「40㎡ほどの部屋だが、買主は住宅ローンを使えるのか」
「控除の要件が40㎡だと聞いたが、うちはぎりぎりだ」
「単身向けの部屋は、誰が買うのだろうか」
ベリスタ那古野は、名古屋市西区那古野1丁目7番6号にあります。地下鉄桜通線の国際センター駅から歩いて8分、地下鉄鶴舞線の丸の内駅も徒歩8分という位置です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で10分ほどになります。
この棟は24戸が全戸1LDK、広さは36㎡台から40.51㎡までという構成になっています。ちょうど住宅ローンと税制の線引きがまたがる帯です。数㎡違うだけで買主にできることが変わりますから、自分の住戸がどちら側なのかを先に押さえておきたいところです。以下ではその見分け方をまとめました。買取の金額は住戸ごとの事情で上下しますので、ここには載せておりません。実際に拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- ベリスタ那古野の建物概要
- 40㎡という境目
- 登記の面積で判定される
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ベリスタ那古野の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区那古野1丁目7番6号 |
| 交通 | 地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩8分（資料により9分）／地下鉄鶴舞線「丸の内」駅 徒歩8分前後／「名古屋」駅 徒歩13分前後 |
| 築年月 | 2010年8月（2026年時点で築16年）。10月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上9階建 |
| 総戸数 | 24戸 |
| 専有面積・間取り | 36.49㎡〜40.51㎡（下限を37.83㎡とする資料もあります）／全戸1LDK。A・A'・Bの3タイプです |
| 敷地面積 | 254.09㎡（建築面積195.76㎡／延面積1,305.96㎡） |
| 管理形態 | サンリフレによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 藤和不動産／近藤組 |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、食器洗い乾燥機、浴室乾燥機、光ファイバー対応 |
| ペット | 飼育可（管理規約による制限あり）との記載があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／近隣商業地域とする資料と商業地域とする資料があります |
| 学区 | 名古屋市立なごや小学校（徒歩7分）・菊井中学校（徒歩10分） |
| 周辺 | 円頓寺商店街と四間道の町並み保存地区が徒歩圏です |
築年月が8月と10月、専有面積の下限が36.49㎡と37.83㎡、用途地域も2通りで記載が分かれています。駐車場は「あり」とする資料と「なし」とする資料があり、敷地254.09㎡に建築面積195.76㎡という数字からは、あっても極少数と考えられます。エレベーターの基数、ペットの飼育条件は確認できませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会します。2010年の完成ですので新耐震基準の建物です。
9階建てに24戸、全戸が1LDKという単身・二人世帯向けの構成です。食器洗い乾燥機と浴室乾燥機が備わり、コンシェルジュサービスの記載も見られました。名古屋駅まで徒歩13分、円頓寺商店街と四間道の町並み保存地区が徒歩圏という都心の立地です。
40㎡という境目
制度ごとに面積の線が引かれています。この棟はちょうどその境目にあたります。
| 制度・基準 | 面積の目安 | この棟での状況 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 登記床面積50㎡以上。一定の要件を満たす場合40㎡以上 | 40.51㎡の住戸は要件に届く可能性があります |
| 金融機関の住宅ローン | 30㎡以上または40㎡以上とする例が多くあります | 40㎡前後であれば、扱う金融機関があります |
| 投資用ローン | 面積の下限を設けない商品もあります | 投資目的の買主なら借入は可能です |
| 登記と広告の面積 | 登記は内法、広告は壁心で測ります | 広告の40.51㎡でも、登記では40㎡を割ることがあります |
| すまい給付金など | 面積要件が設けられることがあります | 制度の有無と要件をその時点で確認します |
