「1階の専用庭は、自分の土地として売れるのだろうか」
「庭に物置を置いているが、そのまま引き渡していいのか」
「1階は上階より安く見られると聞いた。本当にそうなのか」
コンセール庄内緑地は、名古屋市西区歌里町11番、地下鉄鶴舞線 庄内緑地公園駅から徒歩8分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは鶴舞線で数駅、車でも10分ほどの距離です。
この棟には1階に専用庭付きのプランがあります。専用庭は専有部分ではなく、共用部分を使う権利です。この違いを理解しないまま売ると、契約の段階でつまずきます。このページではその扱いを書きます。買取の金額はこのページには書いていません。専用庭の有無や室内の状態で変わるため、現地を見てから書面にいたします。
この記事の内容
- コンセール庄内緑地の建物概要
- 専用庭は「所有」ではなく「使用する権利」
- 1階住戸を売るときの整理
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
コンセール庄内緑地の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区歌里町11番 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩8分（資料により7分・9分）／東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩15〜16分／名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩21分／同「上小田井」駅 徒歩21〜24分 |
| 築年月 | 1998年3月（資料により1998年4月・1998年1月の表記あり。2026年時点で築28年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上8階建 |
| 総戸数 | 22戸 |
| 専有面積・間取り | 70.80㎡〜80.05㎡／3LDK・4LDK（1階は専用庭付きプランがあります） |
| 管理会社・管理形態 | ライフポート西洋／全部委託 |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場あり／屋内駐輪場／オートロック／宅配ボックス |
| 分譲会社・施工会社 | 中謙／新井組 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
築年月と駅からの徒歩分は資料によって記載が分かれています。駐車場の形態と台数、管理員の勤務形態、ペット飼育の可否は公開情報では確認できませんでした（賃貸の募集情報では「ペット不可」との記載がありますが、管理規約上の可否は確認できていません）。月々の管理費と積立金、積立金の残高、修繕の記録、専用庭の使用料の有無を、査定のときに規約と重要事項調査報告書で確認いたします。1998年3月の完成なので、新耐震基準の建物です。
歌里町は西区の北西部です。学区は名古屋市立大野木小学校と名古屋市立山田東中学校です。ドラッグスギヤマ大野木店が約63m、ファミリーマート大野木店が約110m、セブン-イレブン名古屋市場木町店が約126m、ヤマナカ小田井店が約830mの位置にあります。庄内緑地が近く、ウォーキングやジョギングに使えるという声があります。
専用庭は「所有」ではなく「使用する権利」
マンションの1階に付いている庭は、土地として所有しているわけではありません。敷地は区分所有者全員の共有で、その一部を特定の住戸が専用で使わせてもらう、という形になっています。これを専用使用権といいます。
| 確認すること | なぜ見るのか |
|---|---|
| 専用使用料の有無 | 月額の使用料が設定されている棟があります。買主の月々の負担に加わります |
| 使用できる範囲 | 図面で区画が決まっています。実際に使っている範囲と一致しているか確認します |
| できること・できないこと | 物置の設置、樹木の植栽、フェンスの高さ、地面の改変。規約や細則で制限されていることがあります |
| 維持管理の責任 | 草取りや清掃は使用者の負担であることがほとんどです |
| 引き継ぎの手続き | 売買で自動的に移るのか、届け出が必要なのかを規約で確認します |
| 専有面積に含まれない | 登記簿の床面積には庭の面積は入りません。査定の㎡単価にも直接は乗りません |
気をつけたいのは、規約に反する使い方をしたまま引き渡すことです。認められていない物置や、高さ制限を超えたフェンス、コンクリートで固めた地面などがあると、買主が入居後に管理組合から是正を求められます。売主が把握していなかったとしても、揉める原因になります。売り出す前に細則を読んでおいてください。
1階住戸を売るときの整理
1階は上階に比べて安く見られがちですが、そればかりではありません。両面を整理します。
