「管理人室はあるが、人がいるのを見たことがない」
「巡回管理だと、買う人に不安がられるのではないか」
「共用部の掃除やゴミの管理は、実際どうなっているのか」
グランドメゾン中小田井は、名古屋市西区中小田井2丁目90番、名鉄犬山線 中小田井駅から徒歩9分の分譲マンションです。当社の事務所は庄内通3丁目にあり、この棟までは車で10分ほどで伺えます。
この棟は管理員が常駐せず、担当者が定期的に訪れる巡回方式です。戸数の少ないマンションでは珍しくない形ですが、内見のとき買主から必ず質問が出ます。答え方を用意しておくかどうかで、印象がまったく変わります。買取の金額は本文に載せていません。お部屋ごとに条件が違うため、拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- グランドメゾン中小田井の建物概要
- 巡回管理とは実際どういう状態か
- 買主の不安に数字で答える
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
グランドメゾン中小田井の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井2丁目90番 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩9分（資料により10分）／名鉄犬山線「下小田井」駅 徒歩15分／東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩21分／地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩23分 |
| 築年月 | 1992年9月（資料により1992年10月の表記あり。2026年時点で築34年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上7階建（外壁タイル貼り） |
| 総戸数 | 32戸（資料により22戸とする記載もありますが、32戸が多数です） |
| 専有面積・間取り | 約55㎡〜約70㎡（50㎡台〜80㎡台とする資料もあります）／2LDK・3LDK |
| 管理会社・管理形態 | ミソノサービス／全部委託・巡回（管理員は常駐していません） |
| 設備 | エレベーターあり／オートロック／24時間セキュリティ／防犯カメラ／ディンプルキー／3口システムキッチン |
| 分譲会社・施工会社 | 積水ハウス／小田急建設 |
| その他 | 全戸南向き。1階住戸には専用庭があります |
完成の年月、総戸数、専有面積の幅、駅までの所要時間は出典ごとに記載が違います。駐車場の有無についても「あり」と「なし」の両方の記載があり、土地の権利形態、用途地域、ペット飼育の可否も公開情報では確かめられませんでした。月々の管理費と積立金、積立金の貯まり具合、修繕の記録とあわせて、査定のときに管理規約と重要事項調査報告書で確認いたします。1992年9月の完成なので、新耐震基準の建物です。
清須市に「グランドメゾン小田井」、西区に「グランドメゾン城北」「グランドメゾン名城公園」「グランドメゾン城西」があります。この記事は中小田井2丁目90、32戸、7階建の「中小田井」についてのものです。
中小田井2丁目は庄内川の西側です。資料では中小田井小学校まで約335m、山田中学校まで約1,821m、業務スーパーまで約232m、ファミリーマートまで約295m、平和堂中小田井店まで徒歩8分と記載されています。中小田井公園と庄内緑地も近くにあります。学区は名古屋市の通学区域一覧で確認いたします。
巡回管理とは実際どういう状態か
管理員の勤務形態には、おおむね3つの型があります。
| 形態 | 内容 |
|---|---|
| 常駐 | 管理員が敷地内に住み込み、ほぼ常に建物にいます。大規模な棟で見られる形です |
| 日勤 | 平日の日中など決まった時間に出勤し、勤務時間が終われば帰ります |
| 巡回 | 週に数回など決まった頻度で訪れ、清掃や点検、報告を行って次の現場へ移ります |
巡回でも、やることは基本的に同じです。共用部の清掃、電球の交換、ゴミ置き場の整理、設備の目視点検、管理組合への報告。違うのは、その場に人がいる時間の長さだけです。
32戸という規模では、日勤の管理員を置くと1戸あたりの管理費負担が重くなります。巡回にすることで月々の負担を抑えている、という設計です。つまり「手を抜いている」のではなく「規模に見合った形を選んでいる」というのが実態に近いです。買主にはそう説明できます。
買主の不安に数字で答える
「管理人がいない」という言葉だけでは不安が残ります。次の情報を添えれば、判断材料になります。
- 巡回の頻度と1回あたりの時間。週何回、何時間かは管理委託契約書に書かれています
