「外壁に足場が掛かると聞きました。工事前に売るべきか迷います」
「総会でタイルの浮きの話が出ました。買う人に言うべきですか」
「修繕の記録の在りかが分かりません」
鳥見パークマンション三番街南棟は、名古屋市西区笹塚町2丁目70番にあるSRC造15階建て（地下1階）、176戸の分譲マンションです。1992年1月の竣工で、地下鉄鶴舞線の庄内通駅から歩いて11分ほどです。不動産のイブキの事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは自転車で5分ほど、車なら3〜4分です。
築30年を超えた15階建ての棟では、売却と外壁の話が重なりやすくなります。この記事では、タイルの浮きと打診調査、外壁補修が大規模修繕で持つ意味を一般論として整理し、修繕履歴や調査結果を買主へどう渡すかをまとめました。
この棟の修繕履歴は公開資料では確かめられなかったため、ご相談後に管理会社から取り寄せます。イブキの買取額は、お部屋と資料を拝見したうえで書面でお渡しします。
この記事の内容
- 鳥見パークマンション三番街南棟の建物概要
- 築30年超の大型棟の外壁と、売る前に知っておくこと
- 買主が外壁と修繕について確かめる点
- イブキが直接買い取る場合の条件
- 修繕履歴をそろえて売るまでの流れ
- よくある質問
鳥見パークマンション三番街南棟の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区笹塚町2丁目70番 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩11分（資料により12分） |
| 竣工 | 1992年1月（資料により1991年12月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC） 地上15階 地下1階建 |
| 総戸数 | 176戸 |
| 専有面積・間取り | 約62.91㎡〜約94.52㎡、1LDK〜4LDK（下限を約58㎡台とする資料あり） |
| 分譲・施工 | 分譲：三井不動産、東レ建設、三東都市開発／施工：竹中工務店 |
| 管理会社・管理形態 | 三井不動産レジデンシャルサービス／全部委託・管理員日勤とする資料あり（有人管理の時間帯は査定時に確認） |
| 土地権利 | 所有権とする資料あり（三番街全体のレコード）。登記で確認 |
| 用途地域 | 工業地域とする資料あり（三番街全体のレコード）。査定時に都市計画図で確認 |
| 駐車場 | 平面駐車場ありとする資料あり。区画数・空き・使用の順番は査定時に確認 |
| ペット | 小型犬・猫は相談とする資料あり。管理規約・使用細則で確認 |
| 学区 | 名古屋市の通学区域一覧（西区）では、笹塚町は庄内小学校・名塚中学校。売却時点で再確認 |
竣工は1992年1月とする資料と1991年12月とする資料があります。東棟と南棟をまとめた資料は1992年2月・196戸・RC造としており、南棟単独の数字と合いません。登記と管理会社の資料で確かめます。
外壁の仕上げ（タイルと塗装の範囲）、大規模修繕の回数と時期、外壁調査の時期と方法は確かめられませんでした。洪水の浸水想定もハザードマップで番地を当てて確かめます。
鳥見町のパークシティ鳥見は別の団地です。鳥見パークマンションは一番街（1丁目50番・90戸）、二番街（2丁目86番・72戸）、三番街東棟（1丁目47番1・20戸）、三番街南棟（2丁目70番・176戸）に分かれ、全体を358戸とする資料もあります。2丁目のグランザ庄内通（59番2）、ドルフ笹塚（68番2）、パークホームズ名古屋庄内通（24番）も別の建物です。ご依頼時は番地まで添えてください。
一帯は住宅と事業所が混じる平坦な町並みです。買い物先や学校までの所要時間は現地で確かめてご説明します。
築30年超の大型棟の外壁と、売る前に知っておくこと
以下は一般論です。この棟の外壁の状態は資料と現地で確かめるまで分かりません。
タイルの浮きと剥落はなぜ起きるか
タイル張りの外壁は、躯体・下地モルタル・張り付けモルタル・タイルの層でできています。日射による温度変化や雨水の出入りを何十年も繰り返すと層の接着が弱まり、すき間ができます。これが「浮き」です。見た目はほとんど変わらず、進むとひびや膨らみが出て、最後に剥がれ落ちます。
15階建ての棟では、高い位置からの落下が通行人や車に被害を及ぼしかねないため、外壁は美観より安全の問題として扱われます。
打診調査と「全面打診」の時期
打診調査は、テストハンマーで壁をたたき、音の違いで浮きを見つける方法です。赤外線カメラで表面温度の差を見る方法も、条件がそろえば打診と同等に扱われます。
