イトーピア城見マンションの売却・買取｜名古屋市北区田幡・敷地が地上権の14階建

イトーピア城見マンションは、名古屋市北区田幡2丁目4番14号にある分譲マンションです。1990年12月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造14階建。専有面積は60㎡から90㎡ほどで、ファミリータイプが中心です。分譲は伊藤忠不動産、施工は村本建設、管理は伊藤忠アーバンコミュニティで管理人は巡回勤務です。

地下鉄名城線の黒川駅まで徒歩3分から4分。名城公園駅まで12分ほどの距離です。敷地内の駐車場は9台分、うち2台は寺院の専用区画とされています。用途地域は近隣商業地域と商業地域にまたがります。

この棟でいちばん重要な事実は、土地の権利が旧法の地上権だという点です。所有権ではありません。ここを理解しないまま売り出すと、買主側の会社から質問が来た段階で止まります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページに載せません。権利関係を確認し、室内を拝見したうえで、書面にしてお出しします。

黒川駅は地下鉄名城線の駅で、栄まで7分、金山まで13分。名古屋高速の黒川出入口が近く、車での移動もしやすい場所です。田幡2丁目は駅の東側にあたり、駅前の商業集積に近い一角です。

買い物はスーパーとドラッグストアが徒歩圏。名城公園までは自転車で10分ほどで、散歩やジョギングに使えます。専有60㎡から90㎡という構成は家族世帯を想定したもので、1990年竣工という時期らしく各室にゆとりがあります。

分譲マンションの敷地に対する権利は、登記の「敷地権の種類」という欄に書かれています。所有権のほか、地上権や賃借権が入ることがあります。

地上権は、他人の土地を使う権利です

土地そのものは地主のものです。区分所有者は、その土地の上に建物を所有するための権利を持っている状態になります。毎月または毎年、地代が発生するのが一般的です。

賃借権との違い

旧法かどうかで扱いが変わります

1992年8月1日に借地借家法が施行される前に設定された借地権は、旧借地法が適用され続けます。旧法の借地権は存続期間が長く、更新に対する借地人の保護が厚いという特徴があります。1990年竣工のこの棟は、旧法の時期に設定された地上権にあたります。

実務で確認する点は3つです。

1. 地代の額と支払い方法

管理組合が地主にまとめて支払い、区分所有者から徴収する形が一般的です。管理費に含まれているのか別立てなのかで、買主に伝える月々の負担が変わります。総会資料の収支報告で確認できます。

2. 譲渡に承諾が必要かどうか

地上権は原則として承諾不要ですが、設定契約に承諾条項が入っていることがあります。契約書を確認し、必要であれば承諾料の有無と金額の目安まで押さえます。契約書は管理組合が保管しています。

3. 買主が使える金融機関

借地権付きの物件を扱わない金融機関があります。扱う場合も、地主の承諾書や同意書を求められることがあります。売り出す前に、地元の金融機関で取り扱いの可否を確認しておくと、商談が止まりません。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。黒川駅から徒歩3分で専有60㎡以上という部屋は、ファミリー向けの賃貸として募集できます。借りる人は土地の権利を気にしません。売買市場で評価の下がる要素が、賃貸では減点にならない。この構造があるため買えます。

地上権だと売れないのですか。

売れます。むしろ地上権は物権なので、賃借権の借地より譲渡の自由度が高い権利です。買主が使える金融機関が限られる点だけ、先に確認しておけば問題ありません。

地主の承諾料を払う必要がありますか。

地上権は原則として譲渡に承諾が不要です。ただし設定契約に承諾条項が入っている場合は必要になります。契約書を確認してからご説明します。

所有権の棟より安くなりますか。

土地の所有権がないぶん、価格は抑えられる傾向があります。一方で買主の初期費用も下がるため、需要がなくなるわけではありません。地代を含めた総額でどう見えるかが判断材料になります。

旧法と新法では何が違いますか。

1992年8月1日の借地借家法の施行前に設定されたものが旧法です。旧法は存続期間が長く、更新に対する借地人の保護が厚いという特徴があります。この棟は1990年竣工なので旧法の時期にあたります。

駐車場の2台が寺院専用というのは何ですか。

敷地の一部について、第三者が使用する取り決めがあるという意味です。区分所有者が使える区画がいくつあるのかを、管理組合に確認したうえで買主に伝えます。査定のときにこちらで照会します。