「管理人さんが毎日いる。これは売るときの強みになるのか」
「管理費が周りより高い気がする。人件費の分だろうか」
「巡回の棟と比べて、買主はどう見るのだろう」
ダイアパレス康生通は、名古屋市西区康生通2丁目24番にあります。地下鉄鶴舞線の浄心駅まで徒歩14分から15分、同じ鶴舞線の庄内通駅までは徒歩14分から16分という位置です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で7分ほどの距離になります。
管理人の勤務形態には常駐、日勤、巡回の3つがあります。この棟は日勤で、平日の日中に管理人が在館する形です。勤務形態は管理費の水準に直結し、買主が建物の印象を判断する材料にもなります。売る側としてどう扱えばよいかを、ここで整理します。買取の金額は住戸の条件で変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- ダイアパレス康生通の建物概要
- 常駐・日勤・巡回の違い
- 管理費の高さをどう説明するか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ダイアパレス康生通の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区康生通2丁目24番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩14〜15分（約1.12km）／地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩14〜16分（約971m）／名鉄名古屋本線「東枇杷島」駅 徒歩23分 |
| 築年月 | 1991年12月（2026年時点で築34年）。1992年2月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上12階建 |
| 総戸数 | 34戸 |
| 専有面積・間取り | 54.49㎡〜55.8㎡／1LDK〜2LDK。実例に53.55㎡の1LDKがあります |
| 敷地面積 | 502.47㎡ |
| 管理形態 | 東急コミュニティーによる全部委託・管理人日勤 |
| 分譲会社・施工会社 | ダイア建設／東急建設。設計は立田設計 |
| 設備 | オートロック、エレベーター、宅配ボックス、駐輪場、バイク置場。外壁はタイル貼りです |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域（市街化区域・準防火地域） |
| 学区 | 名古屋市立児玉小学校（約610〜644m・徒歩8〜12分）・浄心中学校（約520m・徒歩7分） |
| 周辺 | 名古屋市立西陵高校 約150m、西消防署 約150m、ケーズデンキ名西店 約530m |
竣工が1991年12月と1992年2月で資料が分かれています。総戸数は34戸とする資料が大半ですが、33戸とする記載も1件ありました。駐車場については月額の記載はあるものの、形式と総台数は確認できませんでした。建築面積も未確認です。ペットの可否は「不可」とする資料と「一部で対応」とする資料があり、現在の管理規約で確かめる必要があります。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定時に管理会社へ照会いたします。1991年の完成ですので新耐震基準の建物です。
西区には同じシリーズの棟が複数あります。「ダイアパレス浅間町」は新道1丁目の1985年築28戸、「ダイアパレス三の丸西」は幅下2丁目10-3の2006年築56戸、「ダイアパレス浄心」は上名古屋3丁目8-9の1997年9月築16戸。こちらは康生通2丁目24番です。番地でご確認ください。
502.47㎡の敷地に12階建34戸、1フロアあたり3戸という構成です。専有面積は54㎡前後で1LDKと2LDK。西陵高校と西消防署が至近という立地になります。
常駐・日勤・巡回の違い
3つの形態は、管理人がいる時間と住み込みの有無で分かれます。
| 形態 | 勤務のしかた | 向く棟の規模 |
|---|---|---|
| 常駐 | 管理人室に住み込み、24時間対応します | 大規模な棟に限られます |
| 日勤（通勤） | 平日の日中に通勤して在館します。夜間と休日は不在です | 中規模の棟に多くあります |
| 巡回 | 週に数回、決まった時間に来て点検と清掃を行います | 小規模な棟に多くあります |
| 管理員なし | 清掃も含めて所有者や委託先が個別に手配します | 戸数の少ない棟です |
費用は上から順に高くなります。常駐は人件費が最も重く、巡回は軽くなります。34戸という規模で日勤を維持しているのは、1戸あたりの負担が相応にあるということです。裏を返せば、共用部の清掃や来訪者の対応が行き届いているということでもあります。
