「冬になると窓がびっしょり濡れる。サッシを新しくしてから売ったほうがいいのか」
「玄関ドアの塗装がはげてきた。自分で業者を呼んで替えてもいいのだろうか」
「網戸が破れたまま。内見の前に何を直して、何は触らずにおくべきか分からない」
ライオンズガーデン中小田井Ｂ棟は、名古屋市西区中小田井3丁目289番に建つ鉄筋コンクリート造・地上7階建、総戸数14戸の棟です。1987年11月に竣工し、築39年になります。名鉄犬山線の中小田井駅から歩いて12分ほど。同じ敷地に11階建のＡ棟があります。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは庄内川を越えて北西へ、車で10〜15分、自転車なら20分前後の距離です。
築39年の部屋で相談が多いのが窓まわりです。サッシや玄関ドアは多くの場合「共用部分」で、一人では交換を決められません。この記事では、管理規約での区分、管理組合の一斉更新の考え方、個別交換を認める細則、内窓（二重窓）の扱い、結露の伝え方を整理します。
当社の買取額は、お部屋と窓まわりを見てから書面でお知らせします。
この記事の内容
- ライオンズガーデン中小田井Ｂ棟の建物概要と周辺
- 窓サッシ・玄関ドア・網戸・バルコニーは誰のものか
- 窓まわりについて買主が確かめること
- イブキが直接買い取る場合の条件
- 窓の状態を確かめてから引渡しまでの流れ
- よくある質問
ライオンズガーデン中小田井Ｂ棟の建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井3丁目289番 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩12分（資料により11分・13分）／地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩17〜18分 |
| 竣工 | 1987年11月（資料により1987年12月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上7階建 |
| 総戸数 | 14戸（Ａ棟と合わせて104戸。105戸とする資料あり） |
| 専有面積・間取り | 約64.8㎡の2LDK・3LDKの掲載例あり。棟内の面積の幅は査定時に確認（敷地全体では約54.93〜91.23㎡） |
| 分譲・施工 | 分譲：大京観光（現・大京）／施工：大成建設／設計：谷口建築設計事務所 |
| 管理会社・管理形態 | 日本ハウズイング／全部委託・管理員日勤とする資料あり |
| 土地権利 | 所有権（Ａ棟と共有の敷地と見られる。持分は登記で確認） |
| 用途地域 | 工業地域 |
| 駐車場 | 敷地全体で屋内22台・屋外36台の計58台とする資料あり。Ｂ棟の区画と空きは査定時に確認 |
| ペット | Ａ棟は飼育不可。Ｂ棟にも同じ規約が及ぶかは査定時に確認 |
| 学区 | 中小田井小学校・山田中学校（名古屋市の通学区域一覧で中小田井三丁目を確認） |
Ｂ棟として登録された資料に「地上11階建」「総戸数104戸」とＡ棟や敷地全体の数字を載せたものがあり、逆に敷地全体の資料で「地上7階」とする例もあります。本記事はＢ棟＝RC7階建14戸として書いています。
管理組合がＡ棟・Ｂ棟で一つなのか、棟ごとに分かれているのかは、公開資料では確かめられませんでした。窓の交換ルールや修繕の計画はここで変わるため、日本ハウズイングの重要事項調査報告書と管理規約で最初に確認します。
中小田井には「ライオンズ」の付く棟がほかにもあります。ライオンズマンション中小田井（3丁目143）と、ライオンズマンション中小田井公園（2丁目356）は別の建物です。同じ3丁目にはユーハウス第２中小田井（3丁目160）、ユーハウス第３中小田井（3丁目104）、ラヴィアーレ中小田井（3丁目396-1）もあります。ご依頼の際は「ガーデン」「Ｂ棟」「289番」と添えていただくと取り違えがありません。
敷地にはテニスコートと中庭があり、棟の間にゆとりがあります。中小田井駅から名鉄名古屋駅へは乗り換えなしです。
庄内川に近い低い土地で、浸水想定がかかる可能性があります。名古屋市の洪水ハザードマップで確かめ、重要事項説明に載せます。
窓サッシ・玄関ドア・網戸・バルコニーは誰のものか
多くの分譲マンションが手本にする国の「マンション標準管理規約」では、窓枠・窓ガラス・玄関扉は共用部分です。室内から毎日触れていても、持ち主の自由にはなりません。
部位ごとの区分
| 部位 | 一般的な区分 | 持ち主ができること |
|---|---|---|
| 窓サッシ・ガラス | 共用部分（専用使用権つき） | 清掃と日常の手入れ。交換は管理組合の決定か、細則に沿った申請 |
