「春の総会で、修繕積立金を上げる案が可決されました。売ると誰の負担になるのでしょう」
「一時金の話も出ています。引き渡したあとに請求が来たら、払うのは私ですか」
「築14年で、そろそろ外壁の工事だと聞きます。買主さんへの説明が分かりません」
バンベール浄心レジデンスは、名古屋市西区上名古屋3丁目23番16号に建つ、2012年11月竣工、鉄筋コンクリート造地上15階建て、総戸数44戸の分譲マンションです。最寄りは地下鉄鶴舞線の浄心駅で、徒歩8分と案内されています。当社の事務所がある庄内通3丁目9-4からは車で5分ほど、自転車でも10分かからない近さです。
築14年前後は、1回目の大規模修繕が話題になる時期です。この記事では、総会で決まった修繕積立金の改定、一時金、大規模修繕の実施時期を、売主と買主のどちらが負担するかの線引きに絞って整理します。
当社が買い取る金額は、お部屋と管理の書類を拝見したあと書面でお渡しします。価格の数字はこの記事に載せていません。
この記事の内容
- バンベール浄心レジデンスの建物概要
- 決議済みの値上げ・一時金・修繕を売主と買主のどちらが持つか
- 買主と仲介会社が確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 総会の決議を確かめてから引き渡すまで
- よくある質問
バンベール浄心レジデンスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上名古屋3丁目23番16号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩8分（資料により9分・10分の表記あり）／「庄内通」駅も利用圏 |
| 築年月 | 2012年11月竣工 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建て |
| 総戸数 | 44戸 |
| 専有面積・間取り | 約80.40〜90.73㎡／3LDK〜4LDK（3SLDK・4SLDKの販売例あり） |
| 分譲・施工 | 分譲 矢作地所／施工 矢作建設工業 |
| 管理会社・管理形態 | 名鉄コミュニティライフ（全部委託・管理員は巡回との掲載あり）。以前の資料には矢作葵ビルの表記あり |
| 土地権利・敷地 | 所有権／敷地面積 約1,222㎡ |
| 用途地域 | 商業地域・準工業地域 |
| 駐車場 | 屋外平面式と屋外機械式との掲載あり（台数・空き状況は査定時に確認） |
| ペット | 飼育可（細則による制限あり）との掲載あり。種類や頭数の定めは査定時に確認 |
| 学区 | 上名古屋小学校・浄心中学校（名古屋市の通学区域一覧で上名古屋三丁目を確認） |
駅までの徒歩分は8分から10分まで資料で揃っていません。管理会社は、古い掲載では矢作葵ビル（のちの矢作ビル＆ライフ）、新しい掲載では名鉄コミュニティライフとなっています。矢作ビル＆ライフの分譲マンション管理事業は2026年4月1日付で名鉄コミュニティライフへ承継される予定と発表されており、この流れと考えられますが、契約の相手と時期は管理組合の書類で確かめます。
洪水時の浸水想定、駐車場の台数、長期修繕計画の中身は公開資料で分かりませんでした。市のハザードマップと管理会社の資料で確かめ、査定の際にお伝えします。
とくに児玉1丁目11番24号の「バンベール浄心」は、名前が「レジデンス」の有無しか違わず、取り違えやすい棟です。城西3丁目の「バンベール城西レジデンス」、「バンベールグラン城西」、「バンベールグラン名城公園」、「バンベール上小田井」なども別の建物です。同じ上名古屋3丁目にはパークホームズ浄心ガーデンコート、パークホームズ浄心スカイビューステージ、ダイアパレス浄心、オープンレジデンシア名古屋浄心もあります。ご相談のときは棟名と「23番16号」を一緒にお知らせください。
浄心駅から鶴舞線で丸の内や伏見へ乗り換えなしで出られます。80㎡を超える3LDK・4LDKが中心で、子育て世帯に見られやすい棟です。
決議済みの値上げ・一時金・修繕を売主と買主のどちらが持つか
管理費や修繕積立金は、引渡し日を境に日割りで精算するのが一般的です。ところが総会で何か決まると、「決まった日」「お金を払う日」「部屋を引き渡す日」がずれ、その間の扱いで売主と買主の考えが食い違います。
3つの日付を並べて考える
手がかりは、決議日、請求日（納付期限）、引渡し日の順番です。請求はその時点の所有者に行きます。請求日が引渡しより前なら売主へ、後なら買主へ請求が行きます。ただし管理組合から見た請求先と、売主と買主の間で最終的に誰が持つかは別の話で、後者は契約で決めておく必要があります。
| 決まった内容 | 管理組合が請求する相手 | 売買契約で決めておくこと |
|---|---|---|
