「ペット不可の棟は、それだけで買主が減るのだろうか」
「規約を変えて飼えるようにできないものか」
「隣の方がこっそり飼っている。これは売るときに関係あるのか」
ライオンズガーデン中小田井Ａ棟は、名古屋市西区中小田井3丁目289番にあります。名鉄犬山線の中小田井駅まで徒歩12分から13分、地下鉄鶴舞線と名鉄が乗り入れる上小田井駅までは徒歩17分から18分という位置です。庄内通3丁目の当社事務所からは車で13分ほどになります。
ペットを飼えるかどうかは、買主にとって条件の優先順位が高い項目です。飼えない棟は、その分だけ検討する人が減ります。とはいえ規約は変えられないものではありませんし、飼わない買主にとっては静かで清潔という利点にもなります。売る側としてどう扱えばよいかを、ここで整理します。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見してから書面にいたします。
この記事の内容
- ライオンズガーデン中小田井Ａ棟の建物概要
- ペット不可という条件の影響
- 規約を変えるという道
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ライオンズガーデン中小田井Ａ棟の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井3丁目289番 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩12〜14分／地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩17〜18分／城北線「尾張星の宮」駅 徒歩19分 |
| 築年月 | 1987年11月（2026年時点で築39年） |
| 構造・階数 | 地上11階建。鉄筋コンクリート造とする資料と鉄骨鉄筋コンクリート造とする資料があります |
| 総戸数 | 90戸（Ａ棟単独）。団地全体では104戸または105戸とされます |
| 専有面積・間取り | 団地全体で54.93㎡〜91.23㎡／3DK〜4LDK。実例に54.93㎡の2LDK、76.22㎡の3LDKがあります |
| 敷地面積 | 3,825.52㎡との記載があります（団地全体） |
| 管理形態 | 日本ハウズイングによる全部委託・管理人日勤 |
| 分譲会社・施工会社 | 大京観光（現・大京）／大成建設。設計は谷口建築設計事務所 |
| 駐車場 | 平面式で屋内22台・屋外36台の計58台との記載があります（団地全体） |
| 設備 | オートロック、エレベーター、モニター付インターホン。共用部にガーデンとテニスコートがあります |
| ペット | 飼育不可 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／工業地域（市街化区域・準防火地域・31m高度地区） |
| 学区 | 名古屋市立中小田井小学校（約350〜460m）・山田中学校（約1,500〜1,700m） |
構造の記載が鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造で分かれています。総戸数についても、Ａ棟単独を90戸とする資料と、団地全体の104戸または105戸をそのままＡ棟のページに載せている資料が混在しています。竣工月を12月とする資料も1件ありました。専有面積はＡ棟単独の幅が確認できず、団地全体の数字です。建築面積、Ａ棟分の駐車場台数、駐輪場の台数は確認できませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定時に管理会社へ照会いたします。1987年の完成ですので新耐震基準の建物です。
同じ中小田井3丁目289番に、7階建14戸のＢ棟が並んで建っています。Ａ棟とＢ棟を合わせた104戸を「ライオンズガーデン中小田井」として1件で登録している資料が多く、その数字がＡ棟のページにも転記されています。査定のご依頼では「Ａ棟」または「11階建のほう」とお伝えください。
3,825.52㎡の敷地に11階建のＡ棟と7階建のＢ棟が建ち、共用部にはガーデンとテニスコートがあります。管理人が日勤で入っており、中小田井小学校まで徒歩5分前後という立地です。
ペット不可という条件の影響
飼える棟と飼えない棟では、買主の層が変わります。ただし一方的に不利というわけではありません。
| 見る角度 | ペット不可の棟 | ペット可の棟 |
|---|---|---|
| 買主の数 | ペットを飼う世帯が候補から外れます | 飼う世帯も飼わない世帯も候補になります |
| 共用部の状態 | 汚れや臭いが出にくくなります | 管理の手間が増えます |
| 音とにおいの苦情 | 起きにくくなります | 規約違反をめぐる紛争が起きることがあります |
| アレルギーのある買主 | 安心して検討できます | 敬遠されることがあります |
| 賃貸に回したとき | 入居者は限られますが、原状回復の負担は軽くなります | 入居者の幅は広がります |