建築基準法の定期報告の対象になる建物では、竣工や外壁改修から10年を過ぎた後の最初の調査で、外壁タイルなどの全面打診等が求められます。大規模修繕の足場が掛かる時期に合わせるのが一般的です。この棟が対象か、前回がいつだったかは管理会社に確かめます。
外壁の補修が大規模修繕の中で持つ意味
| 項目 | 一般的な特徴 | 売却への影響 |
|---|---|---|
| 足場 | 棟全体に掛ける。高層・大型ほど大がかり | 工事中は眺望や採光を見せにくい |
| タイル補修 | 浮きの数量は足場を掛けて打診するまで確定しない。実数で精算する契約が多い | 予算が見込みより膨らむと、積立金の値上げや一時金の話につながる |
外壁の補修は、大規模修繕の中でも数量が読みにくく、予算が振れやすい部分です。買主が気にするのは浮きの有無より、「直す段取りがあるか」と「そのお金が積み立てられているか」です。
売主が用意できる情報
- これまでの大規模修繕の実施時期と工事の範囲（管理会社の修繕履歴）
- 外壁の打診・赤外線調査の報告書、定期報告の控え
- 長期修繕計画と次回工事の予定
- 外壁や積立金の値上げを話し合った総会の議事録
三番街は東棟と南棟の2棟です。外壁工事や積立金が2棟まとめてか棟ごとかも、規約と議事録で確かめます。
工事の前後どちらで売るかに正解はありません。工事前は足場なしで内覧でき、工事後は直した記録を示せます。どちらでも、資料をそろえて正直に渡すことが近道です。
買主が外壁と修繕について確かめる点
176戸の棟では同時期に別の住戸も売りに出ることがあり、資料を出せる売主のほうが話が進みます。
- 重要事項調査報告書に書かれた修繕積立金の残高と、借入れの有無
- 次回の大規模修繕の予定時期と、そのときに一時金を集める計画があるか
- 外壁の調査で要補修とされた箇所と、その後の対応
外壁について知っていることは告知書に書いておきます。先に伝えたほうが交渉も小さく済みます。
鳥見パークマンション三番街南棟の査定は無料です。書面の金額を見て売らないと決めても、費用は一切発生しません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
伊吹株式会社が自ら買主になります
仲介会社が間に入らないので、仲介の報酬は発生しません。
室内の傷みや古い設備はそのままで結構です。
引き渡したあとに見つかった不具合について、売主さまに責任を問わない特約を付けて契約します。
宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 外壁工事の予定がある場合 | 足場の設置前でも工事中でも買い取れます |
| 一時金・積立金の値上げ | 決議済みか検討中かを確かめ、どちらが負担するかを契約書に明記します |
| 修繕の資料が手元にない場合 | 当社が管理会社から取り寄せ、内容を売主さまにもお見せします |
| 室内の状態 | 竣工当時の内装のままでも、家具が残っていても構いません |
賃貸仲介が本業なので、売却後に住む賃貸を探す場合も同じ担当がお手伝いできます。
修繕履歴をそろえて売るまでの流れ
手元の書類を出してみる
総会の議事録や工事のお知らせが残っていれば、まとめておいてください。なくても取り寄せられます。
管理会社へ資料を依頼する
当社から三井不動産レジデンシャルサービスへ重要事項調査報告書と修繕履歴、外壁の調査報告書を依頼します。
外壁と室内を見る
建物の外周を歩いて外壁のひびや補修跡を見てから、お部屋を拝見します。
二つの売り方を並べる
買取額を書面でお渡しし、仲介で出す場合の見通しと工事前後の時期を並べてご説明します。
告知書を仕上げて契約する
資料とご存じのことを告知書にまとめ、一時金の負担を決めて契約します。
修繕の決議が近い時期は、議事録が出るまで積立金の見通しが固まりません。総会の日程を先に確かめておくと段取りが組めます。
よくある質問
鳥見パークマンション三番街南棟の売却・買取はイブキへ
- 査定は無料で、書面を見て断っても費用はかかりません
- 修繕履歴や外壁の調査報告書は、当社が管理会社から取り寄せます
- 大規模修繕の前でも、足場が掛かっている最中でも買い取れます
- 庄内通3丁目の事務所から自転車で5分ほどです
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 鳥見パークマンション三番街南棟は笹塚町2丁目70番、1992年1月竣工・SRC15階建・176戸
- タイルの浮きは見た目で分かりにくく、打診や赤外線の調査で見つける
- 外壁補修は数量が読みにくく、修繕予算を左右しやすい
- 修繕履歴と調査結果は管理会社から取り寄せ、知っていることは告知書に書く
- イブキは工事の前後を問わず、現状のまま買い取れます
