名探黒川マンションの売却・買取｜名古屋市北区清水・40㎡台3DKの8階建

名探黒川マンションは、名古屋市北区清水5丁目13番1号にある分譲マンションです。1975年12月竣工、鉄筋コンクリート造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）の8階建、地下1階があります。専有面積は40㎡台が中心で、間取りは3DKという構成です。分譲は名探不動産、施工は双和工務店、管理は菱サ・ビルウェアの全部委託です。

地下鉄名城線の黒川駅まで徒歩5分から6分。志賀本通駅まで12分、名城公園駅まで14分の距離です。敷地内の駐車場は2台分で、店舗と事務所の専用区画とされています。用途地域は商業地域、土地の権利は所有権です。

この棟の売却でつまずきやすいのが、40㎡台で3DKという間取りです。部屋数は多いのに、いまの感覚では狭い。この組み合わせが買主にどう見えるのかを、先に整理しておきます。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、管理の状況を確認したうえで、書面にしてお出しします。

黒川駅は地下鉄名城線の駅で、栄まで7分、金山まで13分。清水5丁目は駅の南側にあたり、名古屋城の北に広がる一帯です。名城公園までは歩いて15分ほど、自転車なら数分です。

周辺は商業地域で、飲食店と小規模な店舗が並びます。スーパーとドラッグストアが徒歩圏にあり、生活の用は足ります。1975年竣工という時期の棟で、1階部分に店舗や事務所が入る複合的な使われ方をしています。

1970年代に分譲されたマンションには、限られた面積に部屋数を詰めた間取りが多くあります。当時は家族4人で3DKという住まい方が標準でした。

いまの買主が最初に見るのは面積です

検索サイトでは、専有面積と間取りの両方で絞り込みができます。3LDKや3DKで探す買主は、一定以上の広さを前提にしていることが多く、40㎡台という数字を見た時点で候補から外すことがあります。部屋数の多さが、かえって「1部屋が狭い」という印象につながります。

一方で、この間取りが合う層もいます

売り方は、どちらに寄せるかで変わります

現況のまま「部屋数がある」と伝えるか、間取り変更の可能性を示して「広く使える」と伝えるか。同じ部屋でも、資料の作り方で届く相手が変わります。和室が残っているなら、畳をフローリングにした場合のイメージを添える方法もあります。

築51年の棟でよく相談される点です。判断の軸を書きます。

リフォームする場合

費用がかかります。そして、かけた費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。買主の好みと合わなければ、やり直されることもあります。とくに間取り変更を伴う工事は金額が大きく、回収できるかの見極めが必要です。

現況で売る場合

費用はかかりません。そのぶん価格は抑えられますが、買主が自分の好みで直せるという利点があります。築51年の棟では、どのみち手を入れる前提で買う方が多いため、現況渡しのほうが話が早いことがよくあります。

私どもは、リフォームしてから売ったほうが手元に残ると判断したときは、そう申し上げます。工事を勧めて手数料を得る立場ではありません。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。黒川駅から徒歩6分で3DKという部屋は、二人暮らしや在宅勤務の単身者に向けて募集できます。部屋数の多さは、賃貸ではむしろ使いやすさとして伝わります。だからこの棟は買えます。

40㎡台で3DKは、やはり売りにくいですか。

検索で絞られたときに外れやすいという意味では不利です。ただし在宅勤務で部屋を分けたい単身の方や、賃貸に回す投資家には向きます。誰に届けるかを決めれば売れます。

和室はフローリングにしたほうがいいですか。

必ずしも必要ありません。畳の入れ替えだけで印象は変わりますし、買主が自分で直す前提のこともあります。費用対効果を見て判断してください。当社が買う場合は、和室のままで構いません。

1階に店舗が入っていますが、影響はありますか。

用途が混在する棟では、管理費の按分や使用細則に住戸専用のルールが入っていることがあります。買主に伝える必要があるため、管理組合に確認します。価格が下がる要素とは限りません。

地下1階があると聞きました。

機械室や倉庫が置かれていることが多い造りです。受変電設備や給水ポンプの位置は、水害の際に何が止まるかに関わるため、管理会社に確認したうえで買主に説明します。

総戸数が29戸と31戸で違います。

登録データベースの更新が遅れていることが原因です。管理組合が把握している議決権の数が実数です。査定のときに確認し、正しい数字で広告を作ります。