「3LDKを2LDKに変えて住んでいた。部屋数が減ると値段も下がるのか」
「広告には2LDKと書くべきか、もとの3LDKと書くべきか」
「元の間取りに戻してから売ったほうがいいのだろうか」
ファミリアーレ上小田井レジデンスの所在地は、名古屋市西区上小田井1丁目56番です。地下鉄鶴舞線の庄内緑地公園駅まで徒歩6分、名鉄犬山線と鶴舞線の上小田井駅までは徒歩10分ほど。当社の事務所は庄内通3丁目にあり、車で8分ほどの距離です。
この棟では、同じ73.27㎡の住戸を3LDKとする資料と2LDKとする資料があります。つくりの上で部屋数を変えられる住戸だったのか、住んでいる方が変えたのかは資料からは分かりません。部屋数を減らして広いリビングにした住戸は珍しくありません。そうした住戸をどう表示し、どう売るかを整理しました。買取額は室内の状態と間取りを見てから書面でお知らせしますので、記事には載せておりません。
この記事の内容
- ファミリアーレ上小田井レジデンスの建物概要
- 部屋数を減らした住戸はどう見られるか
- 表示と説明で気をつけること
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ファミリアーレ上小田井レジデンスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上小田井1丁目56番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩6分（8分とする資料もあります）／城北線「小田井」駅 徒歩8分／名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩9分／地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩10〜13分 |
| 築年月 | 2014年1月（入居は3月。3月竣工とする資料もあります。2026年時点で築12年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上14階建（鉄骨鉄筋コンクリート造とする資料もあります） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 専有面積・間取り | 60.93㎡〜73.27㎡／2LDK・3LDK。全戸にオープンポーチがあります |
| 敷地面積・建築面積 | 敷地992.69㎡／建築面積360.93㎡ |
| 管理形態 | 宝コミュニティサービスによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 宝交通／岩部建設。設計はK&A設計工房とする資料があります |
| 設備 | オートロック、防犯カメラ、エレベーター、宅配ボックス、1階の駐車場と駐輪場。住戸に床暖房、浴室乾燥機、追い焚き |
| ペット | 小型犬・猫可、2匹までとする資料があります（諸条件あり） |
| 土地権利・用途地域 | 所有権（共有）／近隣商業地域と準工業地域 |
| 学区 | 名古屋市立山田小学校・山田中学校 |
| 周辺 | ヤマナカ小田井店 約70m／コンビニ 約350m |
| 建物の特徴 | 全戸南西向きのバルコニー。角住戸は2戸です |
竣工は1月下旬とする新築時の概要と、3月とする資料があり、3月は入居の時期を指している可能性があります。構造もRC造とSRC造で資料が分かれました。73.27㎡の住戸の間取り表記が割れている理由、延床面積、駐車場とバイク置場の台数、ペットの細則は確かめられていません。駅までの徒歩分も資料によって幅があります。管理規約、使用細則、分譲時の図面集を取り寄せて、住戸ごとの元の間取りを確かめます。
宝交通の「ファミリアーレ上小田井」を冠する棟は5つあります。中小田井4丁目の無印（2003年築・64戸）、第2（2011年築・29戸）、グランステージ（2023年築・146戸）、二方町の「ファースト」（2016年築・50戸）です。こちらは上小田井1丁目56番、2014年築の39戸で、シリーズの中で上小田井1丁目にあるのはこの棟だけです。
992.69㎡の敷地に14階建39戸。住戸は60㎡台から70㎡台で、全戸のバルコニーが南西を向きます。スーパーのヤマナカまで約70mという近さです。
部屋数を減らした住戸はどう見られるか
評価する人と、残念がる人がいます。
| 買い手・借り手 | 2LDKにした住戸の受け止め方 |
|---|---|
