「売り出して3か月。問い合わせはあるが内見につながらない」
「値下げを提案されたが、どこまで下げれば決まるのか分からない」
「下げるたびに『まだ下がる』と思われている気がする」
第3城北ハイツは、名古屋市西区上名古屋2丁目、地下鉄鶴舞線 浄心駅から徒歩6分の分譲マンションです。同じ上名古屋2丁目には第1・第2の城北ハイツもあります。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、このマンションまでは車で7分ほどです。
このページは、すでに売り出していて反応が薄い方に向けて書いています。値下げは手段の1つですが、その前に見るべき数字があります。順番を間違えると、下げても決まらないまま時間だけが過ぎます。買取価格の数字は載せていません。階数・室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- 第3城北ハイツの建物概要
- 反応が薄いとき、まず見る3つの数字
- 値下げの回数と幅の考え方
- イブキの買取の条件
- 売り出し中からの切り替えの流れ
- よくある質問
第3城北ハイツの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上名古屋2丁目1番31号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩6分 |
| 築年月 | 1984年8月（2026年時点で築42年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）、地上10階建・地下1階 |
| 総戸数 | 20戸 |
| 専有面積の目安 | 約69㎡〜約76㎡、3LDK〜4LDK（過去の売り出し事例より） |
| 分譲会社・管理会社 | 日商岩井／中部互光 |
上記は分譲当時の資料と公開情報からまとめています。管理方式、用途地域、駐車場の有無、ペット飼育の可否は公開情報で確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書を取り寄せて確認します。1984年8月の完成で新耐震基準にあたると考えられます。
上名古屋2丁目には、同じ日商岩井の分譲による城北ハイツが3棟あります。1番31号が第3、1番24号が第2、2番21号が第1です。売り出しのときに棟を取り違えられると、別の棟の成約事例をもとに価格を決められてしまうので、番地まで正確に伝えてください。周辺は浄心の中心部に近く、西区役所と図書館が徒歩圏、名城公園は自転車圏です。
反応が薄いとき、まず見る3つの数字
「売れない」と一口に言っても、どこで止まっているかで打ち手が変わります。仲介会社からの販売活動報告で、次の3つを確認してください。
| 数字 | 読み方 | 止まっている場合の打ち手 |
|---|---|---|
| 掲載ページの閲覧数 | 広告が見られているか | 少なければ、掲載サイトの追加、写真の差し替え、タイトルの見直し。価格の問題ではありません |
| 問い合わせ件数 | 広告を見た人が興味を持ったか | 閲覧はあるのに問い合わせがないなら、写真・間取り図・価格のいずれかが原因です |
| 内見件数と成約 | 実際に見た人が買う気になったか | 内見はあるのに決まらないなら、室内の状態か価格。ここで初めて値下げの検討に入ります |
順番が大事です。閲覧数が少ない段階で値下げをしても、そもそも見られていないので反応は変わりません。実務では、写真を撮り直しただけで問い合わせが増えることがあります。値下げは最後の手段として取っておいてください。
値下げの回数と幅の考え方
内見があるのに決まらない段階まで来たら、価格の調整を考えます。実務で意識しているのは次の点です。
- 小刻みに何度も下げると、買主に「待てばもっと下がる」と思われます。様子見が増えて逆効果になります
- 下げるなら、検索条件の区切りをまたぐ幅にします。買主はポータルサイトで上限価格を設定して検索するため、その線を下回らないと表示されません
- 下げるタイミングは、内見が数件あって反応の理由が見えたあと。理由が分からないまま下げても効きません
- 売り出しから時間が経つほど、掲載日数が長い物件として警戒されます。期間そのものが不利に働きます
- 2回下げても決まらない場合、価格以外に原因があると考えたほうが早いことが多くなります
ここで押さえておきたいのは、下げ続けた先に買取価格の水準があることです。仲介で3回、4回と下げていくと、最終的に買取業者が出す金額に近づいていきます。それなら最初から買取を選んだほうが、時間と手間の分だけ得だった、ということが起こります。
- この棟が評価される点も挙げておきます。
- 浄心駅まで徒歩6分。区役所・図書館・商店街が歩ける範囲にそろいます
- 約69㎡〜約76㎡の3LDK〜4LDK。ファミリー層の実需にそのまま合う広さです
- 1984年8月築で新耐震基準にあたり、買主が使える住宅ローンの幅が狭まりません
- SRC造10階建・地下1階。20戸という規模でこの構造の棟は多くありません
- 1フロアあたりの戸数が少なく、静かな住環境です
第3城北ハイツの査定は無料です。売り出し中でも、比較のためにお使いいただけます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地確認のあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。当社の資金で買い取るため、買主を探す期間が発生しません。
| 提示後の値下げ | ありません。提示した金額で決済します |
| 売れ残りのリスク | ありません。買主が確定した状態で契約します |
| 掲載日数 | 広告を出さないので、掲載が長引くこともありません |
| 室内の状態 | 今のままで構いません。写真写りを気にする必要もありません |
| 残置物 | 荷物が残っていてもこちらで引き取ります |
| 契約不適合責任 | 免責です。引き渡し後に売主様へ請求することはありません |
| 管理費・積立金の滞納 | 決済時に売買代金から精算します |
買取価格と仲介の想定価格の差は、こちらが負担する改修費と保有期間です。ただし値下げを重ねた末に決まる金額と比べると、差は小さくなります。今の売り出し価格と買取価格を並べて、あと何回下げる覚悟があるかで判断してください。
売り出し中からの切り替えの流れ
ご相談
いつから売り出しているか、現在の売り出し価格、これまでの値下げの経緯、内見の件数をお知らせください。販売活動報告書があれば内容を拝見します。
止まっている場所の確認
閲覧数・問い合わせ・内見のどこで止まっているかを整理します。写真や訴求点の見直しで改善する余地があれば、その旨をお伝えします。
現地確認と買取価格のご提示
室内と共用部を30分ほど拝見し、買取価格を書面でお出しします。今の売り出し価格との差が数字で見えます。
媒介契約の整理
他社に専任で預けている場合、契約期間の満了を待つか、解除の条項を確認します。二重の依頼にならないよう順番を整えます。
売買契約・決済
手付金をお渡しして引き渡し日を確定し、残代金の支払いと所有権移転を同日に行います。
他社に媒介を預けたまま買取を進めると、契約内容によっては仲介手数料の請求対象になることがあります。媒介契約書の条項を確認してから動きます。どう進めるかも含めてご相談ください。
よくある質問
第3城北ハイツの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。浄心までは車で7分です
- 買取はイブキ自身が買主。提示した金額から下げることはありません
- 売り出し中でも、比較のための査定としてお使いいただけます
- 査定は無料です。ご覧になって見送られても請求はありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 第3城北ハイツは浄心駅徒歩6分のSRC10階建・地下1階・20戸、1984年8月築の分譲マンションです
- 反応が薄いときは、閲覧数・問い合わせ件数・内見件数のどこで止まっているかを先に見ます
- 閲覧が少ない段階の値下げは効きません。写真や掲載の見直しが先です
- 小刻みな値下げは「まだ下がる」と思わせ、様子見を増やします
- 下げ続けた先は買取価格の水準に近づきます。早い段階で両方を比べてください
