ライオンズマンション上飯田の売却・買取｜名古屋市北区上飯田北町・RC6階建18戸・1991年築

ライオンズマンション上飯田は、名古屋市北区上飯田北町2丁目55番1号にある分譲マンションです。1991年竣工、鉄筋コンクリート造6階建、総戸数18戸。大京が分譲し、管理は大京アステージが行っています。

名鉄小牧線と地下鉄上飯田線の上飯田駅から徒歩3分。専有面積は23.49平方メートルから58.79平方メートル、間取りは1K、2K、2LDKという構成です。

面積の小さい住戸が中心なので、買主には投資目的の方が含まれます。その場合、判断の材料になるのは利回りです。何をどう示すかで話の進み方が変わります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

上飯田北町2丁目は、上飯田駅の北側にあたる一帯です。名鉄小牧線で小牧、犬山方面へ、地下鉄上飯田線で平安通を経由して名城線へつながります。乗り換えなしで栄方面へ出られる位置です。

6階建てで18戸という構成なので、1フロアあたり3戸程度。特徴は住戸の面積が小さいことで、最小は23平方メートル台です。単身の方向けの住戸と、二人暮らしができる住戸が混在しています。

同じ駅の他の棟との違い

上飯田駅の周辺には「ライオンズステーションプラザ上飯田」（上飯田北町2丁目76番1号・2004年築・56戸）があり、こちらは80平方メートルを超える住戸ばかりです。名称が似ていますが、面積も竣工年も買主の層もまったく違います。住所と竣工年で確定させます。

貸すために買う方は、住む方とは違う見方をします。

表面利回りと実質利回りは別のものです

表面利回りは、年間の賃料収入を購入価格で割った数字です。計算が簡単なので広告に載りますが、実際に手元に残る割合とは違います。実質利回りは、そこから管理費、積立金、固定資産税、管理委託料などを引いて計算します。

築35年という年数がどう見られるか

投資目的の買主にとって、築年数は融資の期間に関わります。金融機関によっては、建物の法定耐用年数から築年数を引いた期間までしか融資しない扱いがあります。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年なので、築35年であれば期間が限られます。現金で買う方、あるいは短い期間で組める方が買主になります。

示すべき資料

現在の賃貸借契約書、直近の賃料の入金記録、管理費と積立金の月額、固定資産税の課税明細書。この四つが揃っていると、買主は自分で計算できます。数字を用意せずに「利回りが良い」と言っても、判断されません。

賃貸に出している住戸は、入居者がいるまま売れます。

オーナーチェンジという形です

賃貸借契約をそのまま買主に引き継ぎます。入居者にとっては、家賃の振込先が変わるだけです。退去してもらう必要はなく、引越しを求めることもできません。

空室の状態で売る場合

住む目的の方にも、貸す目的の方にも売れます。買主の層は広がりますが、23平方メートル台の住戸であれば、実際には貸す目的の方が中心になります。面積によって判断が変わりますので、ご所有の住戸の面積を教えてください。

入居者に知られずに進められます

売却の話を入居者に事前に伝える義務はありません。契約が成立し、引き渡しが決まった段階で通知します。売り出し中に入居者へ連絡が行くことはありませんので、その点はご心配いりません。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。上飯田駅から徒歩3分で単身の方向けという条件は、当社が最も得意とする募集の形です。賃料の水準も実績から判断できます。だからこの棟は買えます。

表面利回りと実質利回りは何が違いますか。

表面利回りは年間の賃料収入を購入価格で割った数字です。実質利回りは、そこから管理費、積立金、固定資産税、管理委託料などを引いて計算します。

築35年だと売れにくいですか。

融資の期間が限られるため、買主は現金で買う方や短い期間で組める方が中心になります。駅から徒歩3分という条件がこの不利を補います。

入居者がいるまま売れますか。

売れます。賃貸借契約をそのまま買主に引き継ぐ形です。退去を求める必要はありません。

売ることを入居者に伝える必要はありますか。

事前に伝える義務はありません。引き渡しが決まった段階で通知します。売り出し中に連絡が行くことはありません。

「ライオンズステーションプラザ上飯田」とは違いますか。

別建物です。あちらは2004年築で80平方メートルを超える住戸ばかり、こちらは1991年築で23平方メートル台からの構成です。