「買主さんにアスベストは使われていないかと聞かれた。どう答えればいいのか」
「築30年を超えていて、調べていないと売れないのではと心配」
「調査をしないと、売るときの説明で問題になるのか」
ハピネスなごのは、名古屋市西区那古野1丁目4番5号に建つ鉄筋コンクリート造地上8階建て、総戸数12戸のマンションです。1994年12月の竣工で、地下鉄丸の内駅まで徒歩8分です。国際センター駅も徒歩圏にあり、3DK・3LDK中心の小さな棟です。
当社の事務所がある西区庄内通3丁目からは、車で15分前後、自転車で20分ほどです。この記事では、1990年代の建物を売るときに話題になる石綿（アスベスト）について、売主が説明すべき範囲とそうでないことを整理します。当社が買い取る場合の額は、お部屋を見せていただき、管理組合の資料を確かめてから書面でお伝えします。
この記事の内容
- ハピネスなごのの建物概要
- 石綿の調査記録と重要事項説明の範囲
- 築30年超の棟で買主が確かめること
- イブキが直接買い取る場合の条件
- 調査記録を確かめながら売るまでの流れ
- よくある質問
ハピネスなごのの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区那古野1丁目4番5号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線・桜通線「丸の内」駅 徒歩8分（資料により6〜10分の表記あり）／地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩8〜10分の表記あり |
| 竣工 | 1994年12月（資料により1995年1月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上8階建 |
| 総戸数 | 12戸 |
| 専有面積・間取り | 約59〜76㎡（59.26㎡〜76.29㎡の表記あり）／3DK・3LDK |
| 分譲・施工 | 分譲 ハウジングプラザ田幸、住まいの総合センター／施工 東亜建設工業（設計 南洋総合建築設計の表記あり） |
| 管理 | 五大トラスト（委託管理・巡回の表記あり） |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域 |
| 駐車場 | 「あり」の表記のみ。形式・台数・空きは査定時に確認 |
| ペット | 査定時に確認（管理規約・使用細則で確かめます） |
| 学区 | 那古野1丁目は全域がなごや小学校・菊井中学校の区域（名古屋市の通学区域一覧による） |
竣工は1994年12月と1995年1月、丸の内駅の徒歩分は6〜10分と、資料ごとに表記が割れています。この記事は1994年12月・徒歩8分で書いています。オフィス仲介サイトに事務所向けとして載る例もあり、事務所利用の住戸があるかは管理規約と現況で確かめます。
石綿の調査記録、大規模修繕の履歴、堀川に近い立地の浸水想定も未確認です。五大トラストへの照会とハザードマップで埋め、結果を条件の書面に添えます。
那古野1丁目には似た住所の建物が多くあります。同じ4番のローレルアイ名駅東（1丁目4-18・2024年竣工）は別の棟です。シティタワー名駅那古野（1丁目9-7）、ベリスタ那古野（1丁目7-6）、ヴェルディーク那古野オーセンティック（1丁目37-21）、オープンレジデンシア名駅那古野（1丁目17-24）、那古野ビル南館・北館もすべて別の建物です。「なごの」はひらがなで、「ハピネス那古野」と漢字で載る資料もあります。4番5号の地番と部屋番号で最初に照らし合わせます。
円頓寺商店街や四間道の町並みに歩いて出られ、堀川を渡れば丸の内のオフィス街です。一本入った静かな通りに面しています。
石綿の調査記録と重要事項説明の範囲
まず、売主に石綿の調査をする義務はありません。宅地建物取引業法で重要事項として説明するのは、「石綿の使用の有無を調べた結果が記録されているなら、その内容」です。記録がなければ、「記録はない」と説明すれば足ります。
説明の範囲を表にすると
| 場面 | 求められること |
|---|---|
| 記録がある | 調べた範囲、調べた時期、結果（使用あり・なし・一部あり）を説明する |
| 記録がない | 売主と管理会社に照会し、ないと確かめたことを説明する |
| 一部だけ調べてある | 共用部だけ、外壁だけなど、調べた範囲を限って説明する。調べていない部分を「なし」とは言わない |
記録がなければ「使っていない」とも「使っているはず」とも言えません。この棟に石綿を含む建材があるかも、ここでは断定しません。
管理組合に記録があるかを聞く
