「同じビルに店舗や公共施設が入っているが、売るときに関係あるのか」
「南館と北館があって、どちらの話をしているのか毎回確認される」
「管理費の中身が複雑で、買主にうまく説明できる自信がない」
浄心ステーションビル南館は、名古屋市西区浄心1丁目、地下鉄鶴舞線 浄心駅の真上にあたる分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、このビルまでは鶴舞線でひと駅、自転車でも数分の距離です。
このビルは名古屋市の市街地再開発事業で建てられた複合ビルで、住戸のほかに店舗と公共施設が同じ建物に入っています。区分所有の形が一般的なマンションと少し違うため、売るときに確認しておく点があります。このページではその中身を書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- 浄心ステーションビル南館の建物概要
- 再開発ビル・複合用途の区分所有で確認すること
- 買主と金融機関が気にする点
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
浄心ステーションビル南館の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区浄心1丁目1番1号（資料により1番5号の表記あり） |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩1分（資料により2分）／同「浅間町」駅 徒歩12分／同「庄内通」駅 徒歩17分 |
| 築年月 | 1985年12月（2026年時点で築41年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上14階・地下1階建 |
| 総戸数 | 79戸（資料により97戸・101戸の表記あり。南館・北館の合算で154戸とする資料もあります） |
| 専有面積・間取り | 流通実績は85.88㎡前後が中心／2LDK・3LDK |
| 管理会社・管理形態 | 日本ハウズイング／全部委託 |
| 駐車場 | 敷地内の住戸用駐車場なし（駐輪場・宅配ボックスあり） |
| 分譲会社 | 名古屋市住宅供給公社 |
| 用途地域 | 商業地域 |
総戸数は資料によって79戸・97戸・101戸と記載が分かれています。南館と北館を1件にまとめて掲載しているサイトがあるためと考えられます。管理員の勤務形態も日勤という記載と巡回という記載の両方があり、公開情報では確定できませんでした。南館単独の施工会社、住戸ごとの専有面積の幅、ペット飼育の可否も確認できていません。管理費・修繕積立金の現在額とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確認します。1985年12月の完成なので、建築確認は新耐震基準の時期にあたると考えられます。
このビルは名古屋市の「浄心地区第一種市街地再開発事業」で建てられました。事業は昭和58年から平成元年にかけて行われ、南館が先に、北館が後に完成しています。事業主体は名古屋市住宅供給公社で、建物の用途は店舗・住宅・生涯学習センター・駐車場の複合です。学区は名古屋市立上名古屋小学校と名古屋市立浄心中学校です。浄心交差点のすぐそばで、銀行・郵便局・コンビニ・スーパーが徒歩圏にまとまっています。
再開発ビル・複合用途の区分所有で確認すること
ひとつの建物に住戸・店舗・公共施設が入っている建物では、管理の仕組みが住戸だけのマンションと違います。売買の前に、次の点を書類で確認しておきます。
| 確認すること | なぜ見るのか |
|---|---|
| 管理組合の構成 | 住宅部会・店舗部会のように分かれているか、全体でひとつかで、議決の仕組みが変わります |
| 共用部分の区分 | 全体共用（エントランス・構造体）と、住宅部分だけの共用（住戸階の廊下）が分かれているのが一般的です |
| 管理費の按分方法 | 店舗と住戸で負担割合が違うことがあります。その根拠が規約に書かれているか |
| 修繕積立金の積み方 | 全体修繕と住宅部分の修繕で別会計になっている場合があります |
| 公共施設部分の扱い | 市の施設が入っている場合、その部分の費用負担がどうなっているか |
| 店舗の営業時間・業種 | 買主が生活面で気にします。深夜営業や飲食の有無は説明しておくほうが親切です |
| エレベーターの動線 | 住戸用と店舗用が分かれているか。分かれているほうが住環境の説明がしやすくなります |
これらは管理規約と総会議事録を読めば分かります。複雑に見えますが、資料さえ揃っていれば売買の障害にはなりません。逆に、資料が揃わないまま売り出すと、買主の質問に答えられず契約直前で止まることがあります。