管理費の高さをどう説明するか
買主は管理費の金額だけを見て高い安いを判断しがちです。中身を示せば印象が変わります。
- 資料に添えると効く情報です。
- 管理人の勤務時間 … 何曜日の何時から何時までいるかを具体的に書きます
- 清掃の頻度 … 共用廊下、エントランス、ゴミ置き場をそれぞれどの頻度で清掃しているか
- 点検の内容 … エレベーター、消防設備、貯水槽の点検が管理費に含まれています
- 管理費の内訳 … 決算書から人件費、清掃費、点検費の割合を出します
- 修繕積立金との合計 … 買主は合計額で毎月の負担を計算します
- ㎡あたりの単価 … 他の棟と比べるならこの形にします
特に1行目が効きます。「管理人が日勤」とだけ書いても伝わりませんが、「平日9時から15時まで在館」と書けば、宅配の受け取りや共用部の相談ができる時間が分かります。単身や二人世帯向けの住戸ですので、日中に不在がちな買主にとっては具体的な利点になります。
管理費が周辺より高いと感じる場合、それが人件費によるものなら説明できます。説明できない支出があるなら、決算書を見て中身を確かめておくほうがよいでしょう。買主に聞かれて答えられないと、そこで不安が生まれます。
ダイアパレス康生通の査定は無料です。管理費の内訳もあわせてお調べします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸を確認させていただき、買取の金額を書面でお伝えします。管理費の水準を理由にお断りすることはありません。
あいだに仲介会社は立ちません。伊吹株式会社（不動産のイブキ）がそのまま買主になります。免許番号は国土交通大臣(1)第10691号。
| 管理費が周辺より高い | 評価を下げる材料にはいたしません。管理が行き届いていることの裏返しです |
| 専有面積が50㎡台 | 面積を理由に金額を落とすことはありません。賃貸で回せるためです |
| 買主のローン審査 | ありません。当社の資金で購入するため、日程が後ろにずれません |
| お部屋の片づけ | していただかなくて結構です。家財を置いたままお引き渡しいただけます |
| 管理費等の滞納 | ある場合もご相談ください。精算の方法をご説明します |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料はいただきません。当社が直接の買主となります |
| お引き渡しの後 | 契約不適合責任は免除といたします。設備の不具合も当社で対応します |
当社の本業は賃貸の仲介です。浄心から庄内通にかけての50㎡台の1LDK・2LDKは、単身者にも二人世帯にも募集できます。管理人が日勤で入っている棟は入居者にも説明しやすく、賃料の見通しが立ちます。それを前提に金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
階数、間取り、専有面積、向き、駐車場をお使いかをお知らせください。
管理費の内訳を調べる
決算書から人件費と清掃費の割合を出します。管理会社への照会は当社が行います。
管理人の勤務時間を確認する
何曜日の何時から何時までかを聞き取り、資料に書ける形にします。
現地を拝見して金額を出す
室内のほか、エントランス、宅配ボックス、駐輪場、バイク置場を見ます。その後に書面をお渡しします。
契約して引き渡す
ご判断いただいたら契約します。管理組合への届け出は当社で行います。
管理人の勤務時間は、エントランスの掲示板に貼り出されていることが多くあります。当社が査定に伺った際に確認いたしますが、ご存じでしたら教えていただけると助かります。買主への資料に具体的に書ける情報になります。
よくある質問
ダイアパレス康生通の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から康生通2丁目まで車で7分です
- 管理人の勤務時間と管理費の内訳を調べ、買主に説明できる形にします
- 賃貸が本業ですので、この立地の50㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。管理費の水準を理由に金額を下げることはありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ダイアパレス康生通は康生通2-24、浄心駅徒歩14分のSRC12階建、1991年12月築・34戸です
- 専有面積は54.49〜55.8㎡の1LDK・2LDK。敷地は502.47㎡、管理人は日勤です
- 管理人の形態は常駐・日勤・巡回・管理員なしの4通りで、費用は上から順に高くなります
- 「日勤」とだけ書かず、勤務する曜日と時間を具体的に書くと買主に伝わります
- 管理費が高いと感じたら決算書で内訳を確かめ、人件費の分かどうかを押さえます
