「分譲した会社が今も管理をしている。売るときに何か関係があるのか」
「16戸しかない棟だが、買う人はいるのだろうか」
「管理の書類がどこにあるのか、そもそも分からない」
グリーンパーク小田井があるのは、名古屋市西区上小田井1丁目33番地。地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線の庄内緑地公園駅から歩いて2分の場所です。当社は庄内通3丁目に事務所を構えており、この棟までは車で7分ほどになります。
この棟は、地元の小田井不動産が分譲し、管理も同社が担っています。大手の系列管理会社とは資料の出方が違うため、査定の下調べの手順も変わります。このページではその段取りを書きます。なお買取の金額はこのページには書いていません。階数や向き、室内の状態で変わるものですので、拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- グリーンパーク小田井の建物概要
- 分譲会社が管理も続けている棟の特徴
- 査定の資料をどこから集めるか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
グリーンパーク小田井の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上小田井1丁目33番地 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「庄内緑地公園」駅 徒歩2分／名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩12分前後／「上小田井」駅 徒歩15分前後 |
| 築年月 | 1983年7月（2026年時点で築43年）。8月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上9階建 |
| 総戸数 | 16戸。18戸と記載する資料もあります |
| 管理形態 | 小田井不動産による管理 |
| 分譲会社・施工会社 | 小田井不動産／王蔵建設 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域 |
| 向き | 各戸南向きとの記載があります |
| 学区 | 名古屋市立山田小学校・山田中学校 |
総戸数が16戸と18戸、築年月が7月と8月で資料が分かれています。専有面積の幅、間取りの構成、駐車場の台数、管理員の勤務形態については公開情報から確認できませんでした。毎月の管理費と修繕積立金、積立金の残高、これまでの修繕履歴とあわせて、査定に伺った際に管理の書類で確かめます。1983年7月の完成ですので新耐震基準の時期にあたりますが、建築確認済証の日付で最終的に判断します。
庄内緑地公園駅の出入口から歩いてすぐの立地です。庄内緑地までは徒歩数分、名古屋駅へは鶴舞線で丸の内経由、または犬山線で名鉄名古屋まで出られます。商業地域に建つ9階建てで、周囲には国道22号（名岐バイパス）と庄内川が近く、買い物先も駅周辺にまとまっています。
分譲会社が管理も続けている棟の特徴
この棟は、建てて売った会社が、40年以上たった今も管理を担っています。それ自体は珍しいことではありませんが、売却の実務では次の点が違ってきます。
| 場面 | 大手系列の管理会社の場合 | この棟のような場合 |
|---|---|---|
| 重要事項調査報告書 | 書式が決まっており、依頼から1〜2週間で届くのが通例です | 書式が独自のことがあり、記載項目が不足する場合があります |
| 管理費・積立金の確認 | web上の管理サービスや専用窓口で照会できることがあります | 会社に直接電話し、担当者に確認する流れになります |
| 修繕履歴 | 長期修繕計画書として整理されています | 工事ごとの記録が別々に保管されていることがあります |
| 買主への説明 | 管理会社名で一定の安心感が伝わります | 会社の実態を知らない買主には、説明を足す必要があります |
誤解のないように書きますと、地元の会社が管理していることは弱点ではありません。同じ担当者が長く関わっていると、建物の履歴を人が覚えているという強みがあります。困るのは、書類の形が買主側の金融機関の想定と違うときで、そのぶん早めに動く必要がある、というだけの話です。
査定の資料をどこから集めるか
売り出す前に手元にそろえておきたい書類を挙げます。
- 集める先ごとに整理すると、動きやすくなります。
- 管理会社（小田井不動産） … 管理費と積立金の額、積立金の総額、滞納の有無、修繕の記録、規約と使用細則
- 法務局 … 登記事項証明書、公図、建物図面。専有面積と敷地権の割合はここで確定します
- お手元の書類 … 分譲時のパンフレット、売買契約書、建築確認済証の写し、設備の保証書
- 名古屋市 … 都市計画の証明、道路の種別。用途地域と接道はここで確かめます
- 当社 … 近隣の成約事例と、賃貸に回した場合の家賃の見込み
この中で時間がかかるのは管理会社からの回答です。担当者が一人で複数の棟を見ていることが多く、依頼から回答まで日数を要する場合があります。売ると決める前の段階でも、管理費と積立金の額、積立金の残高だけは先に聞いておくと、後の判断が速くなります。
なお、当社にご依頼いただければ、この照会は当社が行います。売主様にしていただくのは、書類が手元にあるかどうかを見ていただくところまでで結構です。
グリーンパーク小田井の査定に費用はいただきません。資料が手元になくても構いません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
現地を見せていただいてから、買取額を1枚の紙にまとめてお渡しします。建物の条件で査定をお断りすることはございません。
取引のお相手は仲介会社ではなく当社になります。伊吹株式会社、屋号は不動産のイブキ。免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 買主のローン審査 | 当社は自社の資金で購入します。審査の結果待ちという期間が発生しません |
| 築43年という年数 | 金額を決める要素のひとつですが、それだけで見送ることはありません |
| 管理の書類が不足する場合 | 不足があっても取引は進められます。当社が管理会社に照会いたします |
| 室内の片づけ | 手をつけていただかなくて結構です。家具や荷物が残ったままでお渡しいただけます |
| 売主様の費用 | 仲介手数料は発生しません。当社と売主様の二者の取引になるためです |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任は免除とします。あとから補修費をご請求することはありません |
| 管理費等の未納 | 滞納分があっても進められます。決済日に売買代金から差し引いて清算します |
当社の本業は賃貸の仲介です。買い取った住戸を賃貸として運用できるため、売買の市場で評価が伸びにくい築年数の住戸でも金額を出せます。庄内緑地公園駅から徒歩2分という条件は、賃貸ではそのまま入居の決め手になります。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
階数、間取り、専有面積、向き、お住まいか空室かをお知らせください。お電話でもLINEでも結構です。
管理の資料を当社が取り寄せる
小田井不動産に当社から連絡し、管理費と積立金、積立金の残高、修繕の記録を照会します。売主様にご負担いただく手間はありません。
現地を拝見する
室内のほか、エントランス、廊下、外壁の状態を見ます。お住まいのままで結構です。所要はおよそ30分です。
数字を書面でお渡しする
当社の買取額、賃貸に回した場合の家賃の見込み、仲介で売り出した場合の想定額と期間。この3つを1枚にまとめます。ここまで費用はいただきません。
日取りを決めて引き渡す
お決めいただいたら契約を交わします。買主側の審査がないため引き渡し日を先に確定でき、当日に残代金の決済と登記申請を行います。
数字だけ受け取って、そこで終わりにしていただいて構いません。売らないという判断も含めてご検討いただくための書面です。金額が合わなければ断っていただいて結構ですので、まずは手元に数字を持っておいてください。
よくある質問
グリーンパーク小田井の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。上小田井1丁目までは車で7分ほどです
- 管理会社への照会は当社が行います。書類がなくてもご相談いただけます
- 賃貸が本業ですので、駅徒歩2分を家賃の面から評価できます
- 査定は無料です。売らないという結論でも構いません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- グリーンパーク小田井は上小田井1丁目33、庄内緑地公園駅徒歩2分のSRC9階建、1983年7月築です
- 小田井不動産が分譲し、管理も同社が続けています。施工は王蔵建設です
- 管理の書類は独自書式のことがあるため、早めに照会しておくと進めやすくなります
- 登記・管理会社・市役所・手元の書類、集める先を分けて整理すると動きやすくなります
- 総戸数と築年月の記載が資料で分かれており、管理組合の資料で確定させます
