「広さはあるのに、坪単価で見ると評価が伸びない」
「子どもが独立して、夫婦二人には広すぎる」
「総額が大きくなるので、買える人が限られると言われた」
浄心ステーションビル北館は、名古屋市西区浄心1丁目、地下鉄鶴舞線 浄心駅から徒歩1分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは鶴舞線でひと駅、自転車でも数分の距離です。
この棟は、専有面積が84㎡から100㎡を超える住戸まである、広めの構成です。広いことは魅力ですが、売るときには総額が大きくなり、買える層が絞られるという事情が出てきます。このページでは、広い住戸をどう売るかを書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- 浄心ステーションビル北館の建物概要
- 広い住戸を売るときに起きること
- 単価と総額のどちらで判断するか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
浄心ステーションビル北館の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区浄心1丁目1番43号（資料により1番38号の表記あり） |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩1分（資料により2分）／同「浅間町」駅 徒歩13〜14分／同「庄内通」駅 徒歩16〜17分 |
| 築年月 | 1989年11月（資料により1985年12月の表記あり。2026年時点で築37年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上14階・地下1階建 |
| 総戸数 | 75戸 |
| 専有面積・間取り | 約84㎡〜約102㎡／2LDK・2SLDK・3LDK・3SLDK・4LDK |
| 管理会社・管理形態 | 日本ハウズイング／全部委託 |
| 駐車場 | 敷地内の住戸用駐車場なし |
| 分譲会社・施工会社 | 名古屋市住宅供給公社／大井建設 |
| 用途地域 | 商業地域 |
築年月は1989年11月とする資料が多数ですが、1985年12月と記載する資料もあります。名古屋市の再開発事業の完了が1989年10月であることから、1989年11月が北館の完成時期と考えられます。管理員の勤務形態は日勤という記載と巡回という記載の両方があり、公開情報では確定できませんでした。ペット飼育の可否も確認できていません。管理費・修繕積立金の現在額とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確認します。1989年11月の完成なので、建築確認は新耐震基準の時期にあたると考えられます。
この棟は、南館と同じく名古屋市の「浄心地区第一種市街地再開発事業」で建てられた複合ビルです。南館が先に、北館があとに完成しています。棟内には貸会議室などのテナントが入っており、住戸だけの建物ではありません。学区は名古屋市立上名古屋小学校と名古屋市立浄心中学校です。浄心交差点のすぐそばで、銀行・コンビニ・スーパーが徒歩圏にそろっています。
広い住戸を売るときに起きること
名古屋の中古マンション市場で数が多いのは、専有面積60㎡台から70㎡台の住戸です。80㎡を超えると供給も需要も一気に細くなります。
- 問い合わせの件数が減ります。検索条件の上限に引っかからず、そもそも見てもらえない
- 総額が大きくなるため、借入額の上限で候補から外れる買主が出ます
- 面積が大きい分、リフォームの見積もりも大きくなり、買主が慎重になります
- 管理費・修繕積立金も面積比で決まることが多く、月々の負担が高く見えます
- 一方で、同じ広さの競合物件も少ないため、探している買主には強く刺さります
広い住戸は「決まりにくいが、決まるときは一気に決まる」性質があります。問題は、その買主がいつ現れるか読めないことです。住み替え先の契約が決まっている、相続の期限があるといった事情がある方は、待てる期間を先に決めておいたほうが安全です。
単価と総額のどちらで判断するか
査定書を見るときは、㎡あたりの単価と総額の両方を見てください。広い住戸では、この2つの見え方が食い違います。
| 見方 | 広い住戸での注意点 |
|---|---|
| ㎡単価 | 同じ棟の70㎡台の住戸より低く出ることがあります。広いほど単価が下がるのは市場の通例です |
| 総額 | 単価が低くても総額は大きくなります。買主の借入上限に当たるかどうかがここで決まります |
| 管理費・積立金の月額 | 面積比で決まる棟では高く見えます。買主の返済計画に直接効きます |
| 固定資産税 | 同じく面積で変わります。維持費として買主が計算に入れます |
| 賃貸に回した場合 | 広い住戸は家賃の上限が付きやすく、利回りが下がります。投資目的の買主は付きにくくなります |
