シーダ福徳の売却・買取｜名古屋市北区福徳町・バス便立地の7階建26戸

シーダ福徳は、名古屋市北区福徳町7丁目71番3号にある分譲マンションです。1984年11月竣工、鉄筋コンクリート造7階建、総戸数は25戸または26戸。分譲は宝交通、施工は銭高組です。用途地域は第一種住居地域、土地の権利は所有権です。

最寄りの鉄道駅は離れており、地下鉄鶴舞線の庄内通駅まで徒歩20分以上、地下鉄名城線の黒川駅へは市バスを使う立地です。名古屋市北区の西端にあたり、西区と接しています。

この立地の売却では、買主の比較対象が名古屋市内だけにとどまりません。車で動く前提の買主は、市境をまたいだ物件と並べて検討します。そこを分かったうえで資料を作ると、話の進み方が変わります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。事務所からシーダ福徳までは車で10分ほどの距離になります。買取の金額はこのページには書きません。室内と管理の状況を確認したうえで、書面にしてお出しします。

福徳町は名古屋市北区の西端にあり、庄内川を挟んで西区と向き合う位置です。鉄道の駅からは離れていますが、市バスの路線が通っており、黒川駅や庄内通駅へ出られます。車であれば名古屋高速の楠出入口と清洲出入口の両方が使え、市内外への移動はしやすい場所です。

周辺は住宅地で、スーパーとドラッグストアが車で数分の範囲にあります。第一種住居地域という指定のとおり、落ち着いた環境です。専有面積の帯は3LDKや4DKの事例から見て、家族世帯を想定した構成です。

地下鉄の駅まで歩ける立地であれば、買主は「その駅の物件」として比較します。バス便や車が前提の立地では、比較の仕方が変わります。

行政区ではなく、生活圏で選ばれます

福徳町から車で15分圏内には、西区の北部、北名古屋市、清須市が入ります。買主がその範囲で勤務先や実家との距離を基準に探すなら、名古屋市内かどうかは決め手になりません。同じ予算で、隣接市の築浅マンションや戸建てが候補に並びます。

名古屋市内であることの価値を具体的に書く

行政区が違えば、子ども医療費の助成、学区、ごみの分別やルール、水道料金などが変わります。漠然と「名古屋市内です」と書くより、いま受けている行政サービスを具体的に挙げるほうが伝わります。

この立地では、交通の書き方が資料の質を決めます。

1. バスの実態を数字で書く

最寄りのバス停名、そこまでの徒歩分、系統、朝夕の本数、終点までの所要時間。これらを調べて書きます。「バス便」の3文字だけでは、買主は判断できません。

2. 車での所要時間を複数の目的地で書く

名古屋駅まで何分、栄まで何分、高速の出入口まで何分、最寄りのスーパーまで何分。実際に走った時間を書きます。カーナビの予測ではなく、平日の朝と休日の昼の両方を測ると精度が上がります。

3. 駐車場の条件をはっきり書く

敷地内に何台あるか、空きはあるか、月額はいくらか、2台目は借りられるか。この立地では車が前提になるため、ここが曖昧だと商談が止まります。管理組合に確認して、数字で書いてください。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業で、名古屋市西区と北区の西側は日常の営業範囲です。この一帯の賃貸需要は、駅からの距離ではなく駐車場の有無で決まります。敷地内に駐車場が確保できていれば、借り手は付きます。だからこの立地でも買えます。

駅から遠いと、やはり売れにくいですか。

徒歩で駅に行く買主には選ばれません。車で動く買主には、駅距離より駐車場と道路事情が重要になります。誰に届けるかを決めれば売れます。

名古屋市内であることは価値になりますか。

行政サービスや学区の面では意味があります。ただし価格は隣接市の物件と並べて比較されるため、市内だから高いという説明は通りません。具体的に何が違うかを書くと伝わります。

バス便という書き方でいいですか。

不十分です。バス停名、徒歩分、系統、朝夕の本数、所要時間まで書いてください。数字がないと買主は判断できず、問い合わせにもつながりません。

築42年ですが買い手はいますか。

います。この一帯では、価格を抑えて広さと駐車場を取りたい層が一定数います。管理の資料と修繕の履歴がそろっていれば、築年数だけで敬遠されることはありません。

庄内川が近いのですが。

水害ハザードマップにおける所在地の説明は、2020年8月から重要事項説明の義務項目になっています。区域に入っているかどうか、避難場所はどこかを当社で確認し、資料にまとめます。