「重要事項説明書に、聞いたことのない制限がいくつも並んでいる」
「緑化地域とは何か。うちの部屋に関係があるのか」
「高度地区31mと書いてあるが、これは買主に説明が要るのか」
グランコート上小田井は、名古屋市西区中小田井4丁目425-1にあります。地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線の上小田井駅から徒歩6分、資料によっては7分と記されます。当社の事務所は庄内通3丁目、車で12分ほどの距離です。
マンションの売買では、建物そのものより土地にかかる法令の制限が話題になることがあります。多くは既存の建物を売る分には影響しませんが、聞かれたときに答えられないと不安を与えます。このページでは制限の中身と説明のしかたを書きます。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- グランコート上小田井の建物概要
- この敷地にかかっている制限
- 既存の住戸を売るときの影響
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
グランコート上小田井の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井4丁目425-1 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩6分（資料により7分・約560m） |
| 築年月 | 2004年7月（2026年時点で築22年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上6階建 |
| 総戸数 | 34戸 |
| 専有面積・間取り | 80.43㎡〜95.44㎡。3LDKとする資料と3LDK〜4LDKとする資料があります |
| 管理形態 | HESTAオークラハウジングによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 大倉建設／東レ建設 |
| 設備 | オートロック、TVモニター付インターホン、宅配ボックス、防犯カメラ、床暖房、浴室換気暖房乾燥機、食器洗い乾燥機、ウォークインクローゼット |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
| その他の法令制限 | 準防火地域／絶対高31m高度地区／緑化地域 |
| 学区 | 名古屋市立中小田井小学校・山田中学校 |
| 周辺 | mozoワンダーシティが徒歩圏。上小田井駅は鶴舞線の始発駅です |
駅までの所要時間が6分と7分、間取りの構成が3LDKのみと3LDK〜4LDKで、資料の記載が分かれています。敷地面積、駐車場の台数と形式、エレベーターの基数、ペットの可否は公開情報では確認できませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の実施履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会します。2004年7月の完成ですので新耐震基準の建物です。
中小田井2丁目58-1に「グランコート中小田井」（2007年2月築・32戸・RC11階建）があります。このページは中小田井4丁目425-1、6階建の「グランコート上小田井」についてのご案内です。戸数が近いので、住所と階数でご確認ください。
6階建てに34戸、専有面積は80.43㎡から95.44㎡という構成です。床暖房と食器洗い乾燥機が備わり、上小田井駅から徒歩6分。駅は鶴舞線の始発ですので、通勤時に座れるという利点があります。mozoワンダーシティも徒歩圏です。
この敷地にかかっている制限
重要事項説明書に並ぶ項目を、ひとつずつ見ていきます。
| 制限 | 中身 |
|---|---|
| 準工業地域 | 住宅も工場も建てられる地域です。環境を著しく悪化させる工場は建てられません |
| 準防火地域 | 建物の外壁や窓に、燃えにくい仕様が求められます。火災保険の料率にも関わります |
| 絶対高31m高度地区 | 建物の高さの上限が31mに制限されます。おおむね10階建て程度が上限です |
| 緑化地域 | 一定規模以上の敷地では、敷地の一部を緑地にすることが義務づけられます |
| 市街化区域 | 市街地として整備を進める区域です。建物を建てることが前提の区域になります |
この棟が6階建てなのは、絶対高31mの制限と無関係ではありません。周囲も同じ制限がかかっていますので、極端に高い建物が隣に建つ可能性は低いということになります。制限は不利な条件に見えて、住環境を守る側に働くこともあります。
既存の住戸を売るときの影響
結論から書くと、影響はほとんどありません。整理します。
- 場面ごとに見ると、次のようになります。
- 住戸を1戸売る … 影響はありません。重要事項説明書に記載するだけです
- 買主の住宅ローン … 制限を理由に審査が通らなくなることは、通常ありません
- 室内のリフォーム … 制限は敷地と建物の外側にかかるもので、室内には及びません
- バルコニーの改変 … 共用部分ですので、規約と管理組合の承認の問題になります
- 建て替えの議論 … ここでは影響します。現在の建物と同じ規模で建て直せるかを検討します
最後の行だけは意味を持ちます。緑化地域の指定は2008年に始まったもので、この棟が建った2004年時点では適用されていません。建て替えるとなれば新しい基準に従うことになり、同じ戸数を確保できない可能性が出てきます。ただしこれは数十年先の話で、今の売買には関係しません。
実務としては、重要事項説明書に正確に記載し、買主から質問があれば「既存の建物を売買する分には影響しない」と答えられれば十分です。当社が査定に伺った際に、都市計画図を取得して内容をご説明します。
グランコート上小田井の査定は無料です。法令の制限の確認からお引き受けします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
室内と共用部を確認させていただき、金額を1枚の紙にまとめてご提示します。法令の制限を理由にお断りすることはありません。
仲介会社は入りません。伊吹株式会社（不動産のイブキ）が直接の買主となります。免許番号は国土交通大臣(1)第10691号。
| 法令上の制限 | 減額の理由にはいたしません。既存の建物の売買には影響しないためです |
| 買主の融資 | 探しません。当社が自己資金でお支払いするため、審査がありません |
| 築22年という年数 | 年数を理由に査定をお断りすることはございません |
| お部屋の手入れ | クリーニングも修繕も不要です。現状のままでお引き受けします |
| 駐車場の契約 | お借りになっている場合はそのままで結構です。当社が引き継ぎます |
| 仲介手数料 | かかりません。当社が買主となる二者間の売買です |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任は免除とします。後日のご請求もいたしません |
当社の本業は賃貸の仲介です。80㎡台から90㎡台で上小田井駅徒歩6分、しかも始発駅という条件は、賃貸の募集で説明しやすい住戸になります。買い取った後の運用が読めるため、金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
住戸の条件を伺う
階数、間取り、専有面積、向き、駐車場の契約の有無、現在の使用状況をお知らせください。
都市計画と管理の資料を取る
市で都市計画図を取得し、用途地域と高度地区、緑化地域の指定を確認します。管理会社にも照会します。
現地を拝見する
室内のほか、エントランス、宅配ボックス、駐車場、駐輪場を見ます。30分ほどで終わります。
数字を書面でお渡しする
買取額、賃貸に回した場合の家賃の見込み、仲介で売った場合の想定と期間を1枚に収めます。費用はいただきません。
契約して決済する
ご承諾いただいたら契約します。融資の工程がないため引き渡し日を先に決められ、当日に登記まで済ませます。
重要事項説明書の見慣れない用語は、聞かれる前に説明を用意しておくと安心です。多くは「既存の建物の売買には影響しない」で済みますが、そう言い切れる根拠を持っているかどうかで、買主の受け止め方が変わります。
よくある質問
グランコート上小田井の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から中小田井4丁目まで車で12分です
- 都市計画図を取得し、制限の中身を書面にしてご説明します
- 賃貸が本業ですので、始発駅徒歩6分という条件を家賃の面から評価できます
- 査定は無料。重要事項の用語の確認だけのご相談でも結構です
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- グランコート上小田井は中小田井4丁目425-1、上小田井駅徒歩6分のRC6階建、2004年7月築・34戸です
- 専有面積は80.43〜95.44㎡。大倉建設の分譲、東レ建設の施工です
- 準工業地域・準防火地域・絶対高31m高度地区・緑化地域という制限がかかっています
- いずれも既存の住戸を1戸売る分には影響せず、重要事項説明書への記載で足ります
- 影響するのは建て替えの場面のみ。緑化地域の指定は建築後に始まったものです
