「駅からの距離や築年数だけで評価されるのが腑に落ちない」
「このあたりの良さを、買う人にどう伝えればいいのか」
「大手に査定を頼んだら、数字だけ出てきて説明がなかった」
コンセール中小田井が建つのは、名古屋市西区中小田井4丁目26番。名鉄犬山線の中小田井駅から歩いて9分の場所です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で10分ほどの範囲にあたります。
中小田井は、岩倉街道沿いの旧集落で、名古屋市の町並み保存地区に指定された一帯を含みます。こうした地域の特色は、査定の数字には直接表れません。しかし買主に届く説明にはなります。このページではその使い方を書きます。買取の金額はここには載せていません。お部屋の条件で変わるため、拝見してから書面でお出しします。
この記事の内容
- コンセール中小田井の建物概要
- 数字に表れない地域の条件
- 地域の特色を売り出しに組み込む
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
コンセール中小田井の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井4丁目26番 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩9分（資料により10分）／名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線「上小田井」駅 徒歩12分（資料により13分） |
| 築年月 | 1997年3月（2026年時点で築29年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上5階建 |
| 総戸数 | 20戸 |
| 専有面積・間取り | 74.58㎡〜85.01㎡／3LDK・4LDK |
| 管理会社・管理形態 | 積村ビル管理／全部委託・巡回 |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場あり／駐輪場 |
| 分譲会社・施工会社 | 中謙／新井組 名古屋支店 |
| 土地権利 | 所有権 |
駅までの所要時間は出典ごとに記載が違います。用途地域、ペット飼育の可否、駐車場の形式と台数は公開情報では確かめられませんでした。管理費と積立金の額、積立金の残高、修繕の実施記録とあわせて、査定の際に管理規約と重要事項調査報告書を取り寄せて確認します。1997年3月の完成なので、新耐震基準の建物です。
同じシリーズの「コンセール庄内緑地」（歌里町11・22戸・1998年築）は別の棟です。この記事は中小田井4丁目26、20戸、5階建の「コンセール中小田井」についてのものです。
中小田井4丁目は庄内川の西側です。学区は名古屋市立中小田井小学校と名古屋市立山田中学校です。近くに中小田井公園があり、新川堤防沿いのハナミズキ、名鉄中小田井駅西のハクモクレンが地域の見どころとして知られています。学区は名古屋市の通学区域一覧で確認いたします。
数字に表れない地域の条件
査定では、駅徒歩、築年数、専有面積、階数といった数値化できる項目が中心になります。機械的な査定ほどその傾向が強くなります。しかし実際に住む人が見ているのは、それだけではありません。
| 数値に表れないもの | 買主にとっての意味 |
|---|---|
| 通学路の安全さ | 大通りを渡るか、歩道があるか。小さいお子さんのいる家庭には最優先の条件です |
| 町並みと景観 | 旧街道沿いの落ち着いた町並みは、新興住宅地にはない性格です |
| 地域の行事 | 祭礼や町内の活動があるかどうか。人によって好みが分かれる要素でもあります |
| 将来の変化の少なさ | 保存地区に指定された一帯は、大きな建物が突然建ちにくい環境です |
| 季節の見どころ | 新川堤防のハナミズキなど、その場所にしかない風景です |
| 近隣の人の顔ぶれ | 長く住んでいる世帯が多いか、入れ替わりが激しいか |
これらは価格に直接乗るものではありません。ただ、条件の近い物件が複数並んだとき、最後に選ばれる理由になります。「同じような部屋が2つあって、どちらにするか迷った」という場面で効くのが、この種の情報です。
地域の特色を売り出しに組み込む
広告文や内見の説明に入れるなら、具体的な形にします。
- 中小田井が名古屋市の町並み保存地区を含む岩倉街道沿いの旧集落であること
- 中小田井小学校までの実際の道のりと、歩いたときの所要時間
- 中小田井公園の様子。紅葉が地域の見どころとされています
- 新川堤防沿いの遊歩道。散歩やジョギングに使えます
- 上小田井駅まで歩けば鶴舞線に乗れること。2路線が使えます
- 20戸という規模。住民の顔が見える大きさです
大事なのは、抽象的に「落ち着いた環境です」と書かないことです。何がどこにあり、歩いて何分かかるのか。それを書けば、買主は自分の生活を想像できます。想像できた買主は、内見に来ます。
- 買主の目線で見た、この棟の良さも挙げておきます。
- 中小田井駅まで徒歩9分。上小田井駅も徒歩圏で2路線が使えます
- 1997年3月築の新耐震基準。RC造5階建です
- 74㎡から85㎡の3LDK・4LDK。家族で長く住める広さです
- 20戸という小規模な構成。同じ棟内で売り出しが競合しにくい規模です
- 中小田井小学校が学区。中小田井公園と新川堤防が近くにあります
コンセール中小田井の査定に費用はかかりません。周辺は実際に歩いて確かめます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と周辺を見たうえで、金額を紙にしてお渡しします。地図だけで数字を申し上げることはいたしません。
売却先は仲介会社ではなく当社そのものです。伊吹株式会社、屋号は不動産のイブキ。免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| 駅からの距離 | それだけを理由に大きく下げることはいたしません。賃貸として運用できるためです |
| 周辺の下調べ | 通学路や公園まで実際に歩いて確認します。書面にもその内容を記載します |
| お部屋の支度 | 掃除も修繕も不要です。今の状態のまま拝見します |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料はいただきません。売主様と当社の直接の取引です |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任は免責で契約します。後日の補修費請求はありません |
| 金額の扱い | 一度お出しした額を後から引き下げることはいたしません |
| 未納がある場合 | 管理費や積立金が残っていても購入できます。決済日に代金から相殺します |
当社は賃貸の仲介が本業です。このあたりでお部屋を探される方の条件も、家賃の相場も実務で見ています。だから駅からの距離だけではなく、地域として何が評価されるかを含めて金額を組み立てられます。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
階数、専有面積、間取り、お住まいか空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。同シリーズの別棟があるため、住所か戸数を添えていただけると確実です。
会計と規約を確かめる
管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せ、管理費と積立金の額、貯まり具合、修繕の記録を確認します。ペットと駐車場の条件も規約で調べます。
お部屋と周辺を歩く
室内と共用部、駐車場を拝見し、あわせて通学路と公園までの道のりを実際に歩いて確かめます。30分ほど、お住まいのままで結構です。
紙をお渡しする
買取額、仲介での想定、賃貸に回した場合の家賃の見込み、周辺の下調べの内容を1枚にまとめます。ここまで費用は発生しません。
契約して引き渡す
ご判断いただいた時点で契約に移ります。手付金をお渡しして日取りを決め、当日に残りの代金のお支払いと名義の書き換えを済ませます。
数字だけ受け取って終わりでも構いません。歩いて確かめた周辺の情報は書面に残しますので、仲介で売り出されるときの広告の材料としてもお使いいただけます。
よくある質問
コンセール中小田井の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。中小田井4丁目までは車で10分ほどです
- 通学路や公園まで実際に歩いて確かめ、書面に残します
- 賃貸が本業ですので、地域として何が評価されるかを把握しています
- 費用はいただきません。紙の数字を見てからご判断ください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- コンセール中小田井は中小田井4丁目26、中小田井駅徒歩9分のRC5階建・20戸、1997年3月築です
- 中小田井は岩倉街道沿いの旧集落で、名古屋市の町並み保存地区を含みます
- 通学路、町並み、季節の見どころは査定の数字には表れません
- 条件の近い物件が並んだとき、最後に選ばれる理由になります
- 抽象的に書かず、何がどこにあり歩いて何分かを具体的に示します