- 管理費の月額と㎡単価。巡回だからこそ抑えられている水準であることを示せます
- 共用部の実際の状態。エントランス、廊下、ゴミ置き場、駐輪場を見れば管理の質が分かります
- 緊急時の連絡先。24時間対応の窓口があるかどうか
- 設備の保守記録。エレベーター、消防設備、貯水槽の点検が定期的に行われているか
- オートロックと防犯カメラの有無。人がいない時間帯の防犯はここで補われています
この棟にはオートロック、24時間セキュリティ、防犯カメラ、ディンプルキーが備わっています。1992年の分譲でこの装備は手厚いほうで、管理員が常時いないことを設備で補う設計になっています。内見の際にこの点を説明すれば、不安はかなり解けます。
- 買主が評価するであろう点を、あわせて挙げます。
- 中小田井駅まで徒歩9分。名鉄犬山線で名古屋駅方面へ出られます
- 1992年9月築の新耐震基準。積水ハウスの分譲です
- 全戸南向き。1階住戸には専用庭が付いています
- オートロック・24時間セキュリティ・防犯カメラ・ディンプルキー
- 中小田井小学校まで約335m、業務スーパーまで約232mです
グランドメゾン中小田井の査定に費用はかかりません。管理の実態も資料で確かめます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と建物の様子を確認してから、金額を紙にしてお渡しします。見る前に数字を口にすることはいたしません。
買主になるのは当社、不動産のイブキ（伊吹株式会社）です。宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第10691号。
| 巡回管理であること | 金額を下げる理由にはいたしません。規模に見合った形だと考えています |
| 内見への対応 | 不要です。買主が当社なので、見知らぬ方をお部屋に入れる必要がありません |
| お部屋の支度 | 何もしていただかなくて結構です。荷物を置いたままお引き渡しいただけます |
| ご負担いただく費用 | 売主様に仲介手数料をご請求することはありません |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任を免責とする契約です。後日の費用請求はありません |
| 金額の扱い | 一度お出しした額を、あとから引き下げる交渉はいたしません |
| 未納がある場合 | 管理費や積立金が残っていても購入できます。決済日に売買代金から相殺します |
賃貸の仲介が本業ですので、管理員が常駐しない建物でも借り手が付くことは実務で分かっています。買い取ったあと貸すという選択肢があるぶん、この点を減額の材料にする必要がありません。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の情報を伺う
階数、専有面積、間取り、お住まいか空室か、専用庭の有無をお知らせください。似た名前の棟があるため、住所か戸数を添えていただけると確実です。
管理の中身を調べる
管理委託契約書で巡回の頻度を確かめ、重要事項調査報告書で管理費と積立金の額、貯まり具合、修繕の記録を押さえます。
共用部を見る
お部屋のほか、エントランス、廊下、ゴミ置き場、駐輪場を拝見します。巡回でも行き届いているかはここで分かります。30分ほど、お住まいのままで結構です。
書面でのご提示
買取額と仲介での想定、諸費用を引いたあとに残る金額、参照した取引事例を1枚にまとめます。ここまで費用は発生しません。
契約して引き渡す
ご判断いただいた時点で契約に移ります。手付金をお渡しして日取りを決め、当日に残りの代金のお支払いと名義の書き換えを済ませます。
金額だけ受け取って終わりでも構いません。調べた管理委託契約の内容や共用部の状態は、他社にご相談される際の材料としてもお使いいただけます。
よくある質問
グランドメゾン中小田井の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目に事務所があります。棟までは車で10分ほどです
- 巡回の頻度と共用部の状態を確かめ、買主への説明材料に整えます
- 賃貸が本業ですので、管理の形を減額の材料にする必要がありません
- ご相談に費用はかかりません。数字を見てからお決めいただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- グランドメゾン中小田井は中小田井2丁目90、中小田井駅徒歩9分のRC7階建・32戸、1992年9月築です
- 管理員は常駐せず、定期的に訪れる巡回方式です
- 巡回でも業務内容は同じで、違うのはその場にいる時間の長さです
- 32戸の規模で日勤を置くと1戸あたりの負担が重くなります。巡回はその調整です
- 巡回の頻度、管理費の㎡単価、共用部の状態を示せば買主の不安は解けます
