | エムジー総合サービス |
| 分譲会社・施工会社 | エムジーホーム／中村工業。設計は未来設計社 |
| 駐車場 | 44台（屋外平面式6台・屋外機械式38台） |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、エレベーター、ダブルドアロック、住戸窓の防犯センサー、ガス温水式床暖房 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／近隣商業地域 |
| 学区 | 花の木3丁目は番地により城西小学校と児玉小学校に分かれます。中学校は浄心中学校 |
| 建物の特徴 | 全戸南向きとする資料と、主方位を南西とする資料があります。角住戸が多い構成です |
番地の表記が21番2号と2-21で分かれ、竣工も2017年7月・6月のほかに2018年7月とする資料が1件ありました。新築時の概要では「2017年7月上旬完成予定」とされていますので、ここでは7月を採っています。21番がどちらの小学校区に入るかは、市の通学区域表だけでは確定できませんでした。延床面積、管理員の勤務形態、駐輪場とバイク置場の台数、ペットの飼育可否も手元の資料では分かっておりません。これらは、管理規約・長期修繕計画・直近の総会資料とあわせて管理会社から取り寄せ、そのうえで査定に反映します。
同じ花の木3丁目には「パークホームズ浄心ザレジデンス」（10番21号・2019年築・56戸・15階建）があります。同じ15階建で、番地の「21」も重なるため取り違えられることがあります。こちらは21番2号、2017年築の44戸です。
1,177.96㎡の敷地に15階建44戸。すべてが72㎡を超える3LDKか4LDKで、駐車場も戸数と同じ44台を備えています。浄心駅から徒歩3分の場所で、この広さと駐車場の組み合わせは多くありません。
取引事例が少ないと査定はどうなるか
売り出しの多い棟と少ない棟では、査定の進め方が変わります。
| 状況 | 売り出しの多い棟 | この棟のように少ない棟 |
|---|---|---|
| 比べる事例 | 同じ棟の直近の成約がそのまま使えます | 数年に1件程度。時期も住戸も条件が違います |
| 査定額のぶれ | 会社ごとの差が小さくなります | 会社ごとに数百万円単位で開くことがあります |
| 近隣の別棟 | 補助として使う程度です | 主な材料になります。築年と広さで補正します |
| 高すぎる査定 | 事例と比べてすぐ見抜けます | 根拠がないまま出てくることがあります |
| 買主の見方 | 相場と比べて判断します | 比べる先がないぶん、慎重になります |
4行目にご注意ください。事例が少ないと、媒介契約を取るために根拠の薄い高値が示されることがあります。その金額で売り出して反応がなく、値下げを重ねるうちに時間だけが過ぎる。この流れがいちばん損をします。金額よりも、その根拠を尋ねてください。
相場を組み立てる材料
一つの事例に頼らず、いくつかの材料を重ねます。
- 当社が使う材料です。
- 同じ棟の過去の成約 … 件数は少なくても、階数と面積で補正して使います
- 浄心駅圏の築浅ファミリー向け棟 … 築年が近い棟の成約単価を並べます
- 新築時の分譲価格 … 当時からの値動きを周辺の棟と比べます
- 賃貸に出した場合の家賃 … 72〜84㎡の3LDKで取れる家賃から逆算します
- 住戸固有の条件 … 階数、角かどうか、向き、駐車区画の種類
4番目は当社ならではの材料です。家賃の水準は売買の事例より数が多く、浄心駅の周辺ならほぼ毎月動きがあります。売買の事例が少ない棟ほど、家賃からの逆算が支えになります。
新築時は販売開始から約11か月で完売した棟です。売り出しが少ないのは人気がないからではなく、手放す人が少ないからだと読めます。買主に伝える材料としても使えます。
モアグレース浄心アーバンアクシスの査定は無料です。根拠を並べてご説明します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を拝見したうえで、金額とその算出根拠を並べた書面をお渡しします。
当社、伊吹株式会社（不動産のイブキ）が自ら購入します。仲介の会社は関わりません。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 事例が少ない棟 | 家賃からの逆算を併用して、根拠のある金額を出します |
| 機械式駐車場の区画 | ご契約中でも問題ありません。引き渡し時に名義を当社へ移します |
| 床暖房などの設備 | 動作に不安があっても、そのままお引き受けします |
| 売却の時期 | 決済日はご都合に合わせて調整します。お住み替え先が決まってからでも構いません |
| 近所への知られ方 | 広告も内見の案内もございません。売却の事実が外に出ません |
| 仲介手数料 | 当社が買主ですので、手数料の請求はありません |
| 売却後の不具合 | 見つかっても売主様に責任を問いません。契約不適合責任は免除です |
当社は賃貸の仲介を本業にしています。浄心駅徒歩3分で72㎡以上の3LDKなら、転勤で名古屋に来られるご家族からの問い合わせが途切れない帯です。その募集の実感を金額に織り込めることが、当社に買取をご相談いただく理由になっています。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件をお聞きする
階数、面積、角住戸かどうか、駐車区画が平面か機械式かを教えてください。
比べる材料を集める
棟内の過去事例、浄心駅圏の成約、周辺の家賃を当社で拾い出します。
現地で確かめる
眺望、日当たり、床暖房の動作、共用部の状態を見ます。30分から40分ほどです。
根拠つきの金額をお示しする
どの材料からいくらと見たのかを書き添えます。他社の査定と見比べていただけます。
ご判断のあとで手続き
お決めになってから契約と決済に進みます。お断りいただいても費用は一切かかりません。
他社で査定を取っていらっしゃる場合は、その金額をお聞かせいただいても構いません。当社の金額との差がどこから来ているのか、材料ごとにご説明します。
よくある質問
モアグレース浄心アーバンアクシスの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から花の木3丁目まで車で6分です
- 売り出しの少ない棟でも、材料を重ねて根拠のある金額を出します
- 賃貸が本業ですので、浄心駅徒歩3分・3LDKの家賃を実額で見込めます
- 他社の査定との差も、材料ごとにご説明します
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- モアグレース浄心アーバンアクシスは花の木3-21-2、浄心駅徒歩3分のRC15階建、2017年7月築・44戸です
- 全戸が72.07〜84.24㎡の3LDK・4LDKで、駐車場も44台あります
- 中古の売り出しが少なく、査定額が会社ごとに開きやすい棟です
- 同じ棟の事例、近隣の築浅棟、分譲時の価格、家賃からの逆算を重ねて組み立てます
- 高い査定額ほど、その根拠を確かめてください
