「1階にお店が入っているが、それは売るときにプラスなのか」
「築44年のわりに管理費が抑えられている理由を知りたい」
「65戸と大きい棟なので、同時に何戸も売りに出ないか心配だ」
コーポ浄心は、名古屋市西区上名古屋3丁目7番15号、地下鉄鶴舞線 浄心駅から徒歩3分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは自転車で数分の距離です。
この棟は1階に店舗テナントが入っていて、敷地内に平面駐車場が39台分あります。どちらも管理組合の収入源になりうるもので、築年数が進んだマンションの体力を左右します。このページでは、その収入をどう評価し、何を確認するのかを書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- コーポ浄心の建物概要
- 店舗と駐車場の収入が管理組合を支える仕組み
- 買主に説明するときに用意する数字
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
コーポ浄心の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上名古屋3丁目7番15号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩3分（資料により4分）／同「庄内通」駅 徒歩16分／同「浅間町」駅 徒歩17分 |
| 築年月 | 1982年10月（資料により1982年11月の表記あり。2026年時点で築44年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上8階建 |
| 総戸数 | 65戸（資料により63戸の表記あり） |
| 専有面積・間取り | 60.34㎡〜77.45㎡／3LDK・4LDK（2LDKの売出事例もあります） |
| 管理会社・管理形態 | 近鉄住宅管理／全部委託・日勤 |
| 設備 | エレベーターあり／敷地内平面駐車場39台／駐輪場／防犯カメラ／スロープ |
| 分譲会社・施工会社 | 近鉄不動産／鴻池組 |
| その他 | 1階に店舗テナントが入居しています |
築年月と総戸数は資料によって記載が分かれています。土地の権利形態、用途地域、ペット飼育の可否は公開情報では確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額、積立金の残高、店舗と駐車場の収入額とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確認します。1982年10月の完成なので、建築確認は旧耐震基準の時期にあたる可能性があります。ただし1981年6月以降に建築確認を受けていれば新耐震基準の建物です。確認済証の日付で判断しますので、査定時にあわせて調べます。
上名古屋3丁目は浄心交差点の西側にあたります。学区は名古屋市立上名古屋小学校（徒歩4分）と名古屋市立浄心中学校（徒歩8分）です。ヤマナカやスーパーマーケットAokiが徒歩圏にあり、上名古屋公園が徒歩5分、花の木公園が徒歩10分の位置にあります。三方を道路に囲まれた角地で、大通りから一本入った場所に建っています。事務所からは自転車で数分です。
店舗と駐車場の収入が管理組合を支える仕組み
マンションの管理組合には、各戸から集める管理費と修繕積立金のほかに、共用部分から得られる収入があります。この棟には、その柱が2つあります。
| 収入源 | 組合にとっての意味 |
|---|---|
| 1階店舗テナントの賃料 | 共用部分を貸している場合、賃料が組合の収入になります。区分所有者が所有する店舗であれば、組合の収入にはなりません。どちらかを規約で確認します |
| 駐車場39台の使用料 | 65戸に対して39台なので、全戸分はありません。空き区画を外部に貸していれば、その分も収入になります |
| 駐輪場・バイク置場の使用料 | 金額は小さいものの、恒常的な収入です |
| 自動販売機・アンテナ基地局 | 設置していれば収入になります。この棟の有無は査定時に確認します |
こうした収入があると、各戸から集める管理費を低く抑えられます。築44年という年数のわりに月々の負担が軽い棟は、たいていこの構造になっています。買主にとっては、毎月の支出が読めるという意味で明確な利点です。
ただし、収入があること自体は自動的な加点ではありません。見るべきは、その収入が修繕積立金に回っているか、それとも管理費の赤字を埋めるのに使われているかです。前者なら建物の将来に備えられていることになり、後者なら収入が途切れた瞬間に値上げが必要になります。総会の収支報告を見れば分かります。
買主に説明するときに用意する数字