2行目と4行目が売り出しで使える材料です。ペット不可を短所として黙っているより、共用部が保たれていることとアレルギーの心配がないことを積極的に書くほうが、該当する買主に届きます。条件は消せませんが、見せ方は選べます。
規約を変えるという道
管理規約は永久に固定されたものではありません。変えるには手続きが要ります。
- 手順はおおよそ次のとおりです。
- 区分所有者から議案を出す … 理事会を通すか、一定数の所有者が連名で総会の招集を求めます
- 細則の案を作る … 飼育できる種類と大きさ、頭数、共用部での扱い、届け出の方法を定めます
- 総会で決議する … 規約の変更は特別決議にあたり、区分所有者と議決権の各4分の3以上が必要です
- 既存の飼育者の扱いを決める … 変更前から飼っている場合の経過措置を置くことがあります
- 議事録に残す … 変更の事実と内容を記録し、規約に反映します
4分の3という要件は決して低くありません。90戸の棟であれば、およそ68名以上の賛成が要る計算になります。反対する方も一定数いますので、実際に変わる棟は限られます。売却の時期に合わせて変えるという進め方は、現実的ではありません。
一方で、こっそり飼育している住戸がある、という話はよく聞きます。規約違反の状態が黙認されているとしても、規約が変わったことにはなりません。買主に「実際は飼えます」と説明するのは事実と違いますので、規約の記載どおりに伝えます。
ライオンズガーデン中小田井Ａ棟の査定は無料です。管理規約の取り寄せもお引き受けします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と建物を見せていただいたうえで、買取額を記した書面をお渡しします。規約の内容を理由にお断りすることはありません。
売買のお相手は当社になります。伊吹株式会社／不動産のイブキ。国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しております。
| ペット不可という規約 | 金額を下げる材料にはいたしません。賃貸で運用できるためです |
| 築39年という経過年数 | 年数を挙げて査定をお断りした例はございません |
| 買主のローン審査 | ございません。当社の資金で購入するため、日程が確定します |
| 室内の状態 | 手を入れていただく必要はありません。現状のままお引き受けします |
| 駐車場のご契約 | 屋内でも屋外でも、そのまま使用者を引き継ぎます |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料は頂戴しません。当社が直接の買主となります |
| お引き渡しの後 | 契約不適合責任は免除といたします。設備の不具合も当社で対処します |
当社の本業は賃貸の仲介です。中小田井から上小田井にかけての54㎡台から90㎡台は、単身から家族世帯まで幅のある募集ができます。ペット不可という条件でも借り手の付く地域ですので、それを踏まえて金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
住戸の条件をお聞きする
Ａ棟の何階か、間取りと専有面積、駐車場は屋内か屋外かをお知らせください。
管理規約を取り寄せる
ペットの条項のほか、Ａ棟とＢ棟の管理の分かれ方も読みます。請求は当社が行います。
登記で構造と面積を確定させる
資料でRCとSRCに分かれていますので、登記事項証明書の表題部で確かめます。
現地を拝見して金額を出す
室内のほか、ガーデン、テニスコート、駐車場、エントランスを見ます。その後に書面をお渡しします。
契約して引き渡す
ご判断いただいたら契約します。管理組合への届け出は当社で行います。
テニスコートやガーデンといった共用施設は、維持に費用がかかる一方で、他の棟にはない特徴でもあります。利用状況と維持費を管理組合の資料で確かめたうえで、資料にどう書くかを決めます。使われていない施設であれば、そのことも含めて買主に伝えます。
よくある質問
ライオンズガーデン中小田井Ａ棟の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から中小田井3丁目まで車で13分です
- Ａ棟とＢ棟の区別を住所と階数で確かめたうえで査定します
- 賃貸が本業ですので、この地域の54〜90㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。ペット不可という条件を理由に金額を下げることはありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ライオンズガーデン中小田井Ａ棟は中小田井3-289、中小田井駅徒歩12〜14分の11階建90戸、1987年11月築です
- 同じ番地に7階建14戸のＢ棟があり、団地全体では104戸。資料では数字が混在します
- ペット不可は買主の数を減らしますが、共用部の状態とアレルギーの点では利点になります
- 規約の変更には区分所有者と議決権の各4分の3以上の賛成が必要です
- 黙認されている飼育があっても、規約が変わっていなければ「不可」と伝えます
