「火災保険を10年分まとめて払ったばかりなのに、売ったら無駄になるのでしょうか」
「保険の解約は、売買契約を結んだらすぐ出していいものですか」
「管理組合の保険とは別に、自分でも入っているのか分かりません」
コンセール比良は、名古屋市西区比良3丁目70番に建つ鉄筋コンクリート造・地上5階建、総戸数14戸の分譲マンションです。1997年3月の竣工で、城北線の比良駅から歩いて8分ほど。庄内通3丁目9-4にある当社の事務所からは、新川を渡って北西へ車で10分前後、自転車でも15分ほどの距離です。
この記事では、コンセール比良のお部屋を売るときに見落とされやすい「住戸の火災保険と地震保険」を軸に整理します。長期でまとめて払った保険料は、売却後に解約すると残りの期間の分が戻る仕組みがあります。解約の時期、質権の扱い、管理組合の保険との違いを順に見ます。
当社が買い取る場合の金額は、お部屋と管理の資料を拝見してから書面でお渡しします。
この記事の内容
- コンセール比良の建物概要
- 長期一括の火災保険・地震保険は売却でどうなるか
- 買主がコンセール比良で確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 保険の解約まで含めた売却の流れ
- よくある質問
コンセール比良の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区比良3丁目70番 |
| 交通 | 東海交通事業城北線「比良」駅 徒歩8分（資料により徒歩6分） |
| 築年月 | 1997年3月（新耐震基準の時期） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上5階建 |
| 総戸数 | 14戸 |
| 専有面積・間取り | 約72.5〜81.3㎡／3LDK・4LDK（資料による。住戸ごとの面積は査定時に確認） |
| 分譲・施工 | 分譲：中謙／施工：新井組／設計：野口建築事務所、ナカケン1級建築事務所 |
| 管理会社・管理形態 | 積村ビル管理／管理形態（委託の範囲・管理員の勤務）は査定時に確認 |
| 土地権利 | 所有権（資料による） |
| 用途地域 | 第一種住居地域（資料による） |
| 設備 | エレベーター、オートロック、防犯カメラ、駐輪場（資料による） |
| 駐車場 | 査定時に確認（台数・空き・使用料） |
| ペット | 査定時に確認（管理規約・使用細則） |
| 学区 | 比良小学校・山田東中学校（名古屋市の通学区域で比良三丁目は全域この組み合わせ） |
駅からの徒歩分は資料により8分と6分に分かれます。査定の際に現地で測り直します。
駐車場、ペットの可否、管理員の勤務、14戸の面積の内訳は公開資料で確かめられませんでした。
比良3丁目は新川・庄内川に近い低い土地で、2000年の東海豪雨では西区北部の広い範囲が浸水しました。この敷地の浸水想定は、名古屋市のハザードマップで査定時に確認します。
比良には名前の似た棟が多くあります。比良1丁目113番のモアグレース比良、2丁目143番のライオンズマンション比良第2、1丁目194番のライオンズマンション比良、清里町77番のライオンズマンション比良第3、同じく清里町の比良コーポラスは、いずれも別の建物です。西区にはコンセール浄心（上名古屋2丁目）、コンセール中小田井（中小田井4丁目）、コンセール庄内緑地（歌里町）もあります。この記事は比良3丁目70番の棟のものです。
周辺は戸建てと低層の集合住宅が混ざる住宅地で、少し足を延ばすと庄内緑地があります。
長期一括の火災保険・地震保険は売却でどうなるか
購入時に火災保険を10年や5年でまとめて払った方は少なくありません。1997年の分譲当初からお住まいなら、公庫融資に合わせてローンと同じ長さの保険に入った例もあります。これはお部屋の持ち主個人の契約で、売れば続ける意味がなくなります。
解約すれば残りの期間の分が戻る
長期の契約を途中で解約すると、まだ経過していない期間に対応する保険料が「解約返戻金」として戻ります。戻る額は単純な月割りではなく、保険会社の未経過料率の表で決まります。地震保険も同じように未経過分が戻ります。額は契約ごとに違うので、保険会社か代理店に解約日を伝えて計算してもらいます。月払いの契約は戻る分がないこともあります。
解約は引渡しが終わってから
気をつけたいのは時期です。売買契約の日ではなく、鍵を渡した引渡しの日以降に解約します。契約から引渡しまでの間も、建物はまだ売主の持ち物です。その間に保険を切ると備えが無くなります。引渡し日を解約日として保険会社に伝えれば、その日から先の分が戻ります。
保険は買主に引き継がない