買主と金融機関が気にする点
複合用途のビルでは、買主の住宅ローンで確認される項目が住戸専用のマンションより少し多くなります。
- 住宅部分と非住宅部分の床面積の割合。住宅の割合が高いほど審査は通りやすくなります
- 敷地の権利が所有権か借地権か。再開発ビルでは権利関係が入り組む例があります
- 管理費・修繕積立金の滞納状況。全体と住宅部会の両方で確認されます
- 耐震基準の時期。1985年12月の完成なので新耐震の時期にあたると考えられます
- 大規模修繕の実施履歴と、今後の計画
この棟は新耐震基準の時期に完成しているため、築年数だけを理由に融資が難しくなる建物ではありません。むしろ、駅の真上という立地は金融機関の担保評価でも評価されやすい条件です。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 浄心駅まで徒歩1分。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 1985年12月の完成で、新耐震基準の時期にあたると考えられます
- 85㎡台の住戸が中心で、家族向けの広さが確保されています
- 日本ハウズイングによる全部委託管理。書類が整っています
- 同じ建物に店舗と公共施設があり、雨に濡れずに用が足ります
浄心ステーションビル南館の査定は無料です。管理の仕組みの確認からお手伝いします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 複合用途であること | 減額の理由にしません。規約の確認はこちらで行います |
| 書類の取り寄せ | 管理会社への請求から当社が進めます。売主様のお手間は最小限です |
| 室内の状態 | そのままで結構です。片付けもリフォームも不要です |
| 仲介手数料 | かかりません。売主様と当社の直接の売買です |
| 契約不適合責任 | 免責です。引き渡しのあとに補修費を求めることはありません |
| 提示後の減額 | しません。書面の金額のまま決済します |
| 管理費・積立金の滞納 | あっても買い取れます。決済時に代金から差し引いて清算します |
この立地は仲介でも買主が見つかりやすい場所です。買取価格と仲介の想定価格、そこから仲介手数料を引いた手取りを並べてお渡ししますので、比べたうえでお決めください。仲介のほうが手元に残る見込みなら、正直にそう申し上げます。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
南館か北館か、階数、おおよその広さ、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。号室が分かればこちらで登記を確認します。
規約と会計の確認
管理会社に重要事項調査報告書と管理規約を請求し、管理組合の構成、共用部分の区分、管理費の按分、修繕積立金の会計を確認します。
現地確認（30分程度）
室内と住戸階の共用部、エレベーターの動線、エントランスを拝見します。居住中でも構いません。
価格のご提示
買取価格、仲介での想定価格、手取りの見込み、参照した成約事例を1枚にまとめてお渡しします。ここまで無料です。
契約・決済
ご納得いただいてから契約します。手付金をお渡しして引き渡し日を確定し、残代金の支払いと所有権移転を同日に行います。
査定だけで終えていただいて構いません。イブキは賃貸仲介も本業としているので、売却後の住まい探しまで同じ窓口でご相談いただけます。浄心周辺の賃貸は日常的に扱っています。
よくある質問
浄心ステーションビル南館の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。ビルまでは鶴舞線でひと駅です
- 再開発ビル特有の規約や会計の確認は、こちらで進めます
- 仲介のほうが手取りが多い見込みなら、正直にお伝えします
- 査定は無料です。金額を見てから売るかどうかをお決めください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 浄心ステーションビル南館は浄心1丁目、浄心駅徒歩1分のSRC14階地下1階建、1985年12月築です
- 名古屋市の市街地再開発事業で建てられた、店舗・住宅・公共施設の複合ビルです
- 管理組合の構成、共用部分の区分、管理費の按分を規約で確認してから売り出します
- 新耐震基準の時期にあたると考えられ、駅直近の立地は担保評価でも有利です
- 南館と北館は登記上も別の建物です。査定では必ず棟を確認します
