平安ハウスの売却・買取｜名古屋市北区平安・平安通駅至近・商業地域に建つ29戸

平安ハウスは、名古屋市北区平安1丁目4番7号に建つ分譲マンションです。竣工は1980年12月。鉄骨鉄筋コンクリート造の11階建で、総戸数は29戸。専有面積は60㎡台から80㎡台という、いまの分譲マンションより一回り広い住戸構成です。

地下鉄名城線と上飯田線が乗り入れる平安通駅まで徒歩1分から2分。大曽根までも歩いて10分ほどで、JR中央本線と名鉄瀬戸線、ゆとりーとラインが使えます。名古屋市北区のなかでも、鉄道の選択肢がいちばん多い場所のひとつです。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。平安通までは車で20分ほど、地下鉄なら名城線で一本です。このページでは買取の金額は書きません。お部屋を拝見し、管理組合の資料を確認したうえで、書面にしてお渡しします。

竣工年月について一点。資料によって1980年12月と1981年1月の両方の表記があります。売却の手続きでは登記簿の記載を正とするため、査定のときにこちらで登記事項証明書を確認します。

平安通は、地下鉄名城線と上飯田線の乗換駅です。名城線で栄まで8分、金山まで15分ほど。上飯田線に乗り換えれば名鉄小牧線に直通し、小牧や犬山方面へ乗り換えなしで行けます。大曽根まで歩けばJRと名鉄瀬戸線、ゆとりーとラインも使えるため、勤務先がどこであっても通勤経路を作りやすい場所です。

駅前には商店とスーパー、飲食店が並び、生活の用は徒歩圏で足ります。少し歩けば大曽根の商店街、自転車なら黒川やナゴヤドームまで10分程度。医療は名古屋市立城北病院や大曽根周辺の診療所が近く、区役所は北区役所が平安通駅のすぐそばにあります。役所と駅とスーパーが半径300メートルに収まっている立地は、北区のなかでもここだけです。

平安ハウスの敷地は商業地域です。住宅地に建つマンションと何が違うのか、査定の観点から整理します。

土地の評価は高くなりやすい

商業地域は容積率が高く設定されており、同じ面積の土地でもより大きな建物を建てられます。その分、土地そのものの単価は住居系の地域より高く出ます。分譲マンションの価格は、建物の価値と土地の持分の合計で決まります。建物が築46年で評価を落としていく一方、土地の持分が下支えするという構図は、この棟では効きやすいほうです。

周りに何が建つかは読みにくい

一方で、商業地域は建てられる用途の幅が広い地域です。店舗、事務所、ホテル、飲食店などが隣に建つ可能性があります。日照や眺望が将来変わるかもしれないという点は、買主が気にします。「いまは前が開けていますが、将来を保証するものではありません」と正直に伝えるほうが、後で揉めません。

騒音と人通りは実際に確かめる

駅前の商業地域は、夜間の人通りや店舗の営業音が住宅地より多くなります。内見が昼間に集中すると、買主はそこを確かめられないまま契約に進みます。私どもは査定のときに、平日の夕方と休日の様子を分けて見るようにしています。

平安ハウスの住戸は、いまの新築マンションと比べて一回り広い設計です。これは強みにも弱みにもなります。

強みは、実際に住む人にとっての使いやすさです。3LDKでも各室にゆとりがあり、二人暮らしから4人家族まで対応できます。駅から2分でこの広さという組み合わせは、平安通の新築ではまず出てきません。

弱みは、単価が高く見えることと、管理費と修繕積立金が面積に比例して大きくなることです。買主は総額で判断するため、同じ駅で50㎡台の部屋と並べられると、月々の負担の差が効いてきます。

もうひとつ、広い住戸ならではの話があります。二世帯や親子で使っていた部屋は、家財が多く残りがちです。残置物があると内見の印象が落ちますが、片付けてから売るかどうかは費用対効果で判断してください。買取であれば、そのままで構いません。

私どもが買主になる場合、次の条件でお受けします。

当社は賃貸仲介が本業です。平安通駅から2分、専有60㎡以上という条件は、賃貸の募集でも強い部類に入ります。買い取ったあとに貸す前提で見られるため、実需の相場だけでは判断しない値付けができます。

竣工年月が資料によって違うのですが、問題になりますか。

売買の実務では登記事項証明書の記載を使いますので、問題にはなりません。ただし広告に載せる年月が資料と食い違うと、買主から確認が入ります。査定の段階でこちらが登記を取り、正しい年月をそろえてから進めます。

商業地域だと固定資産税が高くなりませんか。

土地の評価額が住居系の地域より高く出る傾向はあります。ただし住宅として使っている限り、住宅用地の特例が適用されます。実際の税額は納税通知書で確認できますので、査定のときに一緒に見ます。

いま賃貸で人に貸しています。

入居者がいる状態のままでも売却できます。賃貸借契約と直近の賃料、敷金の預り状況が分かる資料をご用意ください。入居者に退去をお願いする必要はありません。

11階建ての上のほうの階です。売りやすいですか。

同じ棟のなかでは上階のほうが好まれる傾向はあります。ただし平安ハウスの場合、価格を決めるのは階数より専有面積と室内の状態です。眺望が開けているなら、内見の時間帯を合わせて実際に見ていただくのが効きます。

相続の登記がまだ済んでいません。

名義がご本人でないと売却できません。相続登記は2024年4月から義務化されており、期限もあります。司法書士をご紹介できますので、売却と並行して進めましょう。