「投資で買ったワンルームを整理したい」
「サブリース契約が付いたままだが、そのまま売れるのだろうか」
「家賃収入より管理費と積立金のほうが重くなってきた」
エスポア庄内緑地は、名古屋市西区市場木町138番1号、地下鉄鶴舞線 庄内緑地公園駅の徒歩圏にあるマンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは鶴舞線で数駅、車でも10分ほどの距離です。
この棟は専有面積22㎡前後の1Kが20戸という構成で、実需よりも投資目的で保有されている住戸が多いタイプです。投資用の区分は、居住用のマンションとは売り方も評価のされ方も違います。このページではその違いを書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や賃貸の状況で変わるため、資料を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- エスポア庄内緑地の建物概要
- 投資用ワンルームは何で値段が決まるか
- サブリース・賃貸借契約が付いたまま売るとき
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
エスポア庄内緑地の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区市場木町138番1号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩2分（資料により1分・4分・5分の表記あり）／名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩14分／同「上小田井」駅 徒歩16分／東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩14分 |
| 築年月 | 1992年1月（資料により1992年2月の表記あり。2026年時点で築34年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上5階建 |
| 総戸数 | 20戸 |
| 専有面積・間取り | 22.05㎡（一部22.5㎡の住戸あり）／1K |
| 駐車場 | なし（駐輪場あり） |
| 設備 | オートロック、TVインターホン、防犯カメラ、バストイレ別、室内洗濯機置場、都市ガス |
| 分譲会社・施工会社 | 地上社／長瀬組 |
駅からの徒歩分は資料によって1分から5分まで記載が分かれています。管理会社と管理形態、エレベーターの有無、ペット飼育の可否は公開情報では確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額と積立金の残高とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確認します。1992年1月の完成なので、建築確認は新耐震基準の時期にあたると考えられます。
市場木町は西区の北西部、庄内緑地の北側にあたります。学区は名古屋市立山田小学校（約1,030m）と名古屋市立山田東中学校（約1,191m）です。ヤマナカ小田井店が約343m、セブン-イレブン名古屋五才美町店が約381mの位置にあります。庄内緑地公園駅は鶴舞線の駅で、上小田井で名鉄犬山線に、伏見で東山線に接続します。
投資用ワンルームは何で値段が決まるか
居住用のマンションは、買主が「自分が住む場所」として価値を判断します。投資用のワンルームはそうではありません。買主は「いくら家賃が入って、何年で回収できるか」で判断します。だから価格の決まり方が違います。
| 見る項目 | 価格への効き方 |
|---|---|
| 現在の家賃 | 最も直接効きます。空室なら、この地域の同条件の募集賃料から想定します |
| 管理費・修繕積立金 | 家賃から引かれます。月額が高いと手取りが減り、そのぶん価格が下がります |
| 空室期間の長さ | 過去に長く空いていた住戸は、想定利回りを低めに見られます |
| 入居者の属性と契約期間 | 学生か社会人か、定期借家か普通借家かで、次の空室リスクの見立てが変わります |
| 設備の更新 | 給湯器・エアコン・ガスコンロの年式。近く交換が必要なら費用が差し引かれます |
| 建物の管理状態 | 共用部の清掃、オートロックの作動、積立金の残高。長期保有を前提にする買主が必ず見ます |
この棟のように22㎡前後のワンルームは、家賃の絶対額が小さいぶん、管理費と修繕積立金の重みが相対的に大きくなります。築年数が進んで積立金が上がると、手取りが目に見えて減ります。「そろそろ整理しようか」と考える所有者が増えるのはこのタイミングです。
サブリース・賃貸借契約が付いたまま売るとき