| 子どものいない夫婦 | 広いリビングが好まれ、決め手になることがあります |
| 子どもが2人いる世帯 | 個室が足りず、候補から外れることがあります |
| 在宅で仕事をする人 | 仕事部屋を別にできるかで判断します |
| リノベーションしたい人 | 壁を戻せるかどうかを確かめます |
| 賃貸の借主 | 広さを求める二人暮らしに向きます |
検索で「3LDK」に絞って探す人には、2LDKと表示された住戸が目に入りません。ここが部屋数を減らした住戸の一番の弱点です。反対に、広いリビングを探している人には、同じ広さの3LDKより魅力的に映ります。
表示と説明で気をつけること
今の姿を正確に示しつつ、元に戻せる余地も伝えます。
- 広告の間取り … 今の間取りで表示します。元の間取りは「新築時3LDK」と添えます
- 工事の記録 … いつ、どの会社が、どの壁を取り払ったか
- 管理組合への届け出 … 室内の工事で届け出が必要だったか、出していたか
- 戻す工事の目安 … 壁を立て直す場合の費用と期間のおおよそ
- 引き戸や可動の間仕切り … つくりとして部屋を分けられる住戸か
2番目と3番目がそろっていれば、買主は安心して判断できます。工事の記録がないと、どこまで手を入れたのかが分からず、慎重になられます。
売る前に元の間取りに戻すのは、費用が売値に乗りにくいのでおすすめしません。戻す工事の目安を示して、買主が自分で選べるようにしておくほうが、両方の層に届きます。
ファミリアーレ上小田井レジデンスの査定は無料です。今の間取りのままご相談ください。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
間取りを変えた住戸も、今の状態で拝見して金額を書面にします。元に戻す工事は必要ありません。
当社、伊吹株式会社（不動産のイブキ）が買主です。仲介会社は入りません。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| 部屋数を変えた住戸 | 2LDKでも3LDKでも、そのまま評価します |
| 工事の記録がない | 現地で確かめて、必要なら当社で手を入れます |
| ペットと暮らした住戸 | 傷やにおいの手直しは当社が行います |
| 築12年の設備 | 床暖房や給湯器の不調も、そのままで構いません |
| お引き渡しの時期 | 次のお住まいの日程に合わせます |
| 手数料 | 当社との直接取引のため、仲介の手数料はかかりません |
| 引き渡し後 | 契約不適合責任はお求めしません。不具合は当社で直します |
当社は賃貸の仲介を本業としています。庄内緑地公園駅から徒歩6分、スーパーが目の前の2LDK・3LDKは、二人暮らしから小さなお子さんのいる世帯まで貸しやすい住戸です。間取りに合わせた借主の層が見えているので、変えた間取りのままでも筋の通った金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
今の間取りを伺う
面積、階数と、間取りを変えた時期と内容を教えてください。
元の図面を取り寄せる
分譲時の図面と、工事の届け出の有無を管理会社に照会します。
室内を拝見する
取り払った壁の位置と、戻せる余地を確かめます。
金額をお伝えする
今の間取りでの評価と、その理由を書面にします。無料です。
ご判断のあとで契約
管理組合への届け出は当社が行います。
間取りを変えたときの見積書や図面が残っていれば、査定の際にお見せください。工事の範囲が分かり、評価の根拠がはっきりします。
よくある質問
ファミリアーレ上小田井レジデンスの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から上小田井1丁目まで車で8分です
- 間取りを変えた住戸も、今の状態のまま評価します
- 元の図面と工事の届け出は当社で確かめます
- 賃貸が本業ですので、庄内緑地公園駅徒歩6分の住戸の家賃を実額で見込めます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ファミリアーレ上小田井レジデンスは上小田井1-56、庄内緑地公園駅徒歩6分のRC14階建、2014年築・39戸です
- 60〜73㎡の2LDK・3LDKで、全戸南西向き、全戸にオープンポーチがあります
- 部屋数を減らした住戸は、広いリビングを求める人に向きます
- 今の間取りで表示し、新築時の間取りと工事の記録を添えます
- 元に戻す工事は、売る前にせず目安を示すにとどめます