| 玄関ドア | 扉本体と外側は共用部分。鍵と内側の塗装は専有部分とする例が多い | 鍵の交換、内側の塗装。外側の色や扉の交換は不可 |
| 網戸 | 規約により分かれる | 張り替えを各戸負担とする例が多い。規約で確認 |
| バルコニー | 共用部分（専用使用部分） | 通常の使用と清掃。床の防水や手すりは大規模修繕の対象 |
| 内窓（二重窓） | 室内側に付けるため専有部分の工事とされることが多い | 管理組合への届出を条件に設置できる例が多い |
一斉更新の計画があるか
サッシや玄関ドアは、管理組合が長期修繕計画に入れて全戸まとめて替えるのが基本ですが、費用が大きく先送りになる棟もあります。Ｂ棟の場合、Ａ棟と一体の計画なのか、14戸だけの計画なのかで時期も負担も変わります。売る前に議事録と長期修繕計画で「いつ、どこまで替えるか」を確かめておくと、買主への説明が具体的になります。
個別の交換を認める細則
標準管理規約は、組合がすぐ工事をしない場合に、細則で各戸負担の交換を認める道も示しています。細則があれば、申請して承認を受け、指定の仕様に合わせて替えられます。細則がない棟で無断で替えると、原状回復を求められることがあります。
内窓は持ち主の判断で付けやすい
サッシの内側にもう一枚窓を付ける内窓は、外観を変えないため専有部分の工事とされることが多く、結露や冷えを和らげます。ただし届出が要る棟もあるので事前に管理会社へ確かめてください。付いていれば買主への長所になります。
当社は買い取った部屋を賃貸に回すこともあり、内窓で住み心地を整えて貸せるため、サッシの古さで話は止まりません。
窓まわりについて買主が確かめること
築39年の部屋を見る買主は、冬の寒さと結露を気にします。隠さず事実の順に伝えるほうが話は進みます。
- サッシが新築時のままか、すでに交換済みか（修繕履歴で確認）
- 結露の程度と、窓まわりの壁紙や木枠のカビ・しみ
- サッシ・玄関ドアの更新予定と、その負担の見込み
- 個別交換の細則と、内窓の届出の要否
- Ａ棟と一体の管理か、Ｂ棟だけの管理か
結露は「冬の朝、北側の窓に水滴がつく」のように、場所と頻度で伝えると買主が判断しやすくなります。
ライオンズガーデン中小田井Ｂ棟の査定は無料です。窓や網戸を直していない状態のままお見せください。査定のあとでお断りになっても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
当社がそのまま買主になります
間に立つ仲介ではないので、仲介の手数料は発生しません。結露の跡や古い網戸も、手を入れずにお引き渡しいただけます。引渡し後に見つかった不具合について、売主さまに責任を求めない契約にします。
伊吹株式会社／宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 窓・ドアの補修 | 不要。サッシや玄関ドアは管理組合の扱いなので、売主さまが工事を手配する必要はありません |
| 一斉更新の負担 | 予定や一時金の話があれば、議事録を見たうえで条件に織り込みます |
| 引渡しの時期 | 住み替え先の入居日に合わせて調整します |
窓の状態を確かめてから引渡しまでの流れ
窓まわりの写真を送る
結露の跡やサッシ、玄関ドアの写真を送っていただければ、訪問前に見立てを返します。
規約と修繕計画を取り寄せる
管理規約・細則・長期修繕計画を取り寄せ、Ａ棟との管理の関係とサッシ更新の予定を確かめます。
現地で窓を開け閉めする
サッシの動きや鍵、枠の傷み、バルコニーの排水を確かめます。
仲介と買取の両方で試算する
仲介の見込みと当社の買取額を、更新予定も踏まえて書面で並べます。
契約して引き渡す
条件がまとまれば契約し、決めた日に代金と鍵を交換します。
当社は賃貸仲介が本業なので、売却後に移る賃貸探しも同じ窓口でお手伝いできます。
よくある質問
ライオンズガーデン中小田井Ｂ棟の売却・買取はイブキへ
- 窓サッシや玄関ドアに手を入れる前の状態で査定します
- 管理規約・細則・修繕計画は当社で取り寄せて読み解きます
- 仲介と買取の両方を書面で並べてご提示します
- 査定は無料で、お断りいただいても費用は一切かかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ライオンズガーデン中小田井Ｂ棟は中小田井3丁目289番、1987年11月竣工の7階建14戸で、Ａ棟と同じ敷地にあります
- 窓サッシ・玄関ドアは共用部分、バルコニーは専用使用部分で、持ち主が一人で交換を決められません
- 一斉更新の予定と個別交換の細則を、議事録と規約で確かめます
- 内窓は専有部分の工事として付けられることが多く、結露対策として買主に伝えられます
- 当社の買取なら、窓まわりを直さない現状のままお引き渡しいただけます