気をつけたいのは下から2行目です。チラシに40.51㎡と書いてあっても、登記事項証明書に載る数字はそれを下回ります。制度の判定に使われるのは登記側ですから、境目付近の住戸では結論が逆になり得ます。売り出す前に一度取り寄せてご確認ください。
登記の面積で判定される
まず自分の住戸の登記面積を確認するところから始めます。
- 手順は次のとおりです。
- 登記事項証明書を取る … 法務局で取得します。表題部に専有部分の床面積が記載されています
- 広告の面積と比べる … 壁心と内法の差を把握します。数㎡の差が出ることがあります
- 40㎡を超えるか確かめる … 超えていれば、住宅ローン控除を使える買主の層が広がります
- 金融機関の条件を調べる … 面積の下限は金融機関ごとに違います。使える先を把握しておきます
- 資料に両方書く … 登記面積と壁心面積の両方を明記すれば、買主が自分で判断できます
登記面積が40㎡に届かない場合でも、売れなくなるわけではありません。買主の層が、住宅ローン控除を使う実需の方から、現金の方や投資目的の方に移るだけです。最初からその層に向けて売り出すほうが早く進みます。
この棟は名古屋駅まで歩ける立地で、全戸が1LDK。賃貸の需要は堅い地域です。投資目的の買主にとっては、面積の要件より家賃と空室のリスクのほうが重要になります。
ベリスタ那古野の査定に費用はかかりません。登記面積の取り寄せもあわせてお引き受けします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸を拝見したうえで、買取の金額を紙に記してお渡しします。広さが小さいことを理由にお断りした例はございません。
買主は当社そのものです。伊吹株式会社（不動産のイブキ）。国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しております。
| 専有面積が40㎡前後 | 面積を理由に金額を下げることはいたしません。賃貸で運用できるためです |
| 登記面積が要件に届かない場合 | 影響しません。当社は融資を使わずに購入します |
| 賃貸中の住戸 | そのまま買い取ります。入居者に退去していただく必要はありません |
| 買主のローン審査 | ありません。当社の資金で購入するため、日程が動きません |
| 室内の片づけ | していただかなくて結構です。家財を置いたままでお引き渡しいただけます |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料は発生しません。売主様と当社だけの取引となるためです |
| お引き渡しの後 | 契約不適合責任は免除とさせていただきます。給湯器などの不具合も当社の負担で直します |
当社の本業は賃貸の仲介です。名古屋駅まで歩ける1LDKは、単身者にも二人世帯にも募集できます。いくらで出せば決まるかを実際の事例で持っていますので、それを前提に金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
住戸の条件を伺う
階数、住戸のタイプ、専有面積、空室か賃貸中か、賃貸中なら家賃をお知らせください。
登記で面積を確定する
法務局で証明書を取り寄せ、内法で測った専有面積を押さえます。チラシの数字とどれだけ違うかもあわせてご説明します。
賃料の水準を調べる
国際センター駅まわりで出ている1LDKの募集を集めて、この住戸なら何万円で出せるかを読みます。
金額を書面でお渡しする
買取額と、貸した場合の家賃と手残り、仲介に出した場合の見込みを並べて1枚にします。費用は頂戴しません。
契約して決済する
ご判断いただいたら契約します。賃貸中の場合、入居者へは所有者変更のご案内を当社から差し上げます。
登記事項証明書は1通取れば済む話です。面積が要件に届くかどうかで買主の層が変わりますので、売り出す前に確かめておく価値があります。取得は当社で行います。
よくある質問
ベリスタ那古野の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から那古野1丁目まで車で10分です
- 登記面積を取得し、広告の数字との差を明らかにします
- 賃貸が本業ですので、この立地の1LDKの家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。賃貸中でも空室でも買い取ります
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ベリスタ那古野は那古野1丁目7-6、国際センター駅徒歩8分のRC9階建、2010年8月築・24戸です
- 全戸1LDKで専有面積は36.49〜40.51㎡。敷地は254.09㎡です
- 住宅ローン控除は一定の要件で40㎡以上、金融機関の下限も30㎡か40㎡が多くなります
- 面積要件は登記の内法で判定されるため、広告の壁心の数字とは差が出ます
- 要件に届かない場合は、現金の買主と投資目的の買主に向けて売り出します
