「投資用に買った1K。売るときの値段は何で決まるのか」
「利回りで見ると言われても、どの数字を使うのか分からない」
「入居者がいるまま売るのと、空けてから売るのとどちらがよいか」
メイクス城西RESIDENCEの所在地は、名古屋市西区城西1丁目5番22号です。地下鉄鶴舞線の浅間町駅まで徒歩3分から4分、丸の内駅までは徒歩13分ほど。当社の事務所は庄内通3丁目にあり、車で10分ほどで伺えます。
23㎡台から30㎡台の1Kと1LDKだけで構成された、投資用として分譲された棟です。この種の住戸は、住む人の好みより家賃と費用の関係で値が決まります。その仕組みを、実際に使う数字に沿って説明します。買取額は住戸ごとの家賃や契約内容を確かめて算出するため、記事には出しておりません。
この記事の内容
- メイクス城西RESIDENCEの建物概要
- 投資用住戸の値の決まり方
- 利回りの計算で差が出る所
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
メイクス城西RESIDENCEの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区城西1丁目5番22号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩4分（3分とする資料もあります）／地下鉄鶴舞線・桜通線「丸の内」駅 徒歩13分／地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩14〜15分 |
| 築年月 | 2021年8月（7月とする資料もあります。2026年時点で築5年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 57戸（うち分譲56戸） |
| 専有面積・間取り | 23.65㎡〜30.99㎡／1K・1LDK |
| 分譲会社 | メイクスデベロップメント |
| 管理 | 巡回とする資料があります |
| 駐車場 | 敷地内1台・建物内1台の計2台 |
| 駐輪場・バイク置場 | 駐輪場56台（スライドラック式52台・平置4台）／バイク置場2台 |
| 設備 | オートロック、エレベーター、防犯カメラ、宅配ボックス、モニター付インターホン、24時間ごみ出し可 |
| 学区 | 城西1丁目は番地によりなごや小学校と城西小学校、菊井中学校と浄心中学校に分かれます |
| 周辺 | コンビニ 徒歩2分／フィール花の木店 約660m／スギヤマ城西店 約490m |
施工会社、設計会社、管理会社の社名は、手元の資料では確認できませんでした。敷地面積・建築面積・延床面積、用途地域、ペットの可否もまだ分かっておりません。賃貸の募集では「ペット相談可」「楽器可」などの記載がありますが、これは部屋ごとの貸し条件で、管理規約の定めとは限りません。城西1丁目のどちらの学区に当たるかも、西区役所で番地を照合する必要があります。管理費と修繕積立金の月額、積立金の値上げ予定、賃貸管理の委託先とあわせて、査定の前に確かめます。
城西1丁目には、4番5号の「プレディア名古屋城西」（2021年築・39戸）、2番4号の「プレサンス名古屋城前ラバンカ」（2010年築・84戸）など、浅間町駅に近い棟が集まっています。こちらは5番22号、単身向け住戸だけの57戸です。表記は「メイクス城西レジデンス」とカタカナの場合もあります。
15階建に57戸、1フロアあたり4戸前後です。駐車場は2台だけで、そのかわり駐輪場を戸数分そろえています。車を持たない単身の入居者を前提にした棟であることが、設備の配分から読み取れます。
投資用住戸の値の決まり方
住む人向けの住戸と、見られる点がまるで違います。
| 見られる点 | 住む人向けの住戸 | この棟のような投資用住戸 |
|---|---|---|
| 主な物差し | 近隣の成約単価 | 年間の家賃収入と利回り |
| 買主 | 自分で住む個人 | 個人投資家、不動産会社 |
| 室内の印象 | 大きく効きます | 賃貸中なら見られないことも多くあります |
| 管理費・積立金 | 月々の負担として見ます | 収入から差し引く費用として見ます |
| 入居者の有無 | 空室のほうが売りやすくなります | 入居中のほうが喜ばれる場合があります |
| 融資 | 住宅ローン | 投資用ローン。審査と金利が厳しくなります |
