「築45年だと、買う人はローンを組めるのだろうか」
「若い世代には売れないと言われたが、本当にそうなのか」
「現金で買える人しか買主にならないのか」
エスポア浄心3は、名古屋市西区笠取町3丁目39番、地下鉄鶴舞線 庄内通駅から徒歩9分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは自転車で数分の距離です。
築年数が進んだマンションを売るとき、いちばん大きな壁は買主の住宅ローンです。物件そのものは問題なくても、借入期間が短くなると月々の返済額が上がり、買える人が減ります。このページではその仕組みを書きます。金額については本文に載せていません。階数や室内の状況によって変わりますので、拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- エスポア浄心3の建物概要
- 築年数が買主の借入期間に効く仕組み
- それでも買主が付く条件を揃える
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
エスポア浄心3の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区笠取町3丁目39番 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩9分（資料により10分・11分）／同「浄心」駅 徒歩15〜18分 |
| 築年月 | 1981年6月（資料により1981年8月の表記あり。2026年時点で築45年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上8階建 |
| 総戸数 | 70戸（資料により27戸とする記載もありますが、70戸が多数です） |
| 専有面積・間取り | 62.08㎡〜85.01㎡（資料により上限83.47㎡）／3LDK・4LDK（2LDKの住戸もあります） |
| 管理会社・管理形態 | ミソノサービス／全部委託・巡回 |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場あり（一部住戸に専用駐車場との記載）／バイク置場 |
| 分譲会社・施工会社 | 地上社／六合建設 |
| 敷地面積・土地権利 | 2,862.80㎡／所有権 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| ペット | 飼育不可との記載があります |
| その他 | 全戸南向きの住戸配置。1階は専用庭付き、上層階にルーフガーデン付きの住戸があります |
築年月、総戸数、専有面積の上限は資料によって記載が分かれています。駐車場の形態と台数、大規模修繕の実施履歴は公開情報では確認できませんでした。管理費・修繕積立金の額と残高、耐震診断の有無とあわせ、査定の際に管理規約と重要事項調査報告書を取り寄せて確かめます。1981年6月の完成なので、建築確認の時期によって耐震基準が分かれます。1981年6月1日以降に確認を受けていれば新耐震基準です。確認済証の日付で判断しますので、査定時にあわせて調べます。
西区には「エスポア浄心」（鳥見町・1979年3月築・50戸）、「エスポア浄心2」（1980年9月築・32戸）、「エスポアしんみち」「エスポアしんみちA棟」「エスポア庄内緑地」という似た名前の棟があります。この記事は笠取町3丁目39、70戸、8階建の「エスポア浄心3」についてのものです。資料によっては「エスポア浄心Ⅲ」と表記されています。
笠取町は庄内通駅の北側です。庄内小学校まで徒歩11分、名塚中学校まで徒歩10分の位置にあります。ヤマナカ庄内通店が徒歩8分、マックスバリュグランド名西店が徒歩11分、新福寺公園が徒歩10分、庄内クリニックが徒歩4分です。敷地2,862.80㎡に70戸というゆとりのある配置で、全戸南向きの構成です。事務所からは自転車で数分です。
築年数が買主の借入期間に効く仕組み
金融機関は住宅ローンの借入期間を決めるとき、建物の残りの寿命を考慮します。考え方は銀行ごとに違いますが、代表的なものを並べます。
| 考え方 | 内容 |
|---|---|
| 法定耐用年数から引く | 鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。そこから築年数を引いた年数を借入期間の上限とする方式です |
| 一律の年数を認める | 築年数にかかわらず最長35年まで認める金融機関もあります。近年はこちらが増えています |
| 完済時年齢で決まる | 「完済時80歳未満」といった条件があり、買主の年齢のほうが制約になることもあります |
| 管理状態を見る | 修繕の履歴と積立金の状態を見て判断する金融機関もあります |
前者の方式だと、築45年の建物では借入期間が数年しか認められない計算になります。月々の返済額が跳ね上がるため、実質的に買えません。一方、後者の方式を取る金融機関なら、築年数に関係なく35年借りられます。
