「オートロックがないと、今の買主には選ばれないのだろうか」
「宅配ボックスがないことを、内見で必ず指摘される」
「後から付けられるものなのか、それとも諦めるしかないのか」
グリーンハイツ庄内緑地公園があるのは、名古屋市西区中小田井1丁目327番地。名鉄犬山線の中小田井駅から徒歩5分、地下鉄鶴舞線の庄内緑地公園駅からは徒歩9分の場所です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で10分ほどになります。
1990年代前半に建った棟では、今では当たり前になっている設備がないことがあります。ないものをどう説明し、代わりに何を示すか。ここで差がつきます。このページではその整理を書きます。買取の金額は住戸の条件で変わるため、このページには載せていません。現地を拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- グリーンハイツ庄内緑地公園の建物概要
- 設備がないことを、どう扱うか
- この棟が持っている強み
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
グリーンハイツ庄内緑地公園の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井1丁目327番地 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩5分（資料により4分）／地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩9分前後 |
| 築年月 | 1994年2月（2026年時点で築32年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造。地上7階建とする資料と6階建とする資料があります |
| 総戸数 | 72戸。71戸・69戸と記載する資料もあります |
| 専有面積・間取り | 58㎡〜95.50㎡／2LDK〜4LDK。1階には専用庭付きの住戸があります |
| 敷地面積 | 3,289.23㎡ |
| 駐車場 | 33台 |
| 管理形態 | 菱晃開発による管理・巡回。自主管理とする資料と全部委託とする資料があります |
| 分譲会社・施工会社 | 菱晃開発・國六／安藤建設 |
| 設備 | エレベーターあり。オートロックと宅配ボックスは無しとの記載です |
| ペット | 飼育不可との記載があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／第一種住居地域（準住居地域とする資料もあります） |
| 学区 | 名古屋市立中小田井小学校（約800m）・山田中学校（約1,300m） |
| 周辺 | 庄内緑地公園 徒歩2分／平和堂 中小田井店 徒歩6分／善光寺別院幼稚園 徒歩3分 |
総戸数が72戸・71戸・69戸の三通り、階数が7階と6階、用途地域が第一種住居地域と準住居地域、管理形態が自主管理と全部委託で、それぞれ資料の記載が分かれています。「B棟」の売り出し履歴が見られるため複数棟の構成である可能性がありますが、棟の構成は確認できませんでした。駐車場の形式、エレベーターの基数も分かりませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、修繕の履歴とあわせて、査定に伺った際に確かめます。1994年2月の完成ですので新耐震基準の建物です。
敷地3,289.23㎡に72戸という、ゆとりのある配置です。全戸南向きのバルコニーで、1階には専用庭付きの住戸があります。分譲した菱晃開発が管理も担っている形です。庄内緑地公園まで徒歩2分、中小田井小学校まで約800mという住宅地の立地になります。
設備がないことを、どう扱うか
まず、後から付けられるものと付けられないものを分けます。
| 設備 | 後付けの可否 | 売却時の扱い |
|---|---|---|
| 宅配ボックス | エントランスに設置可能な場合が多いです | 管理組合の議題として提案できる、と伝えられます |
| オートロック | エントランスの構造と配線の工事が要り、費用も大きくなります | 現状を伝え、代わりの防犯対策を示します |
| 防犯カメラ | 比較的低い費用で設置できます | すでにある場合は、台数と設置場所を示します |
| モニター付きインターホン | 住戸単位で交換できます | 専有部の設備として、売主側で対応できます |
| 24時間ゴミ出し | ゴミ置場の構造と管理の運用次第です | 現在のルールを正確に伝えます |
