「三方が道路に面していると聞いたが、それは良いことなのか」
「土地の評価に効くと言われても、区分所有では関係ない気がする」
「南棟と東棟で階数が違う。これは売るときに影響するのか」
レジオン庄内緑地公園の住所は、名古屋市西区大野木3丁目100番です。地下鉄鶴舞線の庄内緑地公園駅まで徒歩18分から20分、城北線の比良駅までは徒歩15分から17分という位置になります。庄内通3丁目の当社事務所からは車で15分ほどです。
この棟の敷地は三方が道路に接しています。一戸建ての土地では接道の状況が価格を左右しますが、マンションでも土地の持分を通じて評価に関わります。目に見えにくい要素ですので、何がどう効くのかをここで整理します。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見してから書面にいたします。
この記事の内容
- レジオン庄内緑地公園の建物概要
- 接道が評価に関わる仕組み
- 区分所有で効いてくる場面
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
レジオン庄内緑地公園の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区大野木3丁目100番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩18〜20分／JR東海交通事業城北線「比良」駅 徒歩15〜17分 |
| 築年月 | 1992年2月（2026年時点で築34年） |
| 構造・階数 | 南棟は鉄骨鉄筋コンクリート造 地上11階建、東棟は鉄筋コンクリート造 地上4階建との記載があります |
| 総戸数 | 59戸 |
| 専有面積・間取り | 69.0㎡〜82.0㎡／2LDK〜4LDK。実例に70.74㎡の3LDK、71.25㎡の1階専用庭付き3LDKがあります |
| 接道 | 三方（建ぺい率60％・容積率200％） |
| 管理形態 | 中部互光による全部委託・管理人日勤 |
| 分譲会社・施工会社 | 日商岩井不動産／奥村組・丸運建設 建設工事共同企業体。設計はホシ建築設計室 |
| 設備・共用施設 | オートロック、エレベーター、駐輪場、バイク置場、外壁タイル貼り。集会室とプレイロットがあります |
| ペット | 可とする資料と相談可とする資料があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／第一種住居地域（市街化区域） |
| 学区 | 名古屋市立大野木小学校（約350m・徒歩4〜6分）・山田東中学校（約1,270m・徒歩13分） |
| 周辺 | 庄内緑地が近く、コンビニ約376〜560m、ドラッグストアが徒歩圏です |
庄内緑地公園駅までの徒歩分が18分から20分まで、比良駅も15分と17分で資料により差があります。敷地面積と建築面積は確認できませんでした。駐車場については「あり」との記載はあるものの、形式と台数が分かっておりません。ペットの可否も可とするものと相談可とするものがあり、賃貸の情報では不可とするものもありました。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会いたします。1992年2月の完成ですので新耐震基準の建物です。
大野木3丁目には5棟が並んでいます。「宝庄内公園ハイツ」は93番の1983年3月築、「ライオンズマンション庄内緑地」は81番の1992年5月築30戸、「ライオンズマンション大野木公園」は7番の1993年4月築19戸、「ラビデンス大野木」は105番の1995年3月築28戸。こちらは100番です。なお「レジオン」という名の棟は西区ではここだけです。
南棟が11階建、東棟が4階建という2棟構成で、合わせて59戸。集会室とプレイロットがあり、1階住戸には専用庭が付いています。敷地は三方が道路に接しています。
接道が評価に関わる仕組み
土地の価値は、どの道路にどう接しているかで変わります。基本の考え方を並べます。
| 接道の状況 | 評価への効き方 |
|---|---|
| 一方だけが道路に接する | 標準的な形です。基準となる評価になります |
| 二方が接する（角地など） | 採光と通風が確保しやすく、加算されるのが通常です |
| 三方が接する | さらに条件が良くなります。建物の配置の自由度も上がります |
| 四方が接する | 最も条件が良い形です。都市部ではまれです |
| 道路に接していない | 建て替えができず、評価は大きく下がります |
| 接する道路の幅 | 幅が広いほど有利になります。4m未満だとセットバックが要ります |