- 弱み：眺望がない、日当たりが上階より劣る場合がある、防犯面を気にする買主がいる
- 弱み：湿気やすい、道路からの視線が気になるといった指摘が出ることがある
- 強み：専用庭が使える。ガーデニング、洗濯物、子どもの遊び場として評価されます
- 強み：階段やエレベーターを使わずに出入りできる。高齢の方や小さいお子さんのいる世帯に効きます
- 強み：下階への音を気にしなくてよい。小さいお子さんのいる世帯には決定的な条件になることがあります
- 強み：地震のときの揺れが上階より小さく、停電時もエレベーターに影響されません
つまり、1階は「安い階」ではなく「向いている買主が違う階」です。小さいお子さんのいる世帯、ペットを飼いたい世帯、高齢のご夫婦。この層に向けて説明すれば、専用庭は価格を支える材料になります。
- 買主に伝わる強みも、あわせて並べます。
- 庄内緑地公園駅まで徒歩8分。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 1998年3月築の新耐震基準。RC造8階建です
- 70㎡から80㎡の3LDK・4LDK。家族向けの広さです
- 22戸という小規模な構成。同じ棟内で売り出しが競合しにくい規模です
- ドラッグストアとコンビニが100m前後。庄内緑地も近くにあります
コンセール庄内緑地の査定は無料です。専用庭の使用条件も規約で確認します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と専用庭を見せていただいたうえで、金額を書面にしてお渡しします。見ずに数字を申し上げることはいたしません。
買主は当社、不動産のイブキ（伊吹株式会社）です。宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第10691号。
| 専用庭の状態 | 草が伸びていても、物置があってもそのままで結構です。整理はこちらで行います |
| 規約に反する設置物 | あった場合もこちらで対応します。売主様に撤去していただく必要はありません |
| 1階であること | 金額を下げる理由にはいたしません。賃貸でも専用庭は需要のある条件です |
| ご負担いただく費用 | 当社が直接の買主になるため、仲介手数料は発生しません |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任を免責とする契約です。後日の費用請求はありません |
| 金額の扱い | 当社から金額を下げる申し出をすることはありません |
| 未納がある場合 | 管理費・積立金・専用使用料に滞納があっても取引できます。決済日にまとめて精算します |
賃貸が本業ですので、専用庭付きの1階は、ペットを飼いたい方や小さなお子さんのいるご家庭から賃貸でも問い合わせが来ることを知っています。買い取ったあと貸せる前提で、その条件を含めて評価できます。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、専有面積、間取り、専用庭の有無、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。
規約と会計を読む
管理規約と使用細則で専用庭の使用条件と使用料を確認し、重要事項調査報告書で管理費と積立金の額、残高、修繕の記録を押さえます。
お部屋と庭を見る
室内と専用庭、共用部、駐車場を拝見します。庭の区画が図面どおりかもあわせて確認します。30分ほど、お住まいのままで構いません。
書面をお渡しする
買取額、仲介での想定、諸費用を差し引いた手取り、根拠にした取引事例を1枚にまとめます。ここまでに費用はかかりません。
契約・決済
ご判断いただいてから契約書を交わします。手付金をお渡しして引き渡しの日を決め、その日に残代金と登記の手続きを済ませます。
査定だけでも構いません。専用庭は上階にない条件ですから、向いている買主に届けば強みになります。仲介のほうが手取りが多いと見込めるなら、そう申し上げます。
よくある質問
コンセール庄内緑地の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。棟までは鶴舞線で数駅の距離です
- 専用庭の使用条件と使用料を規約で確かめてご説明します
- 庭の草も物置もそのままで結構です。整理はこちらで行います
- 費用はいただきません。書面の数字を見てからご判断ください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- コンセール庄内緑地は歌里町11、庄内緑地公園駅徒歩8分のRC8階建・22戸、1998年3月築です
- 1階には専用庭付きのプランがあります。庭は所有ではなく専用使用権です
- 使用料の有無、使える範囲、設置物の制限を規約と細則で確認します
- 規約に反する設置物を残したまま引き渡すと、買主が是正を求められます
- 1階は「安い階」ではなく「向いている買主が違う階」です
