ライオンズマンション黒川第2の売却・買取｜名古屋市北区田幡・黒川駅徒歩3分の29戸

ライオンズマンション黒川第2は、名古屋市北区田幡2丁目16番8号にある分譲マンションです。1987年10月竣工、鉄筋コンクリート造7階建、総戸数29戸。専有面積は約43㎡から約77㎡、間取りは1LDK、3LDK、4LDKが混在しています。分譲は大京、敷地内に駐車場があります。

地下鉄名城線の黒川駅まで徒歩3分。栄まで7分、金山まで13分という位置です。1987年築のため新耐震基準の時期にあたり、買主が住宅ローンを組むときの制約は築古の棟より少なくなります。

このページでは、この棟の売却で必ず通る「いくらで売り出すか」という判断を扱います。査定額と売出価格は同じものではありません。ここを混同したまま進めると、売れずに時間だけが過ぎます。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内と管理の状況を確認したうえで、書面にしてお出しします。

黒川駅は地下鉄名城線の駅で、栄まで7分、金山まで13分、大曽根まで5分。名古屋高速の黒川出入口が近く、車でも動きやすい場所です。田幡2丁目は駅の東側で、住宅地と商業地の境にあたります。

駅前にスーパーとドラッグストア、飲食店がそろい、日常の買い物は徒歩で済みます。名城公園までは自転車で10分ほど。専有面積43㎡から77㎡という幅は、単身から4人家族までが対象になる構成です。同じ棟でも住戸によって買主が変わるため、値付けも別々に考える必要があります。

ここを混同している方が多いので、先に整理します。

査定額とは

不動産会社が「この価格なら3か月程度で売れるだろう」と見込んだ金額です。根拠になるのは、同じ棟や近隣の成約事例、現在売り出されている競合の価格、そして室内の状態です。

売出価格とは

実際にポータルサイトなどに掲載する価格です。これは売主が決めます。査定額どおりに出す義務はありません。高めに出すことも、早く決めたくて低めに出すこともできます。

査定額が会社によって違う理由

正解はありませんが、判断の軸は3つに整理できます。

1. 期限から逆算する

いつまでに現金化したいかが決まっているなら、そこから逆算します。引き渡しまでに1か月から1か月半かかるため、3か月後に現金が必要なら、売り出し期間は1か月半程度しかありません。この場合、査定額より高く出す余裕はありません。

2. 競合の数を見る

同じ棟や近隣で、いま何件が売り出されているかを確認します。競合が少なければ強気に出せますし、多ければ価格で並ばないと見てもらえません。29戸の棟なら、同時に複数出ていることはまれです。

3. 下げ幅をあらかじめ決めておく

高めに出して様子を見る場合、いつまでにどれだけ下げるかを先に決めます。「1か月で内見が3件未満なら5パーセント下げる」といった具合です。決めておかないと、判断が先延ばしになり、市場から古い物件と見なされます。

買取であれば、この一連の判断が不要になります。金額は提示された1つで、そこから動きません。どちらが向いているかは、急いでいるかどうかで決まります。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。黒川駅から徒歩3分、専有43㎡から77㎡という住戸は、単身からファミリーまで賃貸の募集をかけられます。買い取ったあとの使い道が広いため、この棟は評価できます。

いちばん高い査定を出した会社に任せるべきですか。

金額の大小ではなく、根拠を見てください。参照した成約事例の面積と時期が書かれているか、競合の状況が反映されているか。書かれていなければ、その場で聞いてください。答えられない査定書は根拠がありません。

査定額より高く売り出してもいいのですか。

構いません。売出価格を決めるのは売主です。ただし高く出すなら、いつまでにどれだけ下げるかを先に決めておいてください。判断を先延ばしにすると、掲載期間が延びて不利になります。

同じ棟で「第3」や「第5」もあるようですが。

黒川周辺には大京の棟が複数あります。いずれも別の建物で、築年も戸数も違います。査定を依頼するときは番地まで伝えてください。当社は登記で建物を特定してから数字を出します。

1987年築は新耐震ですか。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準の対象です。1987年10月竣工のこの棟はその時期にあたり、買主が住宅ローンを組むときの制約は旧耐震の時期の棟より少なくなります。

売り出してから3か月動きませんでした。

価格、写真を含む掲載情報、室内の状態のどれかに原因があります。内見があったかどうかで切り分けられます。内見ゼロなら価格か掲載情報、内見はあって申し込みがないなら室内か価格です。