ここで大事なのは、ないものを隠さないことと、代わりの材料を出すことです。オートロックがない棟でも、住人の顔が見える規模であること、管理員が巡回していること、夜間の人通りがあることなど、防犯につながる事実は示せます。設備の一覧で負けても、暮らし方の説明で拾えます。
この棟が持っている強み
設備の欄に書けないものが、この棟の価値です。
- 買主に伝わる形で並べます。
- 敷地にゆとりがある … 3,289.23㎡に72戸。建物の間隔が広く、日当たりと風通しが確保されています
- 専有面積が広い … 58㎡から95.50㎡。4LDKまであり、子育て世帯が対象になります
- 全戸南向きのバルコニー … 棟全体でこの条件がそろっています
- 庄内緑地公園が徒歩2分 … 名古屋市内でこの距離は珍しい条件です
- 1階に専用庭付きの住戸 … 戸建てに近い使い方ができます
駐車場が33台あるという点も、72戸に対して比率は高くありませんが、確保できていれば車を持つ世帯には効きます。空き状況と月額を確かめ、契約中であればそのまま引き継げるようにしておきます。
1戸あたりの敷地の持分が大きいことも、資料で示す価値があります。敷地3,289.23㎡を72戸で分けると、1戸あたりおよそ45㎡分にあたります。将来の建て替えや敷地売却の議論では、この数字が効いてきます。
グリーンハイツ庄内緑地公園の査定は無料です。設備の説明のご相談も承ります。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
室内と共用部を確認させていただき、金額を1枚の紙にまとめてご提示します。設備の有無で査定をお断りすることはありません。
仲介会社は入りません。伊吹株式会社（不動産のイブキ）が直接の買主となります。免許番号は国土交通大臣(1)第10691号。
| オートロックがないこと | 減額の理由にはいたしません。賃貸でも決まる立地だと見ています |
| 宅配ボックスがないこと | 同じく、金額を下げる材料にはいたしません |
| 買主のローン審査 | 当社の資金で購入するため、審査を待つ工程がありません |
| お部屋の手入れ | クリーニングも修繕も不要です。現状のままお引き受けします |
| 専用庭付きの住戸 | そのまま買い取ります。専用使用権の承継は当社が届け出ます |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料はかかりません。当社との直接の取引です |
| 引き渡した後 | 契約不適合責任は免除とします。後日の補修費のご請求もありません |
当社は賃貸の仲介が本業です。58㎡から95㎡というファミリー向けの広さは、賃貸でも扱える規模になります。庄内緑地公園が近いという条件は、子育て世帯の募集で強く働きます。
ご相談から引き渡しまで
住戸の条件を伺う
階数、間取り、専有面積、専用庭の有無、駐車場の契約、現在お住まいかどうかをお知らせください。
管理と棟の構成を確かめる
管理会社に管理費と積立金、修繕の記録を照会します。あわせて棟の構成と階数を登記で確定させます。
現地を拝見する
室内のほか、エントランス、ゴミ置場、駐車場、公園までの道のりを確認します。30分ほどで終わります。
数字を書面にする
買取額、賃貸に回した場合の家賃の見込み、仲介で売った場合の想定と期間を1枚に収めます。費用はいただきません。
日を決めて引き渡す
ご判断いただいたら契約します。審査の工程がないため日程を先に確定でき、決済日に代金と登記を処理します。
設備が足りないから安くなる、と決めつける必要はありません。この棟は敷地と専有面積にゆとりがあり、公園も近い。数字で示せる強みがいくつもあります。まずそれを書面にして、そのうえで判断してください。
よくある質問
グリーンハイツ庄内緑地公園の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から中小田井1丁目まで車で10分です
- 設備の有無ではなく、敷地と面積と立地で金額を出します
- 専用庭や駐車場の契約も、そのまま引き継ぎます
- 査定は無料。設備の説明のしかたのご相談でも結構です
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- グリーンハイツ庄内緑地公園は中小田井1丁目327、中小田井駅徒歩5分のRC7階建、1994年2月築・72戸です
- 敷地3,289.23㎡に72戸、専有面積58〜95.50㎡、全戸南向き。1階は専用庭付きです
- オートロックと宅配ボックスはありません。後付けの可否を分けて説明します
- 設備の一覧で負けても、敷地のゆとり、広さ、庄内緑地公園徒歩2分という事実で拾えます
- 総戸数と階数の記載が割れており、議決権数の一覧と登記で確定させます
