「同じマンションの売り出しを何年も見たことがない」
「城北線の駅が最寄りだと、査定で不利に見られるのだろうか」
「近所で参考になる取引がなく、いくらが妥当なのか分からない」
比良コーポラスは、名古屋市西区清里町353、東海交通事業 城北線 比良駅から徒歩10分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは車で十数分の距離です。
西区の北の端にあたるこのあたりは、地下鉄の沿線と比べて売買の件数がそもそも少ないエリアです。件数が少ないと、査定の根拠になる成約事例も少なくなります。このページでは、比較材料が乏しい立地で価格をどう判断するかを書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- 比良コーポラスの建物概要
- 売買事例が少ない立地で起きること
- 事例が少ないときに何を根拠に値付けするか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
比良コーポラスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区清里町353 |
| 交通 | 東海交通事業城北線「比良」駅 徒歩10分／名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩28分（資料により29分の表記あり） |
| 築年月 | 1974年7月（資料により1974年8月の表記あり。2026年時点で築52年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上6階建（資料により7階建の表記あり） |
| 総戸数 | 27戸（資料により23戸・28戸の表記あり） |
| 専有面積・間取り | 約54.6㎡〜約76.0㎡／2DK・2LDK・3DK・3LDK |
| 管理形態 | 自主管理（管理会社は置いていません） |
| 設備 | エレベーターあり／敷地内駐車場あり |
| 分譲会社・施工会社 | シンコーホーム、中信不動産／中村工業 |
築年月・総戸数・階数は資料によって記載が分かれています。管理員の勤務形態、駐車場の台数と区分、用途地域、ペット飼育の可否は公開情報では確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額とあわせて、査定時に管理組合の書類で確認します。1974年7月の完成なので、建築確認は旧耐震基準の時期にあたる可能性が高いと考えられます。
清里町は西区の北西部、庄内川を越えた先にあたります。近くに名古屋市立比良小学校（徒歩7分前後）と比良西小学校（徒歩9分前後）があり、学区の表記は資料によって分かれています。中学校は山田東中学校です。スギ薬局比良店とローソン西区清里町店が徒歩1分圏にあり、日常の買い物は近くで済みます。用途地域は準住居地域と記載されています。
売買事例が少ない立地で起きること
城北線は、勝川と枇杷島を結ぶ非電化の路線で、本数も利用者も地下鉄とは大きく違います。比良駅の周辺は戸建てが中心で、分譲マンション自体の数が多くありません。このため、価格の判断材料になる取引が年に数件という状態になります。
- 机上査定の金額の幅が広くなる。「同じ棟の事例がないので」と幅で答えられる
- 遠方の会社ほど数字を出したがらない。現地を知らないと判断できないためです
- 仲介で売り出したときの反響が読みにくい。買主の母数が地下鉄沿線と違います
- 売り出してから成約までの期間が長くなりやすい
- 一方で、同時期に同じ棟から複数戸が売りに出て競合する、ということも起きにくい
期間が読みにくいことは、資金の予定が決まっている方には大きな不安になります。住み替え先の契約日が決まっている、相続の分割協議で現金化の期限がある、といった場合は、売り出して待つより買取で日付を先に確定させたほうが安全です。
事例が少ないときに何を根拠に値付けするか
同じ棟の事例がなくても、価格の根拠は組み立てられます。イブキが実際に見ている順に並べます。
| 見るもの | 何が分かるか |
|---|---|
| 近隣の戸建ての取引価格 | このエリアは戸建てが主流です。土地の単価水準がマンションの下支えになります |
| 敷地権の割合 | 登記で分かります。土地の持分が大きいほど、建物の評価が下がっても価格が残ります |
| 賃貸に回した場合の家賃 | イブキは賃貸が本業です。この地域の家賃相場から利回りで逆算できます |
| 修繕積立金の残高 | 自主管理の棟では特に重要です。残高と今後の工事予定で買主の見方が変わります |
| 駐車場の有無 | 車が生活の前提になる立地です。敷地内に停められることは強みになります |
| 専有面積 | 54㎡台から76㎡まで幅があります。同じ棟でも住戸によって想定する買主層が違います |
このうち家賃からの逆算は、売買事例が薄い地域では有効です。賃貸の募集は売買より件数が多く、相場がはっきりしているためです。イブキは賃貸仲介を本業としているので、この地域の家賃をデータではなく実務で把握しています。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 敷地内に駐車場があります。車を使う立地でこれは大きな条件です
- 6階建でエレベーターがあります。同年代の低層物件では無い棟もあります
- 54㎡台から76㎡まで住戸の幅があり、単身から家族まで対応できます
- スギ薬局とローソンが徒歩1分圏。小学校も徒歩10分圏内にあります
比良コーポラスの査定は無料です。賃貸に回した場合の家賃見込みも一緒にお出しします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
金額は現地を見てから書面にします。電話口で概算を申し上げることはしません。
買い取るのは不動産のイブキ（伊吹株式会社）そのものです。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| いつ決まるか | 買主を探す工程がありません。日付は売主様のご都合で先に決められます |
| 片付け・修繕 | していただかなくて結構です。家財を置いたままお引き渡しいただけます |
| 手数料 | 売主様から仲介手数料を頂戴することはありません |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任は免責で契約します。あとから補修費を請求することはありません |
| 自主管理の棟であること | 金額を下げる理由にはしません。書類の確認に少し日数をいただきます |
| 未納の管理費・積立金 | 残っていても購入できます。決済時に売買代金から相殺します |
| 近所に知られること | 広告も現地販売もしないため、売却の事実が周囲に出ません |
買取の金額が仲介の想定より低くなるのは、当社が改修費と保有期間の負担を引き受けるためです。その差がいくらになるのか、仲介手数料を引いたあとの手取りがどうなるのかを、同じ紙の上に並べてお見せします。数字を見比べたうえでお決めください。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数とおおよその広さ、間取り、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。相続や住み替えなど事情があれば、あわせて伺います。
管理組合への確認
自主管理の棟なので、理事長さんまたは書類の保管者に連絡し、管理費・積立金の額と残高、修繕の履歴を確認します。連絡先が分からない場合はこちらで辿ります。
現地確認（30分程度）
室内、共用廊下、駐車場、外壁の状態を拝見します。居住中のままで構いません。
価格のご提示
買取価格、仲介での想定価格、賃貸に回した場合の家賃見込み、参照した事例を1枚にまとめてお渡しします。ここまで無料です。
契約・決済
お決めいただいてから契約します。引き渡し日は売主様のご都合に合わせます。残代金の支払いと所有権移転は同日です。
査定だけで終わっていただいても結構です。「この金額なら今は売らない」という判断も、材料を見たうえでの判断です。イブキは西区で長く営業していますので、事情が変わってからのご相談も承ります。
よくある質問
比良コーポラスの売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。清里町までは車で十数分の範囲です
- 賃貸仲介が本業。このあたりの家賃実勢から価格を組み立てられます
- 広告を出さずに進むので、ご近所に知られません
- 費用はかかりません。書面の数字を見てからお決めいただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 比良コーポラスは清里町353、城北線比良駅徒歩10分のRC6階建・27戸、1974年築です
- 売買事例が少ない立地では、机上査定の金額の幅が広くなりがちです
- 敷地権の割合、近隣の戸建ての取引価格、賃貸に回した場合の家賃が値付けの根拠になります
- 敷地内駐車場とエレベーターがあることは、この立地では強みです
- 成約までの期間が読みにくいため、期限がある方は買取で日付を先に決める方法もあります