火災保険は原則として買主へ引き継ぎません。買主は引渡しの日から自分で新しく火災保険に入ります。売主が考えるのは、自分の契約をいつ終わらせるかだけです。
質権が付いている場合の順番
住宅ローンを借りたときに、火災保険金を受け取る権利に金融機関の「質権」が設定されていることがあります。この場合、ローンが残ったままでは自分だけで解約できません。
- 引渡しの日に売却代金でローンを完済する
- 金融機関から質権を消す書類（質権消滅の通知や承諾書）を出してもらう
- その書類を添えて保険会社に解約を申し出る
- 返戻金は売主の口座に振り込まれる
管理組合の保険とは別物
管理組合が共用部分（廊下、外壁、エレベーターなど）にかける保険もあります。これは組合の契約で、個人の解約や返戻金とは関係がありません。
| 種類 | 契約者 | 売却したとき |
|---|---|---|
| 住戸の火災保険 | 区分所有者（売主） | 引渡し後に売主が解約し、未経過分が戻る |
| 住戸の地震保険 | 区分所有者（売主） | 火災保険と一緒に解約し、未経過分が戻る |
| 家財の保険 | 居住者 | 転居先へ住所を移して続けられる場合がある |
| 共用部分の保険 | 管理組合 | 組合がそのまま続ける。個人の手続きはない |
買主がコンセール比良で確かめること
買主は自分で保険に入るので、見られるのは建物と管理です。14戸の小さな棟では、組合の運営の様子が気にされやすくなります。
- 管理組合の共用部分の保険の内容
- 大規模修繕の時期と次の予定
- 修繕積立金の残高と、将来の値上げの計画があるか
- 駐車場の空き
- 浸水想定区域かどうか
- 水まわりの交換歴
これらは積村ビル管理から取り寄せる重要事項調査報告書で分かります。
コンセール比良の査定は無料です。お部屋を拝見して金額を書面でお出ししたあとにお断りいただいても、費用は一切いただきません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
当社がそのまま買主になります。
間に立つ仲介会社がいないので、売却の手数料は発生しません。お部屋は今の状態のまま引き受け、引渡しのあとに不具合が見つかっても売主に責任を求めない約束で契約します。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 国土交通大臣(1)第10691号
| 引渡しの日 | 転居先の入居日に合わせます。保険の解約日もこの日です |
| 火災保険 | 引渡しの日から当社が自分で入ります |
| ローンと質権 | 決済の場で完済し、抵当権と質権の解除書類を受け取れるよう段取りします |
| 室内の荷物 | 不用品が残っていても相談できます |
| 買い取ったあと | 当社で手を入れて賃貸に回すことも考えます。比良周辺でファミリー向けの部屋を探す方は多く、そこも含めて値付けします |
保険の解約まで含めた売却の流れ
保険証券を探して手元に置く
住戸の火災保険・地震保険の証券を用意し、保険期間と質権の記載を見ておきます。
お部屋の拝見と書面での提示
お部屋と管理の資料を見て、買取の金額を書面でお出しします。仲介で売る場合の見込みも並べます。
売買契約。保険はまだ解約しない
引渡しまで建物は売主の持ち物です。保険は残し、保険会社には引渡し予定日だけ伝えておきます。
決済・引渡し。ローン完済と質権の解除
代金でローンを返し、鍵をお渡しします。質権があれば解除の書類を受け取ります。この日から保険は当社が持ちます。
保険会社へ解約を申し出て返戻金を受け取る
引渡し日を解約日として連絡し、返戻金を受け取ります。家財の保険は転居先へ移すこともできます。
当社は賃貸仲介が本業です。売却後の賃貸の住まい探しも同じ窓口でできるので、引渡し日と入居日を一度に組めます。
よくある質問
コンセール比良の売却・買取はイブキへ
- お部屋を拝見してから金額を書面でお出しします
- 査定は無料。書面を見てお断りいただいても費用はかかりません
- 引渡し日に保険の解約日とローン完済をそろえます
- 庄内通3丁目の事務所から車で10分ほど。売却後の賃貸探しも同じ窓口で
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- コンセール比良は西区比良3丁目70番、1997年3月竣工・RC地上5階建・14戸の棟です
- 長期一括で払った住戸の火災保険・地震保険は、解約すれば未経過分が戻ります
- 解約は売買契約の日ではなく、引渡しを終えてから行います
- 質権が付いている場合は、ローン完済と質権の解除を先に済ませます
- 管理組合の共用部分の保険は別の契約で、個人の手続きはありません
