「100㎡を超える住戸は、維持費が高いと敬遠されないだろうか」
「管理費と積立金、固定資産税。合計でいくらかかるのか聞かれる」
「広さが売りのはずなのに、それが負担に見られてしまう」
ラドーニ則武天空の館は、名古屋市西区則武新町3丁目1番63号に建っています。地下鉄桜通線の亀島駅から徒歩4分、名古屋駅へも歩いて13分ほどの位置です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で10分ほどの距離になります。
この棟は43戸すべてが100㎡以上という、名古屋駅圏では珍しい構成です。広さは強みですが、買主にとっては毎月と毎年の支出でもあります。聞かれてから答えるのではなく、先に数字を並べておくほうが話は進みます。このページではその示し方を書きます。買取の金額は住戸の条件で変わるため掲載していません。拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- ラドーニ則武天空の館の建物概要
- 広い住戸の維持費を分解する
- 買主に数字をどう示すか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ラドーニ則武天空の館の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区則武新町3丁目1番63号 |
| 交通 | 地下鉄桜通線「亀島」駅 徒歩4分（資料により6分）／「名古屋」駅 徒歩13分前後／名鉄名古屋本線「栄生」駅 徒歩11分前後 |
| 築年月 | 2002年2月（2026年時点で築24年）。3月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 43戸 |
| 専有面積・間取り | 100.00㎡〜162.07㎡／3LDK〜5LDK。全戸が100㎡以上です |
| 管理形態 | 合人社計画研究所による全部委託。勤務形態は日勤とする資料と巡回とする資料があります |
| 分譲会社・施工会社 | 伸幸ハウス／松村組（設計はBOB設計工房） |
| 駐車場 | 44台。総戸数を上回る台数が確保されています |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、24時間セキュリティ、モニター付インターホン、バイク置場、駐輪場 |
| ペット | 相談可との記載があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域および準工業地域（敷地が2つの地域にまたがります） |
| 周辺 | ノリタケの森 徒歩1分／イオンモール Nagoya Noritake Garden 徒歩3分／名鉄病院 徒歩12分 |
築年月が2月と3月、亀島駅までの所要時間が4分と6分、管理員の勤務形態が日勤と巡回で、それぞれ資料の記載が分かれています。敷地面積、駐車場が平面か機械式か、エレベーターの基数は公開情報から確認できませんでした。管理費と修繕積立金の実額、積立金の残高、これまでの大規模修繕の履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会します。2002年の完成ですので新耐震基準の建物です。
ノリタケの森が徒歩1分、イオンモール Nagoya Noritake Garden が徒歩3分という立地です。43戸に対して駐車場が44台あり、1戸1台以上が確保されています。学区はなごや小学校・菊井中学校で、いずれも1.4kmから1.6kmとやや距離があります。
広い住戸の維持費を分解する
買主が気にするのは、住宅ローンの返済以外に毎月いくら出ていくかです。分けて考えると説明しやすくなります。
| 費目 | 面積との関係 |
|---|---|
| 管理費 | 専有面積に応じて按分するのが一般的です。広い住戸ほど月額は上がります |
| 修繕積立金 | こちらも面積按分が通常です。長期修繕計画に沿って段階的に上がることがあります |
| 固定資産税・都市計画税 | 建物と土地の評価額に応じます。敷地権の割合が大きいほど土地分が増えます |
| 駐車場 | 面積とは無関係で、契約する区画によって決まります |
| 光熱費 | 床面積が広い分、冷暖房の費用は上がります |
ここで有効なのは、比較の対象を用意することです。同じ地域で同じ広さの賃貸を借りた場合の賃料と並べると、所有した場合の負担が相対的に見えてきます。名古屋駅圏で100㎡超の賃貸は数が少なく、賃料も高い。その事実が、この棟の価値の裏づけになります。
