「外壁の工事をしたのは、ずいぶん前のことだったと思う」
「次の大規模修繕がいつになるのか、組合から聞いていない」
「工事の前に売ったほうがいいのか、後がいいのか分からない」
堀越ハウスが建つのは、名古屋市西区東岸町2丁目50番。地下鉄鶴舞線の庄内通駅から歩いて12分の場所です。当社は庄内通3丁目に事務所を構えており、自転車ですぐの距離にあたります。
築45年の建物では、大規模修繕をすでに2回から3回行っているのが通常です。大事なのは回数ではなく、前回からどれだけ経っているか。買主も、その買主に融資する金融機関も、そこを見ます。金額は本文に載せていません。住戸の条件で変わるため、拝見してから書面でお出しします。
この記事の内容
- 堀越ハウスの建物概要
- 前回からの経過年数で何が変わるか
- 工事の前に売るか、後に売るか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
堀越ハウスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区東岸町2丁目50番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩12分（資料により13分）／同「浄心」駅 徒歩15分（資料により19分）／名鉄犬山線「下小田井」駅 徒歩22分 |
| 築年月 | 1980年12月（資料により1981年2月の表記あり。2026年時点で築45年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上8階建（地上7階建とする資料もあります） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 専有面積・間取り | 平均約62.6㎡（68.54㎡の3LDKの掲載例があります）／2LDK・3LDKが中心 |
| 管理会社・管理形態 | ユーホーム／全部委託・巡回 |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場あり |
| 分譲会社・施工会社 | 内田橋住宅／六合建設 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
| 大規模修繕 | 2008年8月に実施したという記録があります |
完成の年月、階数、駅までの所要時間は出典ごとに記載が違います。分譲時の専有面積の幅と間取りの一覧、駐車場の形式と台数、ペット飼育の可否は公開情報では確かめられませんでした。月々の管理費と積立金、積立金の貯まり具合、2008年以降の修繕の記録は、査定の段階で管理規約と重要事項調査報告書を取り寄せて確認いたします。1980年12月の完成なので、建築確認は旧耐震基準の時期にあたる可能性が高いと考えられます。確認済証の日付で判断しますので、あわせて調べます。
東岸町は庄内通駅の北西側です。学区は名古屋市の通学区域一覧で庄内小学校・名塚中学校とされています。事務所からは自転車ですぐの範囲なので、周辺の売り出し状況は日常的に見ています。
前回からの経過年数で何が変わるか
マンションの大規模修繕は、おおむね12年から15年の周期で行われます。記録にある2008年8月から数えると、2026年時点で18年が経っている計算です。
| 経過年数 | 買主から見た状態 |
|---|---|
| 工事から1〜5年 | 外観がきれいで、当面の大きな出費がない時期。売り出しやすい状態です |
| 6〜10年 | 目立った劣化は出にくく、次の工事もまだ先。買主も気にしません |
| 11〜15年 | 次回の計画が議題に上がる時期。積立金の残高と計画の有無を聞かれます |
| 16年以上 | 「そろそろではないか」と見られます。計画が示されていないと不安材料になります |
大事なのは、経過年数そのものより「次がいつで、いくらかかり、その資金があるか」が示せるかどうかです。18年経っていても、計画が更新されていて積立金が足りているなら、買主は納得します。逆に5年しか経っていなくても、積立金が枯渇していれば不安になります。年数は入口にすぎません。
工事の前に売るか、後に売るか
売り時の判断は、工事の決議がどの段階にあるかで変わります。
- 計画も決議もまだ … 負担額が読めないため、買主が様子見になりやすい時期です
- 計画が示されている … 時期と概算額を説明できます。買主は織り込んで判断できます
- 決議済みで工事前 … 一時金の有無が確定しています。誰が負担するかを契約で決めます
- 工事中 … 足場がかかっている期間は内見の印象が下がります。工期と内容を説明します
- 工事直後 … 外観がきれいで、次の出費が当面ありません。売り時と言える状態です
一時金については、契約書で誰が払うかを明記します。決議はされたが徴収はこれから、という時期の売買では特に揉めやすい部分です。「決議日より前の所有者が負担する」「引き渡し日で按分する」など、取り決め方はいくつかあります。
まずは管理組合の資料を取り寄せて、いまどの段階にあるかを確認してください。それが分からないまま売り出すと、買主から質問されたときに答えられません。
- 買主から見た、この棟の強みも整理しておきます。
- 庄内通駅まで徒歩12分。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 2008年8月に大規模修繕を実施した記録があります
- 60㎡台の2LDK・3LDK。家族で住める広さです
- 30戸という規模。管理会社が入っており、書類が整っています
- 庄内小学校・名塚中学校の学区で、住環境を説明しやすい立地です
堀越ハウスの査定に費用はかかりません。修繕の記録から確かめます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
金額はお部屋と建物の状態を見たうえで紙にしてお渡しします。年数だけで数字を決めることはいたしません。
購入するのは当社自身です。不動産のイブキ（伊吹株式会社）、免許番号 国土交通大臣(1)第10691号。
| 次の修繕の負担 | 見込みがあっても承知のうえで買い取ります。売主様に補填をお求めすることはありません |
| 一時金の取り決め | 決議済みであれば、負担の扱いを契約書に明記します |
| お部屋の支度 | 不要です。家具や家財を置いたままお引き渡しいただけます |
| ご負担いただく費用 | 売主様から仲介手数料を頂戴することはありません |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任は免責で契約します。補修費のご請求はありません |
| 金額の扱い | 紙にした額を後から引き下げることはいたしません |
| 未納がある場合 | 管理費や積立金が残っていても購入できます。決済日に売買代金から相殺します |
築年数が進んだ棟では、買主の融資が通らず契約が振り出しに戻ることがあります。買取なら審査という工程自体がないので、期限のある方には確実さが金額差に見合うことがあります。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
階数、専有面積、間取り、お住まいか空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。
修繕の履歴と計画を調べる
重要事項調査報告書と長期修繕計画を取り寄せ、2008年以降の工事の記録、次回の予定と概算額、積立金の残高を確認します。建築確認済証の日付も調べます。
建物の状態を見る
室内のほか、外壁、共用廊下、屋上まわり、駐車場を拝見します。前回の工事の仕上がりもここで確認します。30分ほど、お住まいのままで結構です。
紙をお渡しする
買取額、仲介での想定、賃貸に回した場合の家賃の見込み、修繕の履歴と次回の見通しを1枚にまとめます。ここまで費用は発生しません。
契約と決済
ご納得のうえで契約を結びます。審査を挟まないため引き渡し日を先に確定でき、当日に残代金の決済と登記をまとめて行います。
査定のみで結構です。調べた修繕の履歴と次回の見通しはお手元にお渡ししますので、管理組合での話し合いや他社へのご相談にもお使いいただけます。
よくある質問
堀越ハウスの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目に事務所があります。東岸町までは自転車ですぐです
- 修繕の履歴と次回の見通しを調べ、書面に残します
- 次の修繕の負担が見込まれても、そのまま買い取ります
- ご相談は無償です。調べた資料はお手元にもお渡しします
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 堀越ハウスは東岸町2丁目50、庄内通駅徒歩12分のRC8階建・30戸、1980年12月築です
- 2008年8月に大規模修繕を実施した記録があります
- 大規模修繕の周期は12年から15年が目安。経過年数は買主が必ず見ます
- 年数より「次がいつで、いくらかかり、資金があるか」を示せるかが大事です
- 一時金が決議されている場合は、誰が負担するかを契約書に明記します
