ダイアパレス辻町の売却・買取｜名古屋市北区辻町・上飯田駅徒歩8分・1DK39戸

ダイアパレス辻町は、名古屋市北区辻町4丁目40番にある分譲マンションです。1990年10月竣工、鉄筋コンクリート造5階建、総戸数39戸。ダイア建設が分譲し、大日本土木が施工しました。管理はコミュニティワンが行っています。

名鉄小牧線・地下鉄上飯田線の上飯田駅まで徒歩8分から10分。専有面積は全戸23.37平米の1DK単一で、投資用として保有されている方が多い棟です。

この棟のご相談は、相続と、収支の見直しの2つに分かれます。どちらの場合も、判断の材料は同じです。家賃に対して管理費と修繕積立金がどれだけの割合を占めているか。ここを見れば、持ち続けたときの先が読めます。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。収支の資料を拝見し、書面にしてお出しします。

辻町4丁目は、上飯田の交差点から北西に入った住宅地です。矢田川の南側にあたり、平坦な地形が続きます。周辺にはスーパー、コンビニ、飲食店がそろっていて、単身の方が暮らすには不足のない環境です。

上飯田駅からは、上飯田線で平安通まで1駅。平安通で名城線に乗り換えれば栄まで10分ほどです。小牧線を使えば犬山方面へも出られます。通勤先が名古屋の中心部でも、北の郊外でも対応できる位置です。

1DKの区分を持ち続けるか売るかは、感覚ではなく割合で判断できます。

見るのは3つの数字です

家賃に対して、下の2つを足した額が何割を占めるか。これが判断の軸になります。この割合が上がってくると、空室が1か月出ただけでその年の収支が赤に振れます。

専有面積が小さい棟の構造的な事情

管理費と修繕積立金は、専有面積の割合で決まるのが一般的です。23.37平米という面積は小さいので、1戸あたりの負担額そのものは大きくありません。ただし家賃も面積に応じた水準になります。つまり、分子も分母も小さい。割合で見ると、広い部屋と大きく変わらないことが多いのです。

変わるのは、修繕積立金が値上げされたときの効き方です。値上げ幅が同じなら、家賃の小さい部屋のほうが割合への影響が大きくなります。

判断が必要になる時期

賃貸中の区分をそのまま売ることを、オーナーチェンジといいます。

入居者に知らせる必要はありません

所有者が変わっても、賃貸借契約はそのまま引き継がれます。入居者にとっては振込先が変わるだけです。売買の前に退去をお願いする必要はなく、契約が成立してから通知すれば足ります。

引き継ぐもの

空室のほうが高く売れるとは限りません

買主が自分で住むつもりなら空室が必要です。しかし1DKの棟では、買主も投資目的であることがほとんどです。その場合、入居者が付いている部屋のほうが評価されます。募集の手間と空室の期間が不要になるからです。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。上飯田駅から歩ける1DKは、単身の入居者に向けて募集がしやすい部屋です。だからこの棟は買えます。投資用の区分を扱う会社の中には、利回りの数字だけで判断するところもありますが、当社は自分で募集できるかどうかで見ます。

入居者に知られずに売れますか。

売れます。契約が成立してから、新しい振込先とあわせて通知します。売買の前に入居者へお知らせする義務はありません。

空室にしてから売ったほうが高くなりますか。

1DKの棟では、そうとは限りません。買主も投資目的であることが多く、入居者が付いている状態のほうが評価されます。空室を待つ期間の損失も考えると、賃貸中のまま売るほうが有利なことが多いです。

敷金はどう扱われますか。

売買代金から差し引いて清算するのが一般的です。預かっている敷金の返還義務が新しい所有者に移るためです。金額は契約書で確認します。

修繕積立金の値上げが議案に出ています。売ったほうがよいですか。

値上げ後の収支を引き直したうえで判断されることをお勧めします。数字をお持ちいただければ、こちらで比較をお出しします。値上げそのものは建物を維持するために必要なもので、悪いことではありません。

管理会社に売却を知らせる必要はありますか。

必要です。所有者の変更は管理組合に届け出ます。手続きは当社から行いますので、売主様が連絡していただく必要はありません。