「単価が安く出たから買い叩かれている」とは限りません。逆に「単価は妥当だが総額で買主が見つからない」ということも起きます。査定を受けるときは、どちらの数字で説明されているかを確認してください。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 浄心駅まで徒歩1分。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 1989年11月の完成で、新耐震基準の時期にあたると考えられます
- 84㎡から100㎡超。この広さの中古は名古屋市内でも数が限られます
- 14階建で、上層階からの眺望を説明できる住戸があります
- 日本ハウズイングによる全部委託管理。書類が整っています
浄心ステーションビル北館の査定は無料です。単価と総額の両方を書いた書面をお渡しします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
金額は間取りと眺望を見たうえで、書面にしてお渡しします。この場で概算を口にすることはしません。
買い取るのは不動産のイブキ（伊吹株式会社）そのものです。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 広さによる買主の絞り込み | 起きません。買主が当社なので、借入上限で候補が外れることがありません |
| 金額の内訳 | ㎡単価と総額を並記します。広い住戸はこの2つを分けて見ないと判断できません |
| 片付けと原状回復 | 不要です。面積が広くても、荷物を置いたまま引き渡していただけます |
| 手数料 | 売主様から仲介手数料を頂戴することはありません |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任は免責で契約します。補修費の請求はありません |
| 金額の据え置き | 一度お出しした金額を後から下げることはありません |
| 滞納分の扱い | 管理費・積立金に未納があっても購入できます。決済時に代金から相殺します |
正直に申し上げると、駅直結に近いこの立地で84㎡以上という条件は、仲介でも探している方に届けば決まります。時間に余裕のある方は仲介のほうが手元に残ります。買取が向くのは、いつ決まるか読めない状態を続けたくない方です。どちらが向くかは、お渡しする書面の金額と、待てる期間を照らして決めてください。
ご相談から引き渡しまで
棟と広さの確認
まず北館か南館かを教えてください。そのうえで階数、登記簿上の専有面積、間取りを伺います。84㎡台と100㎡超では想定する買主層が変わるため、ここを最初に確定させます。
月々の負担を洗い出す
管理費と修繕積立金の月額、固定資産税の年額を並べます。広い住戸ではここが買主の返済計画に直接効くため、査定より先に把握します。積立金の残高と修繕履歴も同時に取り寄せます。
間取りと眺望を見る
広い住戸は、面積より部屋の使い勝手で評価が分かれます。居室の配置、窓の向き、上層階なら視界の抜け方を実際に見ます。所要は30分程度で、お住まいのままで構いません。
2通りの金額をお渡しする
買取の金額と、仲介で売り出した場合の想定を1枚にまとめます。それぞれ㎡単価も併記し、参照した取引事例を添えます。ここまでの費用はいただきません。
日付を決めて引き渡す
買取をお選びいただいた場合は、住み替え先の都合に合わせて引き渡し日を先に決めます。当日に残代金をお支払いし、所有権を移転します。
金額を見て「やはりもう少し住む」という結論でも構いません。広さを持て余しているというご相談は、売却ではなく住み替えの話でもあります。イブキは賃貸仲介が本業ですので、ご夫婦二人に合う広さの部屋を浄心・庄内通あたりで探すところまで、同じ窓口でお受けできます。
よくある質問
浄心ステーションビル北館の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。鶴舞線でひと駅、自転車でも数分の距離です
- 84㎡以上の住戸を、単価と総額の両面から評価します
- 広さを持て余しているなら、住み替え先探しまで一緒にご相談ください
- 費用はかかりません。書面を見てからお決めいただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 浄心ステーションビル北館は浄心1丁目、浄心駅徒歩1分のSRC14階地下1階建・75戸、1989年11月築です
- 専有面積は約84㎡から約102㎡。名古屋市内では数が限られる広さです
- 広い住戸は問い合わせが減る一方、探している買主には強く刺さります
- 査定書は㎡単価と総額の両方で見てください。見え方が食い違います
- 期間に余裕があれば仲介、日付を決めたいなら買取という使い分けができます