買主に数字をどう示すか
資料に載せる順番まで含めて、実務の形を書きます。
- 1枚にまとめると、買主が比較しやすくなります。
- 毎月かかるもの … 管理費、修繕積立金、駐車場の月額を合計した数字
- 毎年かかるもの … 固定資産税と都市計画税の直近の納税額
- 将来変わるもの … 長期修繕計画での積立金の改定予定と、その時期
- すでに済んでいるもの … 過去の大規模修繕の実施年と工事内容
- 比較の材料 … 同じ地域で同等の広さを借りた場合の賃料
固定資産税の納税通知書は、毎年春に届きます。手元にあれば、その金額をそのまま示すのがいちばん確かです。紛失した場合でも、市の窓口で課税明細を取得できますので、査定の段階で用意しておくと後が楽になります。
積立金の改定予定については、長期修繕計画に記載があります。この棟は築24年ですので、2回目の大規模修繕が視野に入る時期です。実施済みか、これからかで買主の受け止め方が変わりますので、総会議事録で確かめます。
ラドーニ則武天空の館の査定は無料です。維持費の整理からお引き受けします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を確認させていただき、当社の買取額を紙に記してお渡しします。条件を理由に見送ることはありません。
仲介会社を通さず、当社が直接買い受けます。伊吹株式会社、屋号は不動産のイブキ、免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| 100㎡を超える広さ | 賃貸でも希少な広さです。面積が減額の理由になることはありません |
| 管理費・積立金の額 | 広い住戸は月額も上がりますが、それを理由に金額を下げることはいたしません |
| 買主の融資 | 探しません。当社が自己資金で購入するため、審査による遅れがありません |
| 駐車場の契約 | そのまま引き継ぎます。解約していただく必要はありません |
| 室内の整理 | 不要です。広い住戸は片づけも大変ですので、そのままでお引き受けします |
| 手数料 | 仲介手数料はいただきません。当社が買主となる直接の売買です |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任は免除です。設備の不具合も当社側で対処します |
当社は賃貸の仲介を本業としています。名古屋駅圏で100㎡超という住戸は、賃貸の市場では数が限られ、そのぶん賃料も付きます。買い取った後の運用が具体的に見込めるため、金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
住戸の条件を伺う
階数、専有面積、間取り、向き、駐車場の契約の有無、現在の使用状況をお知らせください。
維持費を集計する
管理費と積立金、駐車場代、固定資産税の納税額を集めて合計します。納税通知書があればお見せください。
修繕の計画を読む
長期修繕計画と総会議事録から、2回目の大規模修繕の時期と積立金の改定予定を確かめます。
現地を拝見して金額を出す
室内、共用部、駐車場を見せていただきます。その後、買取額と賃料の見込みを1枚にまとめます。無料です。
契約して決済する
ご判断いただいたら契約を交わします。審査の工程がないため日程を確定でき、決済日に代金と登記を処理します。
維持費を整理した1枚は、売らない場合でも役に立ちます。今この住戸にいくらかかっているのかを把握しておくと、住み続ける判断も、貸す判断も、根拠を持って決められます。そこまでのご相談で構いません。
よくある質問
ラドーニ則武天空の館の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から則武新町まで車で10分です
- 維持費を毎月分と毎年分に分けて1枚に整理します
- 100㎡超という広さを、賃貸の市場価値から評価できます
- 査定は無料。売らずに持ち続ける判断の材料としてもお使いください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ラドーニ則武天空の館は則武新町3-1-63、亀島駅徒歩4分のSRC15階建、2002年2月築・43戸です
- 専有面積は100.00㎡〜162.07㎡。全戸が100㎡以上で、駐車場は44台あります
- 維持費は管理費・積立金・税・駐車場・光熱費に分け、毎月分と毎年分で示します
- 同じ地域で同等の広さを借りた場合の賃料と並べると、所有の負担が相対的に見えます
- 築24年で2回目の大規模修繕が視野に入る時期。実施済みかを総会議事録で確かめます
