「すぐそばに同じ名前の大きな新築が建った。うちの部屋は見劣りしないか」
「新築に人が流れて、中古が売れにくくなるのでは」
「築20年を過ぎて、売るなら今なのか迷っている」
ファミリアーレ上小田井は、名古屋市西区中小田井4丁目438番に建つ15階建です。名鉄犬山線と地下鉄鶴舞線の上小田井駅まで徒歩4分から5分。当社は庄内通3丁目に事務所を構えており、車で10分ほどの距離です。
2023年、すぐ近くの431番に同じ宝交通の「ファミリアーレ上小田井グランステージ」が完成しました。146戸の大型の棟です。新築が近くに建つと、中古の住戸は比べられる機会が増えます。それが売却にとって逆風なのか、追い風なのかを考えます。住戸ごとの買取額は現地を見てから決めますので、この記事では金額に触れておりません。
この記事の内容
- ファミリアーレ上小田井の建物概要
- 近くに大型の新築ができると何が起きるか
- 新築と並べられたときの見せ方
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ファミリアーレ上小田井の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井4丁目438番 |
| 交通 | 名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線「上小田井」駅 徒歩4分（5分・6分とする資料もあります）／城北線「小田井」駅 徒歩12〜13分／名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩14分 |
| 築年月 | 2003年8月（7月とする資料もあります。2026年時点で築23年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 64戸 |
| 専有面積・間取り | 76.98㎡〜84.49㎡／2SLDK・3LDK・4LDK |
| 敷地面積 | 2,232.78㎡。建ぺい率80％・容積率300％ |
| 管理形態 | 宝コミュニティサービスによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 宝交通／真柄建設。設計は大嶽達郎建築設計事務所 |
| 共用設備 | オートロック、宅配ボックス、エレベーター、駐車場、駐輪場、バイク置場 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／近隣商業地域と準工業地域にまたがるとする資料が多数です |
| 学区 | 名古屋市立中小田井小学校 徒歩17分・山田中学校 徒歩7〜9分 |
| 周辺 | バロー中小田井店 徒歩3分／西区役所山田支所・山田図書館 約790m／mozoワンダーシティ 徒歩5〜10分 |
構造を鉄筋コンクリート造とする資料が2件あり、1件は「北棟がSRC造15階、南棟がRC造10階の2棟構成」と書いていました。他の資料には棟の分かれ方の記載がなく、確定できていません。駐車場の形式と台数、建築面積と延床面積、ペット飼育の規約も未確認です。用途地域は2つにまたがるとする資料のほか、どちらか一方だけを書く資料もありました。確認申請の図面と管理規約、長期修繕計画、大規模修繕の実施記録は管理会社にお願いして取り寄せ、査定の前提として整えます。
「ファミリアーレ上小田井」を冠する棟は複数あります。431番の「グランステージ」（2023年築・146戸）、同じ4丁目の「第2」（2011年築・29戸）、上小田井1丁目56番の「レジデンス」（2014年築・39戸）、二方町の「ファースト」（2016年築・50戸）はすべて別の建物です。こちらは438番、2003年築のシリーズ最初の棟です。
2,232.78㎡の敷地に15階建64戸。住戸は77㎡から84㎡台と、ファミリー世帯が長く住める広さに揃えられています。キッズルームと外庭を設けているとする資料もあります。
近くに大型の新築ができると何が起きるか
影響には、時期によって向きの違う二つの面があります。
| 時期 | 起きること | 中古の住戸への影響 |
|---|---|---|
| 新築の販売中 | モデルルームに人が集まり、同じ地域を探す人が増えます | 比べられて割高に見えることも、割安に見えることもあります |
| 新築の完売後 | 新築を買い逃した人が近くの中古を探し始めます | 問い合わせが増える追い風になりやすい時期です |
| 入居から数年 | 新築の住戸にも中古の売り出しが出てきます | 築年の差で価格帯がはっきり分かれます |
| 地域全体 | 子育て世帯が増え、店や医院が集まりやすくなります | 暮らしやすさの評価が上がります |
