「15㎡台では住宅ローンが使えないと言われた。どういうことか」
「買主が見つからないのは、広さのせいなのか」
「この棟は何年も売りに出ていない。相場が分からない」
メゾン・ド・アヴァンセの所在地は、名古屋市西区花の木3丁目2番9号です。地下鉄鶴舞線の浄心駅から歩いて5分、当社の事務所がある庄内通3丁目からは車で5分ほどの距離になります。
専有面積が小さい住戸は、買主が使える融資が限られます。これは物件の良し悪しではなく、金融機関の審査基準の話です。仕組みを知っていれば、最初から届く相手に向けて売り出せます。このページではその整理を書きます。買取の金額は住戸の階数や状態で変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- メゾン・ド・アヴァンセの建物概要
- 面積が小さいと融資が限られる理由
- では、誰に向けて売るのか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
メゾン・ド・アヴァンセの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区花の木3丁目2番9号（3丁目2-11とする資料もあります） |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩5分（資料により4分）／同「浅間町」駅 徒歩12分前後／地下鉄名城線「名城公園」駅 徒歩19分前後 |
| 築年月 | 1990年6月（2026年時点で築36年）。7月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上5階建 |
| 総戸数 | 16戸 |
| 専有面積・間取り | 15.57㎡〜19.00㎡とする資料と、15.57㎡〜16.36㎡とする資料があります。ワンルームから1Kです |
| 敷地面積 | 101.13㎡ |
| 管理形態 | 全部委託。管理員の巡回はありません |
| 分譲会社・施工会社 | マルコー／栄建 |
| 駐車場 | 敷地内駐車場なしとの記載があります。駐輪場はあります |
| 設備 | エレベーター、駐輪場、光ファイバー対応。外装はレンガ調タイル貼りです |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／近隣商業地域 |
| 学区 | 名古屋市立城西小学校・浄心中学校（花の木3丁目は児玉小学校区との重複地域のため、番地による確認が必要です） |
| 周辺 | 名古屋市西図書館 徒歩2分／花ノ木公園 徒歩4分／フィール花の木店 徒歩6分／押切公園 徒歩9分 |
住所の番地、築年月の月、専有面積の上限、管理会社名、ペットの可否について資料の記載が分かれています。エレベーターの基数、オートロックと宅配ボックスの有無は公開情報では確認できませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、修繕の記録とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会します。1990年6月の完成ですので新耐震基準の建物です。
敷地101.13㎡に16戸、5階建てという構成です。専有面積は15㎡台から19㎡台で、単身者向けに建てられた棟だと分かります。西図書館まで徒歩2分、花ノ木公園まで徒歩4分、スーパーまで徒歩6分と、徒歩圏に生活の要素がそろっています。棟内の売り出しはここ数年ほとんど出ておらず、流通量が少ない棟です。
面積が小さいと融資が限られる理由
広さそのものが悪いわけではありません。制度と審査の基準に、面積の線引きがあるためです。
| 制度・基準 | 面積の目安 | 影響 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 登記床面積50㎡以上（一定の場合40㎡以上） | 15㎡台では適用されません |
| 金融機関の住宅ローン | 多くが30㎡以上、または40㎡以上を条件とします | 取り扱いの対象外となるのが通常です |
| 投資用ローン | 面積の下限を設けない商品もあります | 買主が投資目的であれば借入は可能です |
| すまい給付金など | 面積要件が設けられていることがあります | 該当しない場合が多くなります |
| 登記面積と壁心面積 | 登記は内法、広告は壁心で表示されます | 広告の数字より登記の数字は小さくなります |
最後の行は見落とされがちです。広告に「19.00㎡」とあっても、登記事項証明書では数値が小さくなります。面積要件はほとんどが登記の数字で判定されますので、ぎりぎりの物件では結果が変わります。この棟は15㎡台ですのでどちらにせよ要件には届きませんが、査定の際には登記の数字で確認します。