3行目がこの棟です。三方接道の敷地は、隣の建物と接する面が1つだけということでもあります。将来この一帯に高い建物が建っても、日照や通風が遮られる方角が限られます。区分所有の住戸を売るうえでは、この点のほうが買主に伝わりやすい説明になります。
区分所有で効いてくる場面
マンションの住戸を売るとき、接道が直接価格に反映される場面は限られます。ただし間接的には効きます。
- 効いてくるのは次のような場面です。
- 金融機関の担保評価 … 敷地の評価に接道の状況が織り込まれます
- 日照と通風の確保 … 隣接地に建つ建物の影響を受けにくくなります
- 災害時の避難 … 出入口が複数あることは安全面の材料になります
- 駐車場の出入り … 道路が複数あれば動線に余裕が出ます
- 将来の建て替え … 現実的な話ではありませんが、土地としての価値は高くなります
- 相続税の評価 … 土地の持分の評価に接道の加算が及びます
1行目が実務では最も効きます。金融機関が担保を評価する際、敷地の路線価に接道の補正を掛けて計算します。三方接道であれば、その分だけ土地部分の評価が上がります。買主の借入可能額に関わる話です。
とはいえ、買主が最初に見るのは間取りと価格と駅までの距離です。接道の話は、質問されたときに答えられれば十分です。資料には「敷地は三方が道路に接しています」と一行書いておけば足ります。
レジオン庄内緑地公園の査定は無料です。敷地の状況もあわせてお調べします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸と建物を見せていただいたうえで、買取額を記した書面をお渡しします。南棟でも東棟でも同じように査定いたします。
売買のお相手は当社になります。伊吹株式会社／不動産のイブキ。国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しております。
| 南棟と東棟の違い | 階数の差を理由に一方を避けることはありません。どちらも買い取ります |
| 1階の専用庭付き住戸 | 庭の手入れは不要です。草木が伸びていても構いません |
| 買主側の融資 | 探しません。当社の手元資金での購入となるため、審査を待つ工程がありません |
| 室内の状態 | 掃除も修理も不要です。今あるままの状態でお引き受けします |
| 駐車場とバイク置場 | ご契約はそのまま引き継ぎます。解約は不要です |
| 仲介手数料 | かかりません。売主様と当社の二者だけで完結する売買です |
| 引き渡した後の責任 | 契約不適合責任は免除とさせていただきます。設備の不具合も当社の負担で直します |
当社が日々行っているのは賃貸の仲介です。大野木から比良にかけての69㎡台から82㎡台は、子育て世帯に説明しやすい広さです。集会室やプレイロットがある点も募集で伝えられますので、運用の見通しを立てたうえで金額をお示しします。
ご相談から引き渡しまで
住戸の条件を伺う
南棟か東棟か、何階か、間取りと広さ、専用庭があるかをお知らせください。
登記で敷地権の割合を確認する
登記事項証明書を取り、土地の持分がどれだけあるかを押さえます。取得は当社で行います。
敷地と建物を拝見する
接道の状況、集会室、プレイロット、駐輪場、バイク置場、駐車区画を見ます。
買取額を書面に落とす
金額と、賃貸に回した場合の家賃と手取りを1枚にまとめます。費用は頂戴しません。
契約し、引き渡す
ご承諾いただいたら契約します。管理組合への所有者変更の届け出も当社で行います。
南棟と東棟のどちらに管理組合が1つ置かれているかは、管理規約の対象物件の条項で分かります。2棟で1組合なら、修繕の費用を持分で按分する形になります。当社が規約を取り寄せて確かめ、内容をご説明します。
よくある質問
レジオン庄内緑地公園の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から大野木3丁目まで車で15分です
- 登記で敷地権の割合を確認し、土地の持分を数字でお示しします
- 賃貸が本業ですので、この地域の69〜82㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。南棟でも東棟でも、1階の専用庭付きでも買い取ります
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- レジオン庄内緑地公園は大野木3-100、庄内緑地公園駅徒歩18分、1992年2月築・59戸です
- 南棟がSRC11階建、東棟がRC4階建という2棟構成。集会室とプレイロットがあります
- 敷地は三方が道路に接しており、建ぺい率60％・容積率200％です
- 接道の良さは土地の評価に効き、金融機関の担保評価や相続税の評価に反映されます
- 区分所有では持分に応じた影響にとどまりますが、日照と通風の確保という点で買主に伝わります
