「大規模修繕の足場がかかっている。工事が終わるまで売り出せないのか」
「修繕が終わった直後だから高く売れる、と言われたが本当か」
「一時金を払ったばかり。その分を売却価格に上乗せできるのか」
エスポア浄心は、名古屋市西区鳥見町1丁目、地下鉄鶴舞線 庄内通駅から徒歩6〜7分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、このマンションまでは自転車で数分です。
築47年の棟では、大規模修繕が数年おきに回ってきます。その時期に売却を考えると、足場・騒音・一時金といった事情が重なります。このページでは、工事の前後で売却がどう変わるかを整理します。買取価格の数字は載せていません。階数・室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- エスポア浄心の建物概要
- 大規模修繕の前・工事中・直後で売却はどう変わるか
- 買主が確認する点と、評価される点
- イブキの買取の条件
- 工事中でも進められる売却の流れ
- よくある質問
エスポア浄心の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区鳥見町1丁目9番 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩6〜7分（資料により表記が異なります）、「浄心」駅 徒歩17分 |
| 築年月 | 1979年3月（2026年時点で築47年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）、地上10階建 |
| 総戸数 | 50戸 |
| 専有面積の目安 | 約63㎡前後、3LDK（過去の売り出し事例より） |
| 分譲会社・管理会社 | 地上社／ミソノサービス |
| 管理方式 | 巡回 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| ペット | 相談可（条件は管理規約によります） |
上記は分譲当時の資料と公開情報からまとめています。駐車場の有無は公開情報で確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額、大規模修繕の履歴と予定、一時金の有無とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書を取り寄せて確認します。1979年3月の完成なので、建築確認は旧耐震基準の時期にあたる可能性が高いと考えられます。
鳥見町1丁目は庄内通駅の南側で、住宅と事業所が混じる準工業地域です。県道63号沿いの商業施設と庄内通駅前の生活利便施設が徒歩圏にあります。名古屋高速の出入口が近く、車での移動がしやすい立地です。50戸というまとまった規模で、10階建の上層階からは眺望が取れます。
大規模修繕の前・工事中・直後で売却はどう変わるか
| 時期 | 売却への影響 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 工事の決議前・計画段階 | 影響は小さい。ただし議論が進んでいることは買主に説明します | 一時金の話が出ているなら、決議の見込みも含めて伝える必要があります |
| 決議後・着工前 | 一時金の負担者が論点になります | 徴収日と決済日の前後で負担者が変わるため、契約書に明記します |
| 工事中（足場あり） | 外観写真が撮れず、内見時の印象も下がります。売り出しには不利な時期です | バルコニーが使えない、窓が開けられないなど、生活面の制約も伝えます |
| 竣工直後 | 外観がきれいになり、買主の印象は良くなります | ただし工事費の分がそのまま価格に乗るわけではありません |
「修繕が終わったから高く売れる」は、半分本当で半分違います。外観が整い、当面の工事が済んでいることは買主の安心材料になります。ただし買主が見るのは、工事後に修繕積立金の残高がどうなったか、次の工事がいつ来るかです。残高を使い切っていれば、直後でも評価は上がりません。
逆に、工事中の売却は仲介では不利になります。足場がかかった建物の写真は広告に使えず、内見に来た買主も工事音と養生シートの中を歩くことになります。この時期に急いで売る必要があるなら、買取のほうが条件が動きません。
買主が確認する点と、評価される点
買主が慎重になる点
- 1979年3月の完成で、建築確認は旧耐震基準の時期にあたる可能性が高いと考えられます。買主が使える住宅ローンの選択肢が狭くなることがあります。
- 築47年で、給排水管や給湯器の更新時期を過ぎている部屋が多くなります。
- 準工業地域のため、周囲に工場や事業所が立地できます。音や車両の出入りを気にする買主がいます。
- 管理員が巡回のため、共用部の清掃状態から管理の質を判断されます。
買主に評価される点
- 総戸数50戸。大規模修繕の費用を割る母数が20戸台の棟より大きく、1戸あたりの負担が抑えられます。
- 庄内通駅まで徒歩6〜7分。鶴舞線で伏見・丸の内方面へ乗り換えなしです。
- 約63㎡の3LDKという間取りは、ファミリー層の実需にそのまま合います。
- SRC造10階建で、上層階からの眺望が取れます。
- ペット相談可。分譲マンションでペットを飼える棟は限られます。
エスポア浄心の査定は無料です。大規模修繕の履歴と積立金の残高もこちらで調べてお伝えします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地確認のあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。当社の資金で購入するため、仲介手数料はいただきません。
| 工事中の売却 | 足場がかかっていても買い取ります。外観写真も広告も必要ないためです |
| 一時金の負担 | 徴収日と決済日の前後を確認し、負担者を契約書に明記します |
| 積立金の残高が薄い場合 | 承知したうえで買い取ります。将来の値上げを理由に断ることはありません |
| 室内の状態 | 現況渡しで構いません。工事も清掃も不要です |
| 残置物 | 家具や荷物が残っていても引き取ります |
| 契約不適合責任 | 免責。引き渡し後に配管の不具合が出ても売主様に請求しません |
| 引き渡し日 | 売主様の都合に合わせます。工事の完了を待つ必要はありません |
仲介の想定価格との開きは、引き取ったあとの改修費と、募集や再販にかかる期間を見込んだものです。ただし工事中に仲介で売り出すと、写真も内見も不利な条件で買主を探すことになります。時期を選べない事情があるなら、その差は縮まります。
工事中でも進められる売却の流れ
ご相談
階数、居住中か空室か、大規模修繕がどの段階か、一時金の有無をお知らせください。工事の詳細が分からなくても構いません。
管理組合への照会
管理会社に重要事項調査報告書を請求し、工事の内容と工期、費用の出どころ、一時金の徴収状況、工事後の積立金残高、次回の修繕予定を確認します。
現地確認
足場や養生があっても室内の確認はできます。バルコニーが使えない状態でも構いません。
価格のご提示
買取価格と、工事完了後に仲介で売り出した場合の想定価格を並べてお渡しします。待つ価値があるかどうかを数字で比べられます。
契約・決済
一時金の負担者を契約書に明記したうえで、引き渡し日を確定します。工事の完了を待たずに決済できます。
一時金は「徴収日に所有者だった人」が払うのが原則です。工事中に売る場合、まだ徴収されていない分をどちらが負担するかを必ず取り決めます。ここを曖昧にすると、引き渡し後に請求が届いて揉めます。
よくある質問
エスポア浄心の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。マンションまでは自転車で数分です
- 買取はイブキ自身が買主。仲介手数料はかかりません
- 足場がかかっている時期でも、工事の完了を待たずに買い取ります
- 査定は無料です。数字を見てやめていただいても費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- エスポア浄心は庄内通駅徒歩6〜7分のSRC10階建・50戸、1979年3月築の分譲マンションです
- 大規模修繕の工事中は、外観写真が撮れず内見の印象も下がるため、仲介では不利な時期です
- 竣工直後は印象が良くなりますが、積立金の残高を使い切っていれば評価は上がりません
- 一時金は徴収日の所有者が負担するため、決済日との前後を契約書に明記します
- 買取は足場がかかっていても価格が動かず、工事の完了を待つ必要がありません
