ライオンズマンション味鋺の売却・買取｜名古屋市北区東味鋺・味鋺駅徒歩3分の25戸

ライオンズマンション味鋺は、名古屋市北区東味鋺2丁目にある分譲マンションです。1985年竣工、鉄筋コンクリート造6階建、総戸数25戸。名鉄小牧線の味鋺駅まで徒歩3分。分譲は大京観光、管理は大京アステージです。敷地内に駐車場はありません。

この棟のご相談で、よくすれ違いが起きます。駅から3分という数字を見て高い評価を期待される一方、実際の査定額が想定より低く出るためです。理由は立地の性質にあります。

先に結論を書きます。味鋺は賃貸の需要が安定している一方、分譲マンションを買う層の母数が小さい場所です。この差を理解しておくと、売り方の判断がしやすくなります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の賃貸仲介を本業とする不動産会社です。買取の金額はこのページに載せません。室内と管理の状況を確認したうえで、書面にしてお出しします。

味鋺駅は名鉄小牧線の駅です。上飯田まで3駅6分ほどで、上飯田から地下鉄上飯田線に直通し、平安通で名城線に接続します。栄までは乗り換え1回で30分弱。小牧、犬山方面へは乗り換えなしで行けます。

駅の周辺は住宅地で、庄内川と矢田川に挟まれた一帯にあたります。スーパーとドラッグストアが徒歩圏にあり、生活の用は足ります。名古屋高速の楠出入口が近く、車での移動はしやすい場所です。名古屋市の北端に近く、春日井市と接しています。

同じ立地でも、借りる人と買う人では判断の基準が違います。ここを分けて考えると、査定額の説明がつきます。

借りる人は「いまの便利さ」を見る

駅まで3分、家賃が手ごろ、買い物ができる。この3つがそろえば賃貸は決まります。10年後に価値が残るかどうかは、借りる人には関係がありません。味鋺は駅に近く家賃相場が抑えめなので、賃貸の募集では埋まりやすい場所です。

買う人は「10年後、20年後」を見る

買主は住宅ローンを組み、20年、30年とその場所に縛られます。だから資産として残るかを考えます。判断材料は、都心へのアクセス、学区、周辺の開発、そして将来売るときに買い手がつくかどうかです。

味鋺から栄までは乗り換えを含めて30分弱。名古屋駅へはもう少しかかります。名古屋市内の分譲マンション市場では、この時間帯は中心から離れた区分に入ります。その結果、買いたい人の母数が黒川や大曽根と比べて小さくなります。

だから、売り方に幅が出ます

賃貸で埋まる立地であれば、売らずに貸すという選択肢も成立します。売却を急ぐ理由がないなら、貸しながら時期を待つこともできます。一方で、遠方にお住まいで管理が負担なら、その手間も費用のうちです。どちらを選ぶかはご事情次第です。

買主の母数が小さいぶん、届け方を絞ります。

1. 投資として買う層に出す

賃貸が埋まる立地であることは、投資家にとって評価材料になります。想定家賃と利回りで判断する層には、都心からの距離は大きな減点になりません。空室であれば、募集をかけたときの想定賃料を資料に添えます。

2. 小牧線沿線で生活が完結している層に出す

勤務先が北区、春日井市、小牧市にある方にとって、味鋺は通勤に便利な場所です。名古屋駅や栄への通勤時間で比較されるのではなく、実際の生活圏で比較されれば評価は変わります。

3. 車を使う前提の条件をそろえる

この棟には敷地内の駐車場がありません。車が生活の前提になる地域で駐車場がないのは、はっきりした弱点です。近隣の月極の空き状況と月額を調べて、資料に載せてください。「近くに月極があります」ではなく、場所と金額まで書くことです。

当社がお買いする場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。味鋺駅から徒歩3分という条件は、賃貸の募集では確実に効きます。売買市場で評価が伸びにくい立地を、賃貸の目線で見られるのが当社の立ち位置です。だからこの棟は買えます。

駅から3分なのに、なぜ査定が低いのですか。

駅までの距離ではなく、都心までの所要時間で買主の母数が決まるためです。味鋺は賃貸では強い立地ですが、分譲マンションを買う層は地下鉄沿線に集まります。物件の問題ではなく、市場の構造の問題です。

売らずに貸すほうがよいですか。

ご事情によります。遠方にお住まいで管理が負担なら売却、名古屋におられて手間をかけられるなら賃貸、という分かれ方が多いです。両方の試算をお出ししますので、数字を見てご判断ください。

駐車場が敷地内にないのは致命的ですか。

車が前提になる地域なので弱点です。ただし近隣の月極を具体的に示せば、商談は続きます。「近くにあります」ではなく、場所と月額まで書いてください。

庄内川が近いのですが、水害の説明は必要ですか。

必要です。2020年8月から、水害ハザードマップにおける物件の所在地を重要事項説明で示すことが義務になっています。区域に入っているかどうかを、当社で確認します。

大京の管理だと売りやすいですか。

管理状況報告書が定型で短期間に出てくるため、手続きは進みやすくなります。ただしそれが価格を押し上げるわけではありません。買主が判断しやすくなる、という効き方です。