ライオンズマンション黒川の売却・買取｜名古屋市北区黒川本通・RC8階建16戸・1985年築

ライオンズマンション黒川は、名古屋市北区黒川本通2丁目21番3号にある分譲マンションです。1985年8月竣工、鉄筋コンクリート造8階建、総戸数16戸。大京観光が分譲し、管理は管理組合による自主管理です。

地下鉄名城線の黒川駅から徒歩2分。専有面積はおおむね67平方メートル台から68平方メートル台で、3LDKを中心とした構成です。

ご所有の間に手を入れられた方は多いはずです。その工事が価格にどう反映されるか、反映させるために何が要るかをご説明します。記録があるかないかで、結果が変わります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

黒川本通2丁目は、黒川の交差点の周辺にあたる一帯です。国道41号と名城線が通り、栄まで乗り換えなしで出られます。名城公園が南側に近く、堀川が東を流れます。

8階建てで16戸という構成なので、1フロアあたり2戸程度。住戸の面積がほぼ揃っているので、同じ棟の成約事例をそのまま比較に使えます。これは査定の精度という点では有利です。

自主管理という点

管理会社を置かず、管理組合が直接運営しています。費用が抑えられる一方で、資料の保管や照会の窓口が理事長に集中します。売却のときは、理事長または会計担当の方に連絡して資料を取り寄せることになります。

過去に手を入れた工事は、三つの場面で意味を持ちます。

一つ目は、査定の場面です

水回りの設備がいつ入れ替えられたかで、買主が入居後に負担する費用が変わります。給湯器、浴室、キッチン、洗面、トイレ。それぞれの年式がわかれば、あと何年使えるかの見当がつきます。年式が不明だと、最も古い前提で見積もることになります。

二つ目は、買主への説明の場面です

築41年という数字を見た買主は、室内も相応に古いと想定します。実際には10年前に全面改修されているのであれば、それを伝えなければ価格に反映されません。口頭で言うより、工事の日付と内容が書かれた紙があるほうが伝わります。

三つ目は、税金の計算の場面です

売却したときの譲渡所得は、売った価格から取得費を引いて計算します。建物の価値を高める工事にかかった費用は、この取得費に加えられます。領収書がなければ加えられません。手元にある方は、購入時の契約書と一緒に保管してください。

領収書も見積書も残っていない、という方が大半です。それでも手がかりは集められます。

自主管理の棟での確認

管理会社がないので、届出の書類は理事長または歴代の役員の手元にあります。保管の状態は棟によって差があります。見つからない場合もありますので、あるかどうかを確認する程度に考えてください。

これから工事をされる方へ

売却の予定がまだ先でも、工事をされたときは次の三つを残してください。見積書、領収書、工事前後の写真。封筒に入れて購入時の契約書と一緒に保管しておけば、いつ売ることになっても困りません。

売る前のリフォームはおすすめしていません

売却のためだけに費用をかけて改修しても、かけた金額がそのまま価格に乗るとは限りません。買主が自分の好みで手を入れたいと考えている場合、かえって無駄になります。過去に住むために行った工事は価値になりますが、売るための工事は慎重に判断してください。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。黒川駅から徒歩2分で3LDKという条件は、ご家族向けの賃貸として募集できます。設備の入れ替えは日常的に扱っていますので、費用の見当がつきます。だからこの棟は買えます。

10年前のリフォームは価格に反映されますか。

反映されます。いつ、どこを工事したかがわかれば、買主が入居後に負担する費用が減るためです。年式が不明だと古い前提で見積もることになります。

領収書が残っていません。

設備の型番、保証書、通帳の振込記録、管理組合への届出などが手がかりになります。見つからなくても現地で年式の見当はつきます。

売る前にリフォームしたほうがよいですか。

おすすめしていません。かけた金額がそのまま価格に乗るとは限らず、買主が自分の好みで手を入れたい場合は無駄になります。

自主管理ですが資料は取れますか。

理事長または会計担当の方に請求します。当社が代わりに連絡しますので、ご自身で動いていただく必要はありません。

「第2」「第3」「第5」とは違いますか。

別建物です。こちらは番号のつかない棟で、黒川本通2丁目21番3号の16戸です。住所で確定させます。