「23戸しかないので、理事の順番がすぐ回ってくる」
「高齢の方が増えて、役員を引き受けられる人が減っている」
「管理組合の運営が細っていることは、売るときに響くのだろうか」
ライオンズマンション比良は、名古屋市西区比良1丁目194番、東海交通事業 城北線 比良駅から徒歩8分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは車で十数分の距離です。
戸数の少ないマンションには、大規模な棟にはない良さがあります。同時に、組合の運営を担う人数が限られるという課題もあります。築34年というこの時期は、その課題が表に出やすいタイミングです。このページでは、それが売却にどう関わるかを書きます。買取額はここには書いていません。お部屋ごとに条件が異なるため、現地を確認してから書面でお出しします。
この記事の内容
- ライオンズマンション比良の建物概要
- 小規模マンションの運営で起きること
- 買主と金融機関が管理に何を見るか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ライオンズマンション比良の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区比良1丁目194番 |
| 交通 | 東海交通事業城北線「比良」駅 徒歩8分（資料により7分）／地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩24分／城北線「小田井」駅 徒歩24分 |
| 築年月 | 1992年11月（資料により1992年12月の表記あり。2026年時点で築34年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上5階建 |
| 総戸数 | 23戸 |
| 専有面積・間取り | 60.20㎡〜79.88㎡／3DK・3LDK・4LDK |
| 管理会社 | 大京アステージ（委託区分と勤務形態は査定時に確認します） |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場あり／オートロック／TVモニター付インターホン／防犯カメラ／24時間ゴミ出し可／トランクルーム |
| 分譲会社・施工会社 | 大京／村中建設 |
築年月と駅からの徒歩分は資料によって記載が分かれています。管理の委託区分と管理員の勤務形態、駐車場の形態と台数、土地権利、用途地域、ペット飼育の可否は公開情報では確認できませんでした。管理費と積立金の現在額、積立金の残高、修繕の実施記録については、査定時に規約と重要事項調査報告書で確認いたします。1992年11月の完成なので、新耐震基準の建物です。
西区には「ライオンズマンション比良第3」（清里町77・45戸・2000年6月築・RC7階建）という別の棟があります。この記事は比良1丁目194、23戸、5階建の「ライオンズマンション比良」についてのものです。査定のご依頼時は、住所か戸数を添えていただけると確実です。
比良1丁目は西区の北西部、新川沿いのエリアです。名古屋市の学区区分では比良学区にあたり、小学校は名古屋市立比良小学校、中学校は名古屋市立山田東中学校とされています。丁目単位の通学区域は名古屋市の一覧で確認します。比良神社の祭礼で知られる地域で、市の指定有形民俗文化財の山車が伝わっています。
小規模マンションの運営で起きること
23戸という規模には、良い面と難しい面が両方あります。
| 面 | 内容 |
|---|---|
| 良い面：意思決定が早い | 総会の合意形成が大規模棟より進みやすく、修繕の決議もまとまりやすい傾向があります |
| 良い面：住民の顔が見える | 共用部の使い方や不具合の共有が早く、管理が行き届きやすい規模です |
| 難しい面：役員の順番が早い | 23戸で理事が数名なら、数年に一度は順番が回ります。高齢化すると担い手が不足します |
| 難しい面：1戸あたりの負担が重い | 大規模修繕の総額を戸数で割るため、1戸あたりの積立額が大きくなります |
| 難しい面：滞納の影響が大きい | 1戸の滞納が全体の収入に占める割合が大きくなります |
| 難しい面：管理会社の選択肢 | 小規模棟は管理会社にとって採算が合いにくく、委託料が割高になることがあります |
役員のなり手が見つからないという状況は、この規模の棟ではよく起きます。ただしそれ自体が売却を妨げるわけではありません。問題になるのは、運営が滞った結果として修繕が先送りされたり、積立金が計画どおり集まらなかったりした場合です。買主が見ているのはそこです。
買主と金融機関が管理に何を見るか
買主側は、重要事項調査報告書を通じて次の点を確認します。
- 修繕積立金の残高。23戸なら1戸あたりに割った額で見ます
- 大規模修繕の実施履歴。築34年なら1回から2回が目安です