マンションで調査を頼むのは多くの場合、管理組合です。大規模修繕や配管の工事の前に調べていることがあります。築31年のこの棟の修繕の時期と中身は、議事録と修繕履歴で確かめます。
使われていることがある場所（一般論）
1990年代は、吹付け材は減ったものの、板や塗材に混ぜた製品がまだ使われていた時期です。一般的な例を挙げます。
- 共用部：外壁の仕上げ塗材や下地調整材、エレベーターの昇降路や機械室の耐火被覆、配管の保温材、屋上や庇の防水下地
- 専有部：天井や壁のボード、キッチンまわりの不燃板、床のビニル床タイルや床シート、その接着剤
板や塗材に固めたものは、割ったり削ったりしない限り、ふだん飛び散るものではありません。
なぜ2006年以前の建物で気にされるのか
石綿を含む製品の製造や使用が全面的に禁止されたのは2006年です。それより前の建物は使っている可能性を否定できない、というのが買主側の受け止め方で、この棟もその範囲に入ります。
築30年超の棟で買主が確かめること
仲介で売ると、買主は石綿のほかにも古い棟ならではの点を聞きます。
- 石綿の調査記録があるか。あるなら共用部だけか、専有部も含むか
- リフォーム前の事前調査にどれほど手間がかかるか
- 大規模修繕の履歴と次の予定、積立金は足りているか
- 給排水管を取り替えたか
- 新耐震の時期の建築確認か（1994年竣工なので心配の少ない点です）
3DK・3LDKの広めの住戸なので、間取りを変えるリフォームを考える買主ほど工事前の調査を気にします。仲介で広く探せば手元に多く残ることもありますが、質問への答えを揃える手間がかかります。次の買取と比べてください。
ハピネスなごのの査定は無料です。書面の額を見てお断りになっても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
買主は当社です。間に別の会社が入らないので、仲介の手数料は発生しません。
石綿の調査をしていなくても、古い内装のままでも、そのままの状態で引き取ります。
引き渡したあとに不具合が見つかっても、売主に責任を求めない特約で契約します。
宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 石綿の調査 | 売主が新たに調べる必要はありません。記録の有無は当社から管理会社に照会します |
| 室内の状態 | 建築当時の床材や天井のまま、はがしたり張り替えたりせずに引き取ります |
| リフォーム | 売る前の工事は不要です。工事前の事前調査も、買い取ったあと当社の側で手配します |
| 残した家具 | 置いたままで構いません。処分の範囲は契約前に書面で決めます |
| 引渡し時期 | 次のお住まいが決まる時期に合わせて調整します |
当社は賃貸仲介が本業で、買い取った部屋は賃貸に回せます。売った後の住まい探しも同じ窓口で承ります。
調査記録を確かめながら売るまでの流れ
手元の書類を集める
購入時の重要事項説明書、管理規約、総会の議事録など、お手元の物を見せてください。石綿に触れた書類があるかを最初に見ます。
管理会社へ調査記録を照会する
五大トラストに、共用部の石綿調査の記録、大規模修繕の履歴と予定、駐車場の空きを問い合わせます。記録がなければ「ない」と確かめた結果を残します。
お部屋を拝見する
床材や天井、キッチンまわりを見て、内装を替えた時期も伺います。建材を剥がして調べることはしません。
仲介と買取の両方を書面で比べる
当社の買取額と、仲介で売り出す場合の見込みと期間を並べてお渡しします。調査記録の有無をどう説明するかも、同じ書面に書き添えます。
契約と引渡し
重要事項説明には照会の結果をそのまま記載します。代金のお支払いと同時に鍵をお預かりします。
買い取ったあと内装工事をするときは、資格者による事前調査を当社が行ってから着工します。売主の負担はありません。
よくある質問
ハピネスなごのの売却・買取はイブキへ
- 査定は無料。書面を見て見送られても費用はかかりません
- 石綿の調査記録の照会は当社が管理会社に行います
- 建築当時の内装のまま、手を入れずに相談できます
- 売った後の賃貸のお住まい探しも同じ窓口で進められます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ハピネスなごのは1994年12月竣工、RC造8階建て12戸、丸の内駅徒歩8分の棟です
- 重要事項説明で求められるのは石綿調査の「記録の有無と内容」で、調査そのものは義務ではありません
- 記録は管理組合が持っていることが多く、管理会社への照会で確かめます
- この棟で石綿が使われているかは、記録がない限り断定できません。問題になるのは解体やリフォームのときです
- 当社の買取なら調査も工事も不要です。額は拝見後に書面でお示しします
