上飯田コーポラスの売却・買取｜名古屋市北区上飯田西町・鉄骨造8階建62戸・築49年

上飯田コーポラスは、名古屋市北区上飯田西町3丁目1番2号にある分譲マンションです。1977年竣工、鉄骨造8階建、総戸数62戸。ニチモプレハブが分譲し、地崎工業が施工しました。管理はミソノサービスが行っています。

名鉄小牧線・地下鉄上飯田線の上飯田駅まで徒歩4分から6分、地下鉄名城線の平安通駅まで徒歩14分。

この棟の特徴は構造です。分譲マンションの多くは鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造ですが、この棟は鉄骨造です。この違いが、買主の融資に影響します。売る前に知っておくべき点をご説明します。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

上飯田西町3丁目は、上飯田駅の西側にあたる一帯です。上飯田線で平安通まで1駅、名城線に乗り換えて栄まで10分ほど。名鉄小牧線で犬山方面にも出られます。駅前にスーパーと商店が並び、生活の利便は高い位置です。

分譲したニチモプレハブは、当時プレハブ工法の建築を手がけていた会社です。1977年という時期に鉄骨造8階建ての分譲マンションを建てたのは、工期と工法の選択によるものと考えられます。

税法上、建物の構造ごとに「何年で価値がなくなるとみなすか」という年数が定められています。

住宅用の法定耐用年数

これは減価償却の計算に使う年数で、建物が実際にその年数で壊れるという意味ではありません。鉄骨造の建物が34年で住めなくなるわけではないのです。

ところが融資の判断に使われます

金融機関の多くが、この年数を担保評価の目安にしています。法定耐用年数から築年数を引いた残りが、貸せる期間の上限として扱われることがあるためです。

まず構造を確定させます

登記事項証明書に構造の記載があります。鉄骨造と書かれていても、骨格材の厚みまでは分かりません。ここは建築時の確認済証や設計図書で確認します。管理組合が保管していることがあります。

融資が使いにくいということは、買える相手が限られるということです。逆に言えば、限られた相手に的を絞れば話は進みます。

当たる先

一般の買主向けの広告では届きにくい

検索サイトに出して待つやり方は、住宅ローンを使う層に向けた売り方です。この棟のような条件では、その層に届いても融資の段階で止まります。内見だけ入って決まらないという展開になりがちです。

建物の実際の状態は別に評価されます

法定耐用年数は税法上の区分にすぎません。修繕がきちんと行われ、積立金が確保されている棟なら、実際に住むうえでの問題はありません。買主にはこの点を、管理組合の資料で示します。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。上飯田駅から歩ける距離で、上飯田線と名鉄小牧線が使える棟は、賃貸の募集で説明しやすい条件です。築年数は賃貸ではさほど問われません。買主として住宅ローンを使わないので、構造による制約も受けません。だからこの棟は買えます。

鉄骨造だと住宅ローンは使えませんか。

金融機関によります。すべての銀行が同じ基準ではありません。ただ、法定耐用年数を担保評価の目安にする金融機関が多いため、鉄筋コンクリート造より条件が厳しくなる傾向はあります。

法定耐用年数を過ぎたら、住めなくなりますか。

なりません。減価償却の計算に使う税法上の年数で、建物の寿命とは別です。修繕が行われていれば実際に住むうえでの問題はありません。

築49年で値段は付きますか。

付きます。上飯田駅から歩ける立地という条件があり、土地の持分が価格を下から支えます。建物の評価は下がっていますが、それがゼロという意味ではありません。

売り出しても動きません。値下げすべきですか。

当たっている相手が違う可能性があります。住宅ローンを使う層に届いても融資の段階で止まるためです。価格を下げる前に、現金で買える層や賃貸目的の買主に当たるほうが早いことがあります。

骨格材の厚みはどこで分かりますか。

建築時の確認済証や設計図書に記載があります。管理組合が保管していることがありますので、当社から照会します。登記事項証明書には構造の区分までしか出ません。