グランステージは2023年の完成です。新築の販売が一巡した今は、2行目から3行目にかけての時期にあたります。新築の価格帯を見て手が届かなかった世帯が、築年の古い近くの棟に目を向ける流れが生まれやすい時期です。
新築と並べられたときの見せ方
正面から比べると勝てない点と、逆に強みになる点があります。
- 価格 … 築年の差がそのまま価格の差になります。ここは最大の強みです
- 広さ … 77㎡から84㎡台は、近年の新築より広い傾向にあります
- 管理費と積立金 … 新築の段階増額後の額と比べると、差が縮まる場合があります
- 設備 … 新築の最新仕様には及びません。交換済みの設備は具体的に書きます
- 修繕の実績 … 大規模修繕を終えた棟なら、その内容を示せます
- 駅までの距離 … 同じ上小田井駅圏どうしで比べられます
2番目と3番目は、見落とされやすい強みです。新築の広告に出るのは当初の月額で、数年後に上がる計画が組まれていることがあります。上がった後の額で並べると、印象が変わることがあります。
逆に、最新の設備で張り合おうとして売る前に大きく手を入れるのは、費用が戻りにくい選択です。価格の差こそが中古を選ぶ理由ですので、その差を縮めてしまわないようにします。
ファミリアーレ上小田井の査定は無料です。近くの新築との比べ方も含めてご説明します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を見せていただいたあと、買取額を紙でお示しします。設備が当時のままでも、そこで線を引くことはありません。
買い手となるのは伊吹株式会社（不動産のイブキ）です。仲介業者は入りません。国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しております。
| 築23年の設備 | 給湯器やキッチンの入れ替えは当社で行いますので、手を付けずにお任せください |
| 近くの新築との比較 | 新築の単価を当てはめず、築年の近い中古と家賃から組み立てます |
| 4LDKなど広い住戸 | ファミリー向けの賃貸として募集できるため、広さを減点にしません |
| お住み替えの日程 | 新居への入居の日に合わせて決済日を置けます |
| ご近所への配慮 | チラシやネット広告は出しません。内見の人の出入りもありません |
| 仲介の手数料 | 当社が直接の売買相手のため、ご請求するものはありません |
| 引き渡しのあと | 契約不適合責任はお求めしません。修理はこちらで引き受けます |
当社は賃貸の仲介を本業としています。上小田井駅は鶴舞線の始発駅で、名鉄犬山線も使えます。駅から徒歩4分の80㎡前後なら、転勤のご家族に貸しやすい条件です。山田中学校まで徒歩10分以内という点も、募集で効きます。その家賃の水準が、当社の買取額の土台になります。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
階数、面積、間取り、交換済みの設備があれば教えてください。
周辺の新築と中古を並べる
グランステージの価格帯と、築年の近い上小田井駅圏の成約を拾います。
お部屋と共用部を拝見する
室内に加え、キッズルームや外庭、駐車場の様子も見ます。1回で済みます。
比べた内容と金額をお渡しする
新築とどこが違い、どこで勝てるかも書き添えます。費用はいただきません。
ご了承のあとで契約
決済の日に鍵をお預かりし、管理組合への届け出は当社が出します。
大規模修繕をいつ、どこまで行ったかは、新築と比べられるときの大事な材料です。総会の資料が手元になくても、管理会社から写しを取り寄せられます。
よくある質問
ファミリアーレ上小田井の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から中小田井4丁目まで車で10分です
- 近くの新築の単価を持ち込まず、築年の近い事例と家賃で組み立てます
- 賃貸が本業ですので、上小田井駅徒歩4分・80㎡前後の家賃を実額で見込めます
- 設備が当時のままでもそのままお引き受けします。査定は無料です
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ファミリアーレ上小田井は中小田井4-438、上小田井駅徒歩4分のSRC15階建、2003年8月築・64戸です
- 宝交通の「ファミリアーレ上小田井」シリーズで最初に建った棟です
- 2023年、すぐ近くの431番にグランステージ（146戸）が完成しました
- 新築の完売後は、近くの中古を探す人が増えやすくなります
- 価格、広さ、上がった後の管理費との比較が、新築と並べられたときの強みです