賃貸中の住戸を、入居者が住んだまま売ることをオーナーチェンジといいます。入居者に退去してもらう必要はなく、貸主の地位がそのまま買主に移ります。手順は次のとおりです。
- 賃貸借契約書、重要事項説明書、敷金の預かり状況を揃える
- 家賃の入金履歴（直近1〜2年分）を用意する。滞納の有無がここで分かります
- サブリース契約がある場合は、その契約書と解約条項を確認する
- 管理委託契約を結んでいる場合は、買主が引き継ぐか解約するかを決める
- 決済日で家賃を日割り精算し、敷金は買主へ引き継ぐ
- 引き渡し後、入居者へ貸主変更と家賃の振込先変更を通知する
気をつけたいのがサブリース契約です。転貸を前提とした契約では、解約に条件が付いていることがあります。契約が付いたまま売る場合、買主はその条件も引き継ぎます。事前に契約書を確認して、買主に正確に伝えることが必要です。ここを曖昧にしたまま契約すると、後から揉める原因になります。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 庄内緑地公園駅が徒歩圏。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 1992年1月の完成で、新耐震基準の時期にあたると考えられます
- オートロック・防犯カメラ・バストイレ別。単身者向けの基本設備がそろっています
- ヤマナカとコンビニが徒歩5分圏。単身者の生活が完結します
- 20戸という規模で、管理の目が届きやすい構成です
エスポア庄内緑地の査定は無料です。賃貸中のままでもご相談いただけます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、資料を拝見したあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 賃貸中のまま | そのまま買い取れます。入居者に退去していただく必要はありません |
| 入居者への連絡 | 引き渡し後の貸主変更の通知は当社が行います。売主様から伝えていただく必要はありません |
| サブリース契約 | 契約書を拝見したうえで判断します。付いたままでも買い取れる場合があります |
| 空室の場合 | 空室でも買い取れます。募集も当社で行うためです |
| 家賃の滞納 | ある場合は状況を確認します。滞納があっても買い取れます |
| 仲介手数料 | かかりません。売主様と当社の直接の売買です |
| 契約不適合責任 | 免責です。引き渡しのあとに補修費を求めることはありません |
イブキは賃貸仲介が本業です。この地域の単身者向けの家賃相場を、データではなく募集の実務として把握しています。買い取ったあと自社で賃貸に回せるので、空室でも家賃が下がっていても金額を出せます。この点が、転売だけを前提にする買取会社との違いです。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、現在の家賃、空室か賃貸中か、サブリースや管理委託の有無をお知らせください。複数戸をお持ちの場合は、まとめてのご相談も承ります。
資料の確認
賃貸借契約書、家賃の入金履歴、管理会社の重要事項調査報告書を拝見します。管理費・積立金の額と残高、滞納の有無を確認します。
現地確認
賃貸中の場合は共用部と外観のみ拝見します。入居者の方にご迷惑はおかけしません。空室であれば室内も確認します。
価格のご提示
買取価格、想定利回り、仲介で売り出した場合の想定価格を1枚にまとめてお渡しします。ここまで無料です。
契約・決済
お決めいただいてから契約します。決済日に家賃を日割り精算し、敷金を引き継ぎます。入居者への通知は当社が行います。
査定だけで終えていただいて構いません。保有を続けたほうがよいと判断できる場合は、賃貸の募集条件を見直すご提案もできます。イブキは賃貸が本業ですので、売らない選択肢もあわせてご相談いただけます。
よくある質問
エスポア庄内緑地の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。棟までは鶴舞線で数駅です
- 賃貸中でも空室でも、そのまま買い取れます
- 賃貸が本業なので、この地域の単身者向け家賃相場を実務で把握しています
- 査定は無料です。保有を続ける場合の募集条件のご提案もできます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- エスポア庄内緑地は市場木町138-1、庄内緑地公園駅徒歩圏のRC5階建・20戸、1992年築です
- 22㎡前後の1Kが20戸という構成で、投資用として保有されている住戸が中心です
- 投資用の価格は、家賃・管理費と積立金・空室期間・設備の年式で決まります
- 賃貸中でもオーナーチェンジで売却できます。入居者の退去は不要です
- サブリース契約は解約条項を確認し、買主に正確に伝えることが必要です
