グランドメゾン平安通の売却・買取｜名古屋市北区平安・積水ハウス分譲・駐車場4台の棟

グランドメゾン平安通は、名古屋市北区平安2丁目12番28号にある分譲マンションです。1984年4月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造14階建。積水ハウスが分譲し、施工も積水ハウスが手がけています。管理はミソノサービスの全部委託です。

地下鉄名城線・上飯田線の平安通駅まで徒歩1分から2分。専有面積は40㎡台から70㎡台まで幅があり、単身から家族世帯まで入っています。敷地は商業地域、土地の権利は所有権です。

この棟を売るときに、いちばん多く質問が出るのが駐車場です。敷地内の駐車場は屋外平面式で4台分。総戸数に対して明らかに足りません。ここを曖昧にしたまま売り出すと、契約の直前で話が止まります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取価格の数字はこのページに書きません。現地を見て、管理組合に駐車場の運用を確認したうえで、書面にしてお出しします。

平安通駅は地下鉄名城線と上飯田線の乗換駅です。名城線で栄まで8分、上飯田線に乗れば名鉄小牧線へ直通します。北区役所が駅のすぐそばにあり、住民票や印鑑証明を取るのに歩いて行ける距離です。売却の手続きで役所へ出向く回数を考えると、これは地味に効きます。

駅前にはスーパーと商店街があり、日常の買い物は徒歩で完結します。大曽根まで歩いて10分ほどで、JR中央本線と名鉄瀬戸線が使えます。学区は名古屋市立平安小学校と北陵中学校の区域にあたりますが、丁目や番地で分かれる場合があるため、買主に伝える前に市の学区検索で確認してください。

この棟の売却で、最初に整理しておくべき論点です。敷地内の駐車場は屋外平面式で4台。総戸数には遠く及びません。

まず、自分の住戸に駐車場が付いているかを確認する

分譲マンションの駐車場は、専有部分ではありません。管理組合が管理する共用部分を、使用契約で貸している形が一般的です。つまり住戸を売っても、駐車場の使用権が自動的に買主へ移るとは限りません。

運用は棟ごとに違います。売却と同時に使用契約が終了して待機者に回るところもあれば、買主が引き継げるところもあります。グランドメゾン平安通の場合、4台という数から考えて、待機者がいる可能性は高いと見ています。査定のときに管理会社へ確認するのはここです。

引き継げない場合は、代わりの選択肢を先に用意する

駐車場が付かないと分かった瞬間に買主が降りる、という事態は避けられます。平安通の駅前周辺には月極駐車場が複数あり、空き状況と月額を調べておけば、その場で代案を示せます。「敷地内は満車ですが、徒歩3分の月極が空いています」と具体的に言えるかどうかで、商談の続き方が変わります。

強みは積水ハウスの分譲・施工であること

大手ハウスメーカーが分譲から施工まで一貫して手がけた棟は、竣工図や長期修繕計画といった書類が残っていることが多く、修繕の履歴をたどりやすい傾向があります。築42年の棟で、過去の大規模修繕を書面で示せるかどうかは、買主の不安を減らす材料になります。

平安2丁目には、グランドメゾン平安通とグランドメゾン平安通2の2棟が並んでいます。番地は12番28号と13番5号。歩いて1分も離れていません。

築年で6年、専有面積の帯も違います。ところが不動産のポータルサイトでは、表記が「グランドメゾン平安通Ⅱ」「グランドメゾン平安通II」「グランドメゾン平安通2」と揺れており、検索すると両方が混ざって出てきます。

私どもは査定の最初に、登記事項証明書で建物を特定します。名前で受けて別棟の数字をお伝えする、ということは起こしません。

私どもが直接買い取る場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。平安通駅から歩いて1分という立地は、賃貸の募集で駐車場なしでも借り手が付きます。駐車場が付かないことが売却の場では減点になっても、賃貸で回す前提なら大きな減点にはなりません。だから買えます。

駐車場の使用権は買主に引き継げますか。

棟の管理規約と使用細則によります。売却時に契約が終了して待機者に回る運用の棟が多いのですが、引き継ぎを認めているところもあります。査定のときに管理会社へ確認し、書面で回答をもらってからご説明します。

総戸数が資料によって違うのはなぜですか。

登録データベースやポータルサイトの情報が更新されていないことが原因です。正しい数は管理組合が持っています。売買の実務では、管理費と修繕積立金の按分にこの数字を使うため、査定の段階で確定させます。

積水ハウスの分譲だと高く売れますか。

ブランドそのものが直接価格を上げるわけではありません。ただ、竣工図や長期修繕計画が残っていることが多く、買主に建物の履歴を示しやすいという利点はあります。書類が出せる棟は、そうでない棟より商談が進みやすいです。

ペット不可ですが、規約を変えられませんか。

管理組合の総会で規約を変更すれば可能です。ただし特別決議が必要で、時間もかかります。売却のために動かすのは現実的ではありません。ペット不可という前提で買主を探すほうが早く決まります。

隣の「2」のほうが高く売れているようですが。

築年が6年新しく、専有面積の帯も広いため、坪単価も総額も違って当然です。比較するなら同じ棟の過去の成約事例を見てください。査定のときに、どちらの棟の事例かを明記した資料をお出しします。