この棟を売り出すとき、次の数字を揃えておくと買主の判断が早くなります。
- 管理費と修繕積立金の月額。専有面積あたりに直すと他の棟と比べられます
- 修繕積立金の残高。65戸という規模に対して十分かどうかを見ます
- 駐車場の空き状況と月額使用料。買主が車を持っている場合は必ず聞かれます
- 大規模修繕の実施履歴。築44年なら2回から3回は実施しているはずです
- 長期修繕計画の次回工事と、そのための積立て見込み
- 店舗部分の権利関係と、賃料が組合収入かどうか
- 耐震診断の実施有無。総会議事録に議題として出ていることがあります
この棟は近鉄不動産が分譲し、近鉄住宅管理が日勤で管理しています。管理員が常駐に近い形で入っている棟は、共用部の状態が保たれやすく、書類も整っていることが多いです。査定の際は、こうした管理の実態を価格の説明に含めます。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 浄心駅まで徒歩3分。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 敷地内に平面の駐車場が39台分。機械式と違って維持費がかかりません
- 60㎡台から77㎡台の3LDK・4LDK。家族向けの広さがそろっています
- 近鉄住宅管理による全部委託・日勤管理。共用部が保たれています
- 上名古屋小学校まで徒歩4分、浄心中学校まで徒歩8分です
コーポ浄心の査定は無料です。管理組合の収支の見方からご説明します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 同じ棟に他の売り出しがある場合 | 影響を受けません。買主が当社なので、他の住戸と並べられることがありません |
| 書類の取り寄せ | 管理会社への請求から当社が進めます。収支報告の読み解きもお任せください |
| 室内の状態 | そのままで結構です。片付けもリフォームも不要です |
| 仲介手数料 | かかりません。売主様と当社の直接の売買です |
| 契約不適合責任 | 免責です。引き渡しのあとに補修費を求めることはありません |
| 提示後の減額 | しません。書面の金額のまま決済します |
| 管理費・積立金の滞納 | あっても買い取れます。決済時に代金から差し引いて清算します |
65戸という規模は、仲介で売り出したときに同じ棟の他の住戸と競合する可能性があるということでもあります。同時期に複数戸が出ていると、価格の引き下げ合いになります。売り出す前に、いま何戸出ているかを確認しておくことをお勧めします。こちらでお調べできます。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、専有面積、間取り、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。駐車場を使っている場合は、その区画も伺います。
管理組合の収支を確認
重要事項調査報告書を取り寄せ、管理費・積立金の額と残高、店舗と駐車場の収入、修繕の履歴と予定を確認します。収入が積立てに回っているかをここで見ます。
現地確認（30分程度）
室内、共用廊下、駐車場、外壁の状態を拝見します。同じ棟の売り出し状況もあわせて調べます。居住中でも構いません。
価格のご提示
買取価格、仲介での想定価格、手取りの見込み、参照した成約事例を1枚にまとめてお渡しします。ここまで無料です。
契約・決済
お決めいただいてから契約します。手付金をお渡しして引き渡し日を確定し、残代金の支払いと所有権移転を同日に行います。
査定だけで終えていただいて構いません。浄心駅徒歩3分という立地は仲介でも買主が見つかりやすい場所です。仲介のほうが手元に残る見込みなら、そう申し上げます。
よくある質問
コーポ浄心の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。棟までは自転車で数分です
- 管理組合の収支を読み解いて、価格の根拠として説明します
- 同じ棟の売り出し状況もお調べします
- 査定は無料です。金額を見てから売るかどうかをお決めください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- コーポ浄心は上名古屋3丁目7-15、浄心駅徒歩3分のRC8階建・65戸、1982年10月築です
- 1階店舗と39台の平面駐車場が、管理組合の収入源になりえます
- 収入が修繕積立金に回っているか、管理費の赤字補填かで評価が変わります
- 1982年10月築なので、建築確認の日付で耐震基準が分かれます。必ず確認します
- 65戸の棟は同じ棟内での競合が起きます。売り出し前に他の出物を確認します
