カーサ平安の売却・買取｜名古屋市北区若葉通・敷地に借地が含まれる22戸の棟

カーサ平安は、名古屋市北区若葉通4丁目13番1号にある分譲マンションです。1982年11月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造11階建、総戸数22戸。分譲と施工はいずれも中野組。地下鉄名城線・上飯田線の平安通駅まで徒歩3分から4分、志賀本通駅まで6分という立地です。敷地は商業地域にあります。

この棟の土地の権利は、資料に「所有権（一部借地権）」と記載されています。つまり、敷地の全部が区分所有者の共有になっているわけではなく、一部に他人の土地を借りている部分が含まれている可能性があります。

借地が含まれる棟は、売れないわけではありません。ただし、契約の中身を確認せずに売り出すと、契約の直前で条件がひっくり返ります。ここは最初に押さえてください。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。土地の権利関係を確認し、室内を拝見したうえで、書面にしてお出しします。

平安通駅は地下鉄名城線と上飯田線の乗換駅です。名城線で栄まで8分、上飯田線からは名鉄小牧線へ直通します。若葉通4丁目は平安通駅と志賀本通駅のちょうど間にあたり、2駅が使える場所です。北区役所まで歩いて数分という点も、日常では効いてきます。

駅前にスーパーと商店が並び、買い物は徒歩圏で足ります。大曽根まで歩けばJR中央本線と名鉄瀬戸線も使えます。1982年竣工という時期の棟らしく、住戸は現在の新築より広めに取られていることが多い世代です。

分譲マンションの土地の権利は、大きく3つに分かれます。

カーサ平安は3つめにあたる可能性があります。建物を建てるときに、隣接する土地の一部を借りて敷地に組み入れた、という経緯で生じることが多い形です。

売却で何が変わるか

まず、買主が住宅ローンを組むときに、金融機関が土地の権利を確認します。借地部分があると、担保評価が下がることがあります。借りられる額が減れば、買主の候補は狭まります。

次に、地代の負担が毎月続きます。管理費と修繕積立金に加えて地代がかかるなら、買主にとっての月々の負担はその分増えます。

そして、借地契約には期限があります。残存期間が短い場合、更新の可否と更新料の有無が問題になります。ここを確認せずに売ると、後で説明義務の問題になります。

売却の準備として、次の3点を押さえます。私どもは査定と同時に確認します。

1. 登記事項証明書で敷地権を確認する

マンションの登記には「敷地権の種類」という欄があります。ここに「所有権」と書かれているか「賃借権」と書かれているかで判別できます。両方が記載されている場合、混在しているということです。法務局で取得できます。

2. 借地契約書を管理組合から取り寄せる

契約の当事者は管理組合であることが一般的です。期間、地代の額、更新の条件、更新料の有無を確認します。原本がどこにあるか分からない場合は、総会議事録に地代の支出が記載されているはずなので、そこからたどります。

3. 地代の負担が誰にどう割り振られているかを確認する

管理費のなかに含まれているのか、別立てで徴収されているのか。買主に伝える月々の負担額が変わります。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。買い取ったあとは賃貸として回します。賃貸の入居者は土地の権利を気にしないため、売買市場で評価が下がる要素が、賃貸では減点になりません。この構造があるため、借地が含まれる棟でも買えます。

借地が含まれると、売れなくなりますか。

売れなくなることはありません。買主が使える金融機関が限られる、月々に地代が乗る、という条件が加わるだけです。内容を明らかにしたうえで売り出せば、通常どおり取引されます。

地代は誰が払っているのですか。

一般的には管理組合が地主に支払い、その原資を区分所有者から徴収します。管理費に含まれている場合と、別立ての場合があります。引き落としの明細で判別できることが多いです。

借地契約の期間が残りわずかだと言われました。

更新できるかどうか、更新料がいくらかを地主と管理組合に確認する必要があります。ここが不明なまま売ると、買主に対する説明義務の問題になります。当社から照会しますので、まずご相談ください。

管理形態が自主管理なのか委託なのか分かりません。

管理費の引き落とし先の名義で判別できます。管理会社名なら委託、管理組合名義なら自主管理の可能性が高くなります。査定のときにこちらで確認します。

土地の権利が理由で査定額が下がるのですか。

仲介で一般の買主を探す場合は、金融機関の担保評価を通じて影響します。当社が買主になる場合は賃貸に回す前提で見るため、影響の出方が違います。どちらが有利かは、確認した内容次第でご説明します。