「築30年を過ぎた。売る前に内装をきれいにしたほうがいいのか」
「同じ棟でリノベーション済みの部屋が売りに出ていて、比べられそうだ」
「リフォームにかけたお金は、売値に上乗せできるのだろうか」
グランドメゾン庄内緑地公園の所在地は、名古屋市西区上小田井2丁目98番です。名鉄犬山線の中小田井駅まで徒歩5分から6分、上小田井駅までは徒歩8分から11分。庄内通3丁目の当社事務所からは、車で9分ほどの場所にあります。
1993年の完成で、築年数は33年を数えます。同じ棟ではリノベーションを済ませた住戸が売りに出たこともあり、手を入れるかどうかは売主様が必ず迷う点です。費用と効果の釣り合いから、判断の目安を示します。この棟の住戸の買取額は、室内の状態によって大きく変わるため記事には載せず、拝見のうえで書面にいたします。
この記事の内容
- グランドメゾン庄内緑地公園の建物概要
- リフォームしてから売るか、そのまま売るか
- 手を入れるなら範囲をどう決めるか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
グランドメゾン庄内緑地公園の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上小田井2丁目98番 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩5分（6分とする資料もあります）／城北線「小田井」駅 徒歩7分／名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線「上小田井」駅 徒歩8〜11分／地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩12分 |
| 築年月 | 1993年8月（2026年時点で築33年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上7階建 |
| 総戸数 | 18戸 |
| 専有面積・間取り | 60㎡台〜80㎡台（70㎡前後が中心）／2LDK・3LDK。販売の実例は69.35㎡・69.71㎡ |
| 管理 | 積村ビル管理・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 積水ハウス／伊藤工務店。設計は積水ハウスと柴山コンサルタント |
| 駐車場 | 屋外平面式 |
| 設備 | オートロック、モニター付インターホン、エレベーター、駐輪場 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
| 学区 | 名古屋市立山田小学校 約800m・山田中学校 約880m |
| 周辺 | 庄内緑地 徒歩6分／スーパー 約430m |
| 建物の特徴 | 全住戸南向き・1フロア3戸とする資料があります。外壁はブラウン系のタイル張り |
上小田井駅までの徒歩分は、資料によって8分から11分まで幅がありました。1フロア3戸で7階建てなら21戸になり、総戸数18戸と合いませんので、1階など戸数の少ない階があると考えられます。敷地・建築・延床の各面積、駐車場の台数、バイク置場の有無は資料が見つかりませんでした。売り出し中の住戸に「ペット不可」と書かれた例がありますが、棟の規約として定められているかは管理規約で確かめます。修繕積立金の残高と、これまでの大規模修繕の回数と内容も、査定の中で照会します。1993年の完成ですので、新耐震基準で建てられています。
同じ上小田井2丁目の80番に「ライオンズマンション庄内緑地公園」（2004年築・34戸・7階建）があります。階数も名前もよく似ていますが、別の建物です。こちらは98番、1993年築の18戸です。なお大阪府豊中市に「グランドメゾン緑地公園」という物件があり、検索で混ざることがあります。
積水ハウスが分譲した18戸の小さな棟です。1フロアの戸数が少なく南向きに揃った配置で、庄内緑地まで歩いて6分の環境にあります。
リフォームしてから売るか、そのまま売るか
どちらにも向き不向きがあります。
| 比べる点 | リフォームしてから売る | 現況のまま売る |
|---|---|---|
| 見た目の印象 | 内見で好印象を持たれやすくなります | 古さが目に付きます |
| かかる費用 | 数十万円から数百万円を先に払います | かかりません |
| 費用の回収 | 売値に全額は乗らないことが多くなります | — |
| 売り出しまでの期間 | 工事の分だけ遅れます | すぐ出せます |