| 修繕積立金の値上げ（引渡し後に改定） | 改定月の時点の所有者＝通常は買主 | 改定後の月額を重要事項で示しておく |
| 一時金（請求日が引渡し前） | 売主 | 売主が払ったうえで、買主が一部を持つかどうかを特約にする |
| 一時金（決議済み・請求日が引渡し後） | 買主 | 決議を知っていた売主が負担するか、売買の条件に織り込むかを特約にする |
「決議済み」と「予定」は重さが違う
決議済みの事項は買主にとって確定した負担で、重要事項説明で告げる対象です。理事会で検討中、長期修繕計画に年度が書いてあるだけ、という段階は「予定」です。予定は変わり得るので、契約書には「現時点で決議はない」と事実を書き、将来の決議はその時点の所有者が負う、と整理することが多くなります。
この棟は2026年で築14年です。1回目の大規模修繕は長期修繕計画で12〜15年目あたりに置かれることが多く、総会の議題に上がっている可能性があります。直近の議事録と次の総会の予定を手元に置いておくと話が早く進みます。
特約は具体的な日付で書く
「修繕の費用は協議する」のような書き方では、あとで解釈が割れます。何の決議か、決議日、請求日または改定月、負担する人を、日付で書き切ります。売主が一部を持つと決めた場合は、代金から差し引くのか、決済日に別に精算するのかも書いておきます。
買主と仲介会社が確かめること
築14年前後の棟を買う人は、これから何にお金がかかるかを細かく見ます。仲介会社は管理会社に「重要事項調査報告書」を依頼し、その記載をもとに説明します。
- 重要事項調査報告書の「決議済み事項」「予定事項」の欄
- 積立金の改定が決まっていれば、改定月
- 一時金が決まっていれば、請求日と分割の有無
- 大規模修繕の着工予定と工事期間
- 管理会社の切り替えに伴う委託契約や規約の変更の決議
バンベール浄心レジデンスの査定は無料です。総会の議事録がお手元になくても受け付けます。査定を受けてお断りになっても、費用は一切発生しません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
当社が買主として契約します
間に仲介会社が入らないため、売主さんが仲介の報酬を払う場面はありません。お部屋は手を入れずにそのまま引き取り、引渡し後に不具合が見つかっても売主さんに修補や賠償を求めない取り決めを契約書に書きます。宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号。
| 決議済みの修繕費用 | 報告書で確かめた内容を前提に買取額を出し、誰が持つかを特約に日付入りで書きます |
| 引渡し後に請求される一時金 | 当社が所有者として払う形を基本にし、買取額との関係を書面で示します |
| 引渡しの時期 | 請求日や改定月を見て、どちら側に置くかを相談して決めます |
当社は賃貸仲介が本業です。売ったあと浄心や庄内通のあたりで賃貸を探す方は、次の住まい探しも同じ窓口でお手伝いします。
総会の決議を確かめてから引き渡すまで
総会の資料を集める
直近2〜3年分の議案書と議事録、長期修繕計画、管理組合からのお知らせを集めます。足りないものは当社が管理会社に問い合わせます。
決議日・請求日・改定月を書き出す
積立金の改定、一時金、大規模修繕、管理委託の変更について、決まった日と費用がかかる日を表にまとめます。「決議済み」と「予定」はここで分けておきます。
重要事項調査報告書と突き合わせる
管理会社の報告書と手元の表が合っているかを見ます。食い違いは買主へ説明する前に管理会社へ確かめます。
負担の線引きを特約に書く
どの費用を誰が持つかを日付入りで特約にし、引渡し日を請求日のどちら側に置くかも決めます。
決済日に日割りと一時金を精算する
管理費と積立金の日割りと、特約で決めた一時金の分担を、代金の受け渡しと同じ日に済ませます。
総会の直前に契約するなら、「可決された場合はこう分ける」と条件付きの特約にしておきます。
よくある質問
バンベール浄心レジデンスの売却・買取はイブキへ
- 査定は無料で、お断りでも費用はかかりません
- 総会で何が決まったかを、議事録と報告書で一緒に整理します
- 一時金や値上げの分担は、日付を入れて特約に書き込みます
- 庄内通3丁目の事務所から車で5分ほど。すぐ伺えます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- バンベール浄心レジデンスは上名古屋3丁目23番16号、2012年11月竣工、RC造15階建て、44戸の棟です
- 決議済みの費用は、決議日・請求日・引渡し日の順番で、管理組合の請求先が決まります
- 売主と買主の最終的な負担は、売買契約の特約に日付入りで書いて分けます
- 重要事項調査報告書で「決議済み」と「予定」を分けて確かめます
- 築14年前後は1回目の大規模修繕が議題に上がりやすく、管理会社の切り替えも重なる時期です
