ライオンズマンション名城公園の売却・買取｜名古屋市北区金城・57戸の14階建

ライオンズマンション名城公園は、名古屋市北区金城1丁目7番4号にある分譲マンションです。1987年6月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造14階建、総戸数57戸。専有面積は50㎡台から90㎡台です。分譲は大京観光、施工は西松建設、管理は大京アステージの全部委託。敷地内の駐車場は14台分です。

地下鉄名城線の名城公園駅まで徒歩7分から8分。黒川駅まで14分、地下鉄鶴舞線の浄心駅まで15分の距離です。用途地域は工業地域、土地の権利は所有権です。

築39年という年数は、大規模修繕の周期で言えば2回目を終えたか、これから迎えるかという時期にあたります。ここをどう見るかで、売る時期の判断が変わります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには載せません。修繕の履歴と積立金の状況を確認し、室内を拝見したうえで、書面にしてお出しします。

名城公園駅は地下鉄名城線の駅です。栄まで6分、金山まで12分。名城公園そのものが徒歩圏にあり、フラリエやトナリノといった施設、ジョギングコース、テニスコートが使えます。名古屋城の北側という位置で、官庁街にも近い場所です。

金城1丁目は名城公園と黒川の中間にあたり、地下鉄2路線が徒歩圏です。買い物は周辺のスーパーで足ります。専有50㎡台から90㎡台という幅があるため、同じ棟でも単身向けからファミリー向けまで買主の層が分かれます。

分譲マンションの大規模修繕は、おおむね12年から15年の周期で行われます。外壁の補修と塗装、屋上防水、鉄部の塗装が主な工事です。

築39年なら、2回か3回は経験しているはずです

12年周期なら、築12年、24年、36年で3回。15年周期なら、築15年、30年で2回。どちらにせよ、この棟はすでに複数回の修繕を経ています。問題は、直近がいつで、次がいつ予定されているかです。

確認する3つの数字

この3つがそろうと、買主は「買った後にいくら必要か」を読めます。逆にそろわないと、不安だけが残ります。

一時金の徴収があるかどうか

積立金の残高が計画に対して不足していると、修繕のタイミングで一時金を集めることがあります。金額は棟の規模と工事の内容によります。予定があるなら、それは買主に伝えるべき事項です。

どちらが有利かは、積立金の状況によって変わります。

修繕の後に売るほうが有利な場合

外壁がきれいになり、建物の見た目が良くなります。次の修繕まで10年以上あるという説明ができ、買主の不安が小さくなります。積立金が計画どおり貯まっていて一時金が不要なら、この形が理想です。

修繕の前に売るほうが有利な場合

積立金が不足していて一時金の徴収が見込まれる場合、その負担は売却時点の所有者にかかる可能性があります。決議の時期と徴収の時期によって誰が払うかが変わるため、管理組合に確認が必要です。負担を避けたいなら、決議の前に引き渡すという判断もあります。

私どもは査定のときに、直近の修繕と次回の予定、積立金の残高を確認します。そのうえで、いま売るべきか待つべきかをお伝えします。待ったほうがよいときは、そう申し上げます。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。名城公園駅から徒歩8分で専有50㎡台から90㎡台という住戸は、単身からファミリーまで賃貸の募集をかけられます。工事期間中でも賃貸の入居者は決まるため、売買では避けたい時期でも買えます。

大規模修繕の直後のほうが高く売れますか。

外観がきれいで、次の工事まで期間があるという説明ができるぶん有利です。ただし積立金が不足していて一時金を払った直後なら、その負担は戻ってきません。積立金の状況とセットで判断してください。

一時金は売主と買主のどちらが払いますか。

管理規約と決議の内容によります。決議の時点の所有者に義務が生じる場合と、徴収の時点の所有者にかかる場合があります。契約書で明記しておかないと、後で揉めます。

工事期間中でも売れますか。

売れますが、仲介では不利です。足場が組まれ、ベランダが使えず、内見の印象が落ちるためです。当社が買う場合は、工事中かどうかを理由に金額を大きく動かすことはしません。

修繕の履歴が分からないのですが。

大京アステージへ照会すれば、管理状況報告書に記載されて出てきます。総会議事録からも決議の記録がたどれます。当社が取り寄せますので、ご自身で調べる必要はありません。

築39年の棟は、あとどのくらい住めますか。

鉄骨鉄筋コンクリート造は、修繕を続ければ数十年単位で使える構造です。年数より、修繕が計画どおり行われているかが重要です。長期修繕計画が更新されているかを、査定のときに確認します。