イトーピア大曽根マンションの売却・買取｜名古屋市北区大曽根・地下1階のある50戸

イトーピア大曽根マンションは、名古屋市北区大曽根4丁目17番23号にある分譲マンションです。1982年8月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造の地上15階地下1階建、総戸数50戸。専有面積は60㎡台から90㎡台、2LDKから3LDKのファミリータイプです。分譲は伊藤忠不動産、施工は銭高組、管理は伊藤忠アーバンコミュニティの全部委託です。

大曽根駅まで徒歩3分から5分。地下鉄名城線、JR中央本線、名鉄瀬戸線、ゆとりーとラインが使えます。敷地は商業地域、土地の権利は所有権。ペットの飼育は不可、敷地内に駐車場はありません。

この棟の売却で説明を求められやすいのが、地下1階の存在です。2020年8月から、不動産の取引では水害ハザードマップにおける所在地の説明が義務づけられました。地下階のある建物では、ここを飛ばせません。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページに書きません。ハザードの確認と室内の拝見を済ませたうえで、書面にしてお渡しします。

大曽根は4系統が乗り入れるターミナルです。地下鉄名城線で栄まで10分、JR中央本線で名古屋駅まで11分。ナゴヤドームへは徒歩圏で、商業施設と商店街が駅周辺に集まっています。北区のなかでは、生活の利便と交通の便がいちばん高い地区です。

専有面積60㎡台から90㎡台、2LDKから3LDKという構成は、家族世帯を想定した設計です。50戸という規模は、管理組合の運営を維持しやすく、1戸あたりの共用部の負担も過大になりにくい水準です。

地下階があること自体は、珍しくありません。1980年代の都心部のマンションでは、機械室や駐輪場、倉庫を地下に置く設計がよく採られました。買主が気にするのは、次の3点です。

1. 浸水したときに何が止まるか

地下に受変電設備や給水ポンプが置かれている場合、浸水すると停電と断水が同時に起きます。上層階に住んでいても、エレベーターと水道が止まれば生活はできません。設備が地下のどこにあり、どの高さに設置されているかは、管理会社に確認できます。

2. 過去に浸水したことがあるか

2000年の東海豪雨をはじめ、名古屋市内では過去に大規模な浸水がありました。その際にこの棟で被害があったかどうかは、総会議事録や修繕の記録に残っていることがあります。あったのなら、そのあと何を対策したかまでセットで伝えます。

3. 火災保険の水災補償に入れるか

区分所有の住戸は上層階であれば水災の補償を外している方もいます。買主が保険に入る際、地下階のある建物で条件が変わるかどうかは、保険会社の判断になります。

2020年8月28日から、宅地建物取引業法の施行規則が改正され、重要事項説明のなかで水害ハザードマップにおける物件の所在地を示すことが義務になりました。売買でも賃貸でも対象です。

何を示すのか

名古屋市の場合、市のウェブサイトと区役所で入手できます。北区の水害ハザードマップには、庄内川と矢田川の氾濫を想定した区域が示されています。大曽根4丁目がどの区分に入るかは、マップで直接確認します。

避難場所まで添えておく

義務づけられているのは所在地の説明までですが、指定緊急避難場所がどこかまで資料に入れておくと、買主の受け取り方が変わります。不安をあおるのではなく、把握していることを示すという趣旨です。

私どもは査定のときに、市のハザードマップで位置を確認し、地下設備の場所を管理会社に問い合わせます。売主様に調べていただく必要はありません。

当社がお買いする場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。大曽根駅から徒歩5分以内で専有60㎡以上、2LDKから3LDKという住戸は、ファミリー向けの賃貸として募集できます。買い取ったあとの使い道が明確なため、この棟は評価できます。

地下があると、売却で不利になりますか。

地下の有無そのものより、その土地が浸水想定区域に入っているかどうかで判断されます。区域外であれば、地下があること自体は問題になりません。区域内であれば、設備の位置と過去の対策を示すことで説明できます。

ハザードマップの説明は誰がするのですか。

取引を仲介する宅地建物取引業者が、重要事項説明のなかで行います。売主が資料を作る必要はありません。ただし過去の浸水履歴など、売主しか知らない情報は伝えてください。

過去に浸水したことがあるかどうか分かりません。

総会議事録と修繕の記録から追えます。当社が管理会社に照会しますので、ご自身で調べていただく必要はありません。記録がない場合は「記録なし」と正確に伝えます。

ペット不可なのは売却で不利ですか。

ペットを飼っている買主は外れます。ただしファミリー層のすべてがペットを飼うわけではないので、決定的な不利にはなりません。規約を変えるには総会の特別決議が必要で、売却のために動かすのは現実的ではありません。

伊藤忠アーバンコミュニティが管理していると有利ですか。

管理状況の照会に対して定型の報告書が短期間で出てくる点は有利です。長期修繕計画が整備されていることも多く、買主が将来の負担を読みやすくなります。ただし会社名ではなく、直近の議事録と計画の更新日を見て判断します。