- 長期修繕計画の有無と、最後に更新された年
- 管理費・積立金の滞納の有無と総額
- 管理形態。委託か自主管理か、管理員が入っているか
- 総会の開催状況。定期的に開かれ、議事録が残っているか
ここが整っていれば、23戸という規模は不利になりません。むしろ「管理の目が届いている棟」として説明できます。逆に、総会が何年も開かれていない、議事録がない、といった状態だと、買主の金融機関が慎重になることがあります。
売却を考え始めたら、まずこの資料を取り寄せて現状を把握してください。整っていなければ、整えてから売るという選択もあります。
- 買主から見た、この棟の強みも整理しておきます。
- 比良駅まで徒歩8分。新川沿いの落ち着いた住環境です
- 1992年11月築の新耐震基準。RC造5階建です
- 60㎡から79㎡の3DK・3LDK・4LDK。幅のある構成です
- オートロック・防犯カメラ・24時間ゴミ出し可・トランクルーム
- 23戸という規模。同じ棟内で売り出しが競合しにくい構成です
ライオンズマンション比良の査定は無料です。管理の状態も資料で確認してご説明します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
現地を確認したうえで、金額を書面にしてお渡しします。見る前に数字を口にすることはいたしません。
買い手は当社そのもの、不動産のイブキ（伊吹株式会社）です。免許は国土交通大臣(1)第10691号を受けています。
| 管理組合の状態 | 役員のなり手が不足していることを、金額を下げる理由にはいたしません |
| 資料が揃っていないとき | 管理会社への請求からこちらで進めます。揃うまで査定を止めることはありません |
| お部屋の支度 | 掃除も修繕も不要です。家財を置いたままお引き渡しいただけます |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料はいただきません。売主様と当社の直接の取引です |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任は免責で契約します。後日の補修費請求はありません |
| 金額の扱い | 一度お出しした額を後から引き下げることはいたしません |
| 未納がある場合 | 管理費や積立金が残っていても購入できます。決済日に代金から相殺します |
賃貸の仲介を本業にしているので、買い取ったあと貸すという選択肢があります。だから駅から距離のある立地でも金額が出せます。60㎡以上の広さと敷地内の駐車場は、賃貸では効く条件です。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、専有面積、間取り、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。「比良第3」という別棟があるため、住所か戸数を添えていただけると確実です。
管理の実態を確かめる
管理会社に重要事項調査報告書を請求し、積立金の貯まり具合、滞納の状況、修繕の記録、総会が開かれているかを確認します。
建物の状態を見る
お部屋のほか、共用廊下、駐車場、外壁を拝見します。管理が行き届いているかは共用部を見れば分かります。30分ほど、お住まいのままで構いません。
価格と家賃をお出しする
買取額、仲介での想定、賃貸に回した場合の家賃の見込み、参照した取引事例をまとめてお渡しします。ここまで費用はいただきません。
契約・決済
ご納得のうえで契約を結びます。手付金をお渡しして日程を固め、当日に残代金をお支払いして所有権をお移しいただきます。
査定のみでも構いません。取り寄せた管理の資料はお手元にもお渡ししますので、管理組合での話し合いの材料にも使っていただけます。西区で長く営業していますから、時期を改めてのご相談も歓迎です。
よくある質問
ライオンズマンション比良の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。清里町方面までは車で十数分です
- 管理組合の状態を資料で確かめたうえで価格をご説明します
- 賃貸が本業ですので、駅から距離があっても金額を出せます
- 費用はいただきません。取り寄せた資料はお手元にもお渡しします
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ライオンズマンション比良は比良1丁目194、比良駅徒歩8分のRC5階建・23戸、1992年11月築です
- 23戸という規模は、意思決定が早い反面、役員の順番が早く回ります
- 役員のなり手不足そのものより、修繕の先送りや積立不足が買主に見られます
- 積立金残高・修繕履歴・総会の開催状況を先に把握してから売り出します
- 清里町の「ライオンズマンション比良第3」とは別の棟です