つまり「築45年だからローンが組めない」のではなく、「金融機関によって扱いが大きく分かれる」というのが正確なところです。買主が最初に相談した1行で断られても、別の金融機関では通ることがあります。仲介で売り出す場合は、買主に複数行を検討してもらうよう伝えることが大事です。
それでも買主が付く条件を揃える
築年数は変えられませんが、判断材料は揃えられます。
- 建築確認済証の日付を確認する。1981年6月1日以降なら新耐震基準です
- 耐震診断を実施していれば、その結果。総会議事録に記載があることがあります
- 大規模修繕の実施履歴。外壁・屋上防水・給排水管の更新をいつ行ったか
- 修繕積立金の残高。70戸で割った1戸あたりの額
- 長期修繕計画の更新年と、次回工事の予定
- この棟で過去に融資を実行した金融機関があるか。同じ棟の実績は強い材料になります
特に建築確認の日付は重要です。1981年6月完成の建物は、確認の時期によって旧耐震と新耐震が分かれます。新耐震であれば、買主が使える制度も金融機関の選択肢も広がります。ここを確認せずに「築45年だから旧耐震」と決めつけて売ると、本来得られたはずの評価を失います。
- 買主の目線で見た、この棟の良さも挙げておきます。
- 庄内通駅まで徒歩9分。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 敷地2,862.80㎡に70戸というゆとりのある配置です
- 全戸南向き。1階は専用庭付き、上層階にルーフガーデン付きの住戸があります
- 62㎡から85㎡の3LDK・4LDK。家族向けの広さです
- ヤマナカ庄内通店まで徒歩8分、庄内クリニックまで徒歩4分です
エスポア浄心3の査定は無料です。建築確認の日付から確認してご説明します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と共用部を見たうえで、金額を書面にしてお渡しします。その場で概算を口にすることはいたしません。
購入者は当社自身です。不動産のイブキ（伊吹株式会社）、免許番号 国土交通大臣(1)第10691号。
| 買主の融資審査 | ありません。当社の自己資金で購入するため、審査による白紙解除が起きません |
| 築年数の扱い | それだけを理由に大きく下げることはいたしません。賃貸として運用できるためです |
| お部屋の支度 | 不要です。家具や家財を置いたままお引き渡しいただけます |
| ご負担いただく費用 | 売主様から仲介手数料を頂戴することはありません |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任は免責で契約します。補修費のご請求はありません |
| 金額の扱い | 書面にした額を後から引き下げることはいたしません |
| 未納がある場合 | 管理費や積立金が残っていても購入できます。決済日に売買代金から相殺します |
築年数が進んだ棟では、買主の融資が通らず契約が振り出しに戻ることがあります。その往復は売主にとって時間の損失にしかなりません。買取なら審査という工程自体がないので、期限のある方には確実さが金額差に見合うことがあります。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、専有面積、間取り、居住中か空室か、専用庭やルーフガーデンの有無をお知らせください。似た名前の棟が複数あるため、住所か戸数を添えていただけると確実です。
耐震基準と修繕を確かめる
建築確認済証の日付を管理組合の資料で確認し、重要事項調査報告書で積立金の残高と大規模修繕の記録を押さえます。耐震診断の有無も議事録で調べます。
現地を確認する
室内、専用庭やルーフガーデン、共用部、駐車場、外壁の状態を見せていただきます。所要は30分ほど。お住まいのままで結構です。
3つの数字をお渡しする
買取額、仲介に出した場合の想定、賃貸に回した場合の家賃の見込み。この3つと根拠にした事例を1枚に収めます。無償です。
契約・決済
ご納得のうえで契約に進みます。審査を挟まないため引き渡し日を先に確定でき、当日に残代金の決済と登記をまとめて行います。
査定のみで結構です。調べた建築確認の日付や修繕の履歴はお手元にお渡ししますので、他社にご相談される際もそのままお使いいただけます。
よくある質問
エスポア浄心3の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目に事務所があります。棟までは自転車で数分です
- 建築確認の日付を調べ、耐震基準を確定させてから査定します
- 融資審査がないため、白紙解除で振り出しに戻ることがありません
- ご相談は無償です。調べた資料はお手元にもお渡しします
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- エスポア浄心3は笠取町3丁目39、庄内通駅徒歩9分のRC8階建・70戸、1981年6月築です
- 築年数は買主の借入期間に効きますが、扱いは金融機関によって大きく分かれます
- 法定耐用年数から引く方式の銀行もあれば、一律35年を認める銀行もあります
- 建築確認の日付で旧耐震か新耐震かが分かれます。必ず確認済証で確かめます
- 全戸南向き、敷地2,862.80㎡に70戸というゆとりのある配置が強みです
