グランドメゾン上飯田の売却・買取｜名古屋市北区上飯田北町・SRC14階建121戸・1984年築

グランドメゾン上飯田は、名古屋市北区上飯田北町1丁目8番にある分譲マンションです。1984年12月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造14階建、総戸数121戸。積水ハウスが分譲し、竹中工務店が施工、管理は野村不動産パートナーズが行っています。

名鉄小牧線と地下鉄上飯田線の上飯田駅から徒歩2分、地下鉄名城線の平安通駅まで徒歩12分。北区内では戸数の多い棟のひとつです。

121戸という規模は、管理の面で有利に働く部分と、逆に難しくなる部分の両方があります。売却を考えるときに何を見ればよいのかをご説明します。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

上飯田北町1丁目は、上飯田駅の北西側にあたる一帯です。名鉄小牧線で小牧、犬山方面へ、地下鉄上飯田線で平安通を経由して名城線へつながります。矢田川が北側に流れ、対岸は守山区です。

14階建てで121戸という構成なので、1フロアあたり9戸前後。1984年12月竣工なので、旧耐震基準の時期に設計された建物にあたります。分譲は積水ハウス、施工は竹中工務店という組み合わせです。

旧耐震という表記について

建築基準法の耐震基準が変わったのは1981年6月です。それ以降に建築確認を受けた建物が新耐震にあたります。1984年12月竣工であれば新耐震の時期に入っている可能性が高いのですが、確定させるには建築確認済証の日付を確認する必要があります。

121戸という規模には、はっきりした利点があります。

共用部の費用を分ける人数が多い

管理員の人件費、エレベーターの保守料、共用部の電気代、植栽の手入れ。これらは戸数が増えても同じ比率では増えません。121戸で分けることで、1戸あたりの月額は小規模な棟より抑えられます。

取引の事例が集まります

121戸あれば、年に数件は売買が発生します。同じ棟の成約事例が積み上がるので、査定の根拠がはっきりします。近隣の別の棟から推定する必要がありません。買主にとっても、相場が読みやすい棟になります。

金融機関の評価が安定します

戸数が多く、管理会社が大手で、取引の履歴がある棟は、買主が住宅ローンを組むときの担保評価が通りやすくなります。築年数が古くても、この点は有利に働きます。

一方で、規模が大きいことが不利に働く場面もあります。

合意形成に時間がかかります

大規模修繕の実施、積立金の値上げ、設備の更新。いずれも総会の決議が必要です。121戸の意見をまとめるには、小規模な棟より時間がかかります。必要な工事が先送りされている場合、その理由が議事録に残っています。

同じ棟の売り出しが重なります

121戸あると、同じ時期に複数の住戸が売りに出ることがあります。買主から見れば、同じ建物の中で選べる状態です。階数や向きが似ていれば、価格の比較が直接行われます。

売れ残りの印象がつきやすい

同じ棟の別の住戸が長く売れずに掲載され続けていると、棟そのものが売れにくいという印象を買主に与えます。ご自身の住戸の条件とは関係がないのですが、影響は受けます。急ぐご事情があるときは、この点も考慮して方法を選びます。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。上飯田駅から徒歩2分という条件は、賃貸の募集にそのまま使えます。築年数が古くても、室内を整えれば入居者は決まります。だからこの棟は買えます。

戸数が多いと管理費は安いのですか。

共用部の費用を分ける人数が多いため、1戸あたりの月額は抑えられる傾向があります。管理員が常駐していても負担は分散されます。

築41年ですが売れますか。

売れます。上飯田駅から徒歩2分という立地があり、取引の事例も積み上がっています。年数だけで判断される棟ではありません。

新耐震にあたりますか。

1984年12月竣工なので新耐震の時期に入っている可能性が高いのですが、建築確認済証の日付で確定させます。当社で照会します。

同じ棟で他にも売りに出ています。

価格の比較が直接行われるため、時期をずらす選択肢があります。急ぐご事情があれば買取をお選びいただけます。

積立金の値上げが見送られています。

将来の負担に関わるため、買主に説明が必要です。議事録に理由が残っているので、内容を確認したうえで伝え方を整理します。