| 買主の好み | 選んだ色や仕様が合わないことがあります | 買主が自分の好みで直せます |
| 向いている買主 | すぐに住みたい方 | 自分でリノベーションしたい方、業者 |
3行目が判断の中心です。たとえば300万円かけて直しても、売値が300万円上がるとは限りません。近年は自分の好みでリノベーションしたい買主が増えており、手を入れていない住戸のほうが選ばれる場面もあります。
手を入れるなら範囲をどう決めるか
やるとしても、費用対効果の高いところに絞ります。
- 効果が出やすい … ハウスクリーニング、クロスの張り替え、照明の交換
- 状況次第 … 洗面台やトイレの交換、床の部分補修
- 費用が戻りにくい … キッチンや浴室の入れ替え、間取りの変更
- 必ず直す … 水漏れや給湯器の故障など、使えない状態のもの
- 手を付けない … 配管の更新など、共用部と絡む工事
最初の項目だけでも、内見の印象はかなり変わります。数十万円の範囲で収まり、売値への上乗せとの釣り合いも取りやすい手入れです。キッチンや浴室まで入れ替えると、先に大きな出費が出るうえ、買主の好みに合わない心配も残ります。
同じ棟でリノベーション済みの住戸が売りに出ている場合は、その価格と自分の住戸の差を、工事費で埋められるかを考えます。埋められないなら、現況のまま価格で差をつけるほうが得策です。
グランドメゾン庄内緑地公園の査定は無料です。手を入れる前にご相談ください。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
内装に手を入れる前の状態でご相談ください。現況を見て、工事費を当社の負担として織り込んだ金額を書面でお出しします。
当社、伊吹株式会社（不動産のイブキ）が自社で買い取ります。仲介は挟みません。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| 築33年の内装 | クロスも床も水回りも、古いままで結構です |
| リフォームの要否 | 当社が買い取った後に行います。売主様が先に払う費用はありません |
| 故障している設備 | 給湯器が動かない状態でも、そのままお引き受けします |
| 家財の片付け | 残された家具や荷物は当社で処分します |
| 相続された住戸 | 名義変更がお済みでなくても、手順からご案内します |
| 手数料 | 当社との直接の取引ですので、仲介の手数料はありません |
| お引き渡しのあと | 見えない不具合が出ても、売主様に責任は求めません |
当社は賃貸の仲介を本業としています。中小田井駅から徒歩5分、庄内緑地の近くで南向きの3LDKは、手を入れれば賃貸として十分に募集できる住戸です。工事の費用と、その後に取れる家賃の両方が見えているので、現況のままでも筋の通った金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
今の状態を教えていただく
階数、面積、これまでに替えた設備、気になる不具合をお知らせください。
修繕の履歴を取り寄せる
大規模修繕の年度と内容、積立金の残高を管理会社に照会します。
室内を拝見する
水回りと床、窓まわりを中心に、工事が必要な範囲を見立てます。
二通りの数字をお示しする
当社の買取額と、ご自身で直して仲介で売った場合の見込みを並べます。無料です。
お選びいただいてから手続き
買取を選ばれた場合のみ契約します。仲介をご希望なら、その方法もご案内します。
リフォーム会社の見積もりをすでにお持ちでしたら、査定の際にお見せください。その金額と当社の見立てを並べて、手を入れる価値があるかどうかを一緒に判断します。
よくある質問
グランドメゾン庄内緑地公園の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から上小田井2丁目まで車で9分です
- リフォーム前の現況のままご相談いただけます
- 買取額と、直して仲介で売った場合の見込みを並べてお示しします
- 賃貸が本業ですので、中小田井駅徒歩5分・南向き3LDKの家賃を実額で見込めます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- グランドメゾン庄内緑地公園は上小田井2-98、中小田井駅徒歩5分のRC7階建、1993年8月築・18戸です
- 積水ハウスの分譲で、全住戸南向きとする資料があります
- リフォームの費用は、売値に全額は乗らないことが多くなります
- 手を入れるならクリーニング・クロス・照明など効果の出やすい範囲に絞ります
- 当社の買取なら、工事は買い取った後に当社の負担で行います