最後の行が見落とされがちです。投資用ローンは住宅ローンより条件が厳しく、買主が借りられる額で売値の上限が決まることがあります。現金で買える買主に売ると、この制約を受けずに済みます。
利回りの計算で差が出る所
同じ家賃でも、何を差し引くかで手取りの利回りは変わります。
- 表面の利回り … 年間家賃を価格で割っただけの数字。広告に出るのはこちらです
- 管理費と修繕積立金 … 毎月の家賃から確実に出ていく額です
- 賃貸管理の手数料 … 管理会社に家賃の集金を任せている場合にかかります
- 固定資産税・都市計画税 … 年に一度の負担として差し引きます
- 空室の期間 … 入れ替わりのたびに家賃の入らない月が出ます
- 入れ替え時の費用 … 原状回復と、次の募集にかかる広告の費用
2番目から6番目を引いたあとの利回りが、投資家が本当に比べる数字です。管理費と積立金は家賃に対する割合が大きく、ここを見落とした査定は高く出すぎます。積立金の値上げが決まっていれば、その後の額で計算し直します。
サブリース（一括借り上げ）の契約が付いている住戸は、さらに注意が要ります。保証賃料が相場より低い、解約に条件がある、といった内容によって値が下がることがあります。契約書の写しを拝見して判断します。
メイクス城西RESIDENCEの査定は無料です。賃貸中のままご相談ください。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
家賃と費用を一つずつ差し引いた計算を添えて、金額をお知らせします。室内に入れない賃貸中の住戸でも査定できます。
買主は伊吹株式会社（不動産のイブキ）です。自社の資金で買い取るため、投資用ローンの審査を待つ必要がありません。免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| 入居者がいる住戸 | 賃貸借契約と敷金を当社がそのまま引き継ぎます |
| 空室の住戸 | そのままで結構です。募集は当社が行います |
| サブリース付き | 契約の内容を見て、解約の段取りから一緒に考えます |
| 賃貸管理会社との契約 | 解約の通知の出し方もご案内します |
| 遠方のオーナー様 | ご来店なしで、郵送と電話だけで進められます |
| 手数料 | 当社が直接買いますので、仲介の手数料はかかりません |
| 引き渡し後 | 契約不適合責任はございません。設備の故障も当社が受け持ちます |
当社は賃貸の仲介を本業とし、浅間町駅のまわりの単身向けの募集も日頃から扱っています。この広さの1Kや1LDKにどれくらいの家賃で借り手が付くか、空室がどれくらい続くかを実際の数字で知っています。投資家が見込む数字より手堅い計算で、金額をお出しします。
ご相談から引き渡しまで
家賃と契約の状況を伺う
現在の家賃、入居の開始時期、管理会社やサブリースの有無をお知らせください。
費用を洗い出す
管理費・積立金・税金・管理手数料を確かめ、差し引いた手取りを計算します。
建物と書類を確認する
賃貸中なら共用部と契約書類を、空室なら室内も拝見します。
計算の内訳ごと金額をお渡しする
どの費用をいくら引いたかを並べた書面をお送りします。無料です。
ご判断後に売買の手続き
入居者への家主変更の通知と、敷金の精算は当社が行います。
固定資産税は、引き渡しの日で日割りにして精算するのが通例です。家賃も同じく日割りで、引き渡し日以降の分は当社の収入になります。精算の内訳は決済前に書面でお示しします。
よくある質問
メイクス城西RESIDENCEの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から城西1丁目まで車で10分です
- 家賃から費用を一つずつ差し引いた計算で金額を出します
- 入居者やサブリースの契約ごと引き継げます
- 自社の資金で買うため、ローン審査を待たずに決済できます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- メイクス城西RESIDENCEは城西1-5-22、浅間町駅徒歩4分のRC15階建、2021年8月築・57戸です
- 23.65〜30.99㎡の1K・1LDKだけで構成された投資用の棟です
- 値は近隣の成約単価ではなく、家賃収入と利回りで決まります
- 管理費・積立金・税金・空室を差し引いた利回りが、買主の比べる数字です
- サブリースの有無と条件は、評価に大きく響きます