では、誰に向けて売るのか
住宅ローンを使う層が対象外になるだけで、買う人がいないわけではありません。
- 現実的な買主は、次の層になります。
- 賃貸に回す個人投資家 … 浄心駅徒歩5分の単身向けは、賃貸では安定して動きます
- 現金で買う方 … 融資を使わないため、面積も築年数も審査の対象になりません
- すでにこの棟に部屋を持っている方 … 同じ棟で買い増す動きは、小規模棟ではよく見られます
- 近隣で仕事場を探している方 … 図書館や区役所に近く、作業場として使う需要があります
- 不動産会社の買取 … 当社もここに含まれます
この層に向けるなら、示す数字も変わります。住み心地ではなく、想定される賃料、管理費と積立金を引いた後の手取り、周辺の単身向け賃貸の空室の状況。これらを並べれば判断は早くなります。
棟内の売り出しが少ないという点は、両面あります。比べられる事例が少ないので値付けが難しい一方、供給が少ないぶん探している人には届きやすい。当社は賃貸の仲介が本業ですので、近隣の単身向けの賃料水準を実際の募集の数字でお示しできます。
メゾン・ド・アヴァンセの査定は無料です。賃料の水準もあわせてお伝えします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を見せていただき、買取の金額を文書でお伝えします。広さや築年数でお断りすることはありません。
間に仲介会社は入らず、伊吹株式会社（屋号：不動産のイブキ）が買い取ります。免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 専有面積が15㎡台 | 面積を理由に査定をお断りすることはございません。賃貸として運用できるためです |
| 買主の融資 | 探す必要がありません。当社が自己資金でお支払いします |
| 賃貸中の住戸 | 入居者が付いたままで買い取ります。賃貸借契約はそのまま引き継ぎます |
| お部屋の状態 | 清掃も原状回復も不要です。現状のままでお引き受けします |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料はいただきません。当社との直接の売買になります |
| 引き渡した後 | 契約不適合責任は免除とします。設備の不具合も当社で対処します |
| 滞納がある場合 | 管理費や積立金の未納があっても取引できます。決済時に代金から清算します |
当社の本業は賃貸の仲介です。浄心駅から徒歩5分の単身向けは、日常的に扱っている条件になります。募集にいくらで出せば決まるかを実際の数字で見込めるため、買取の金額をお示しできます。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の状況を伺う
階数、専有面積、向き、空室か賃貸中か、賃貸中であれば家賃をお知らせください。
登記で面積を確定する
登記事項証明書を取得し、内法での専有面積を確認します。広告の数字との差もあわせてご説明します。
賃料の水準を調べる
浄心駅周辺の単身向けの募集事例を集め、この住戸でいくらで出せるかを見込みます。管理会社への照会も行います。
現地を拝見して金額を出す
室内と共用部を確認します。その後、買取額、想定賃料、経費を引いた手取りの見込みを1枚にまとめます。無料です。
契約して引き渡す
ご判断いただいてから契約します。審査を挟まないため日程を確定でき、決済日に代金と登記を処理します。
賃貸中のまま売る場合、入居者の方には何も起きません。家賃の振込先が変わるだけで、退去を求めることもありません。所有者が変わる旨のご案内を当社から差し上げます。
よくある質問
メゾン・ド・アヴァンセの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から花の木3丁目まで車で5分です
- 賃貸が本業ですので、浄心駅周辺の単身向け賃料を実額でお示しできます
- 賃貸中のままでも、空室でも、そのままの状態で買い取ります
- 査定は無料。面積や築年数を理由にお断りすることはありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- メゾン・ド・アヴァンセは花の木3丁目2-9、浄心駅徒歩5分のRC5階建、1990年6月築・16戸です
- 専有面積は15.57㎡から。単身者向けに建てられた棟で、敷地は101.13㎡です
- 住宅ローンも住宅ローン控除も面積要件があり、15㎡台では対象外になります
- 買主は投資家、現金購入の方、同じ棟の所有者が中心。賃料と手取りの数字で示します
- 面積要件は登記の内法で判定されるため、広告の壁心の数字とは差が出ます
