「新築で買ったときより高い査定が出た。売ると税金がいくらかかるのか見当がつかない」
「5年たってから売るほうが得だと聞いたが、いつから5年なのか分からない」
「次の家でも住宅ローン控除を使いたい。居住用の特別控除と両方使えるのか」
この記事で扱うのは、西区則武新町3丁目のザ・パークハウス名古屋のうち、148戸を収めるアベニュースクエアです。歩いて亀島駅へ6分、栄生駅へ9分、名駅へも12分で出られます。庄内通3丁目9-4の当社から車で15分ほどです。
この棟は全4棟・462戸の敷地で最後に竣工した「第二工区」にあたり、引渡しは2023年2月でした。所有期間がまだ短いぶん、値上がりした状態で売ると税金の区分が売る年で変わります。この記事では、仲介で売る場合と当社が直接買い取る場合の両方を前提に、売却益が出るときの税金の考え方を整理します。当社の買取額はお部屋を拝見したうえで、書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- アベニュースクエアの建物概要と周辺
- 買値より高く売れそうなときの税金と特例
- 買主と税理士が見る書類
- イブキが直接買い取る場合の条件
- 税金を確かめてから売るまでの流れ
- よくある質問
アベニュースクエアの建物概要と周辺
| 棟名・工区 | ザ・パークハウス名古屋アベニュースクエア（全4棟のうち第二工区の1棟） |
| 所在 | 西区則武新町三丁目1-86。4棟とも同じ番号 |
| 駅まで | 亀島（東山線）6分、栄生（名鉄）9分、名古屋12分。いずれも徒歩 |
| 竣工・引渡し | 2022年12月（当社リスト）。分譲会社の発表では竣工2022年11月・引渡し2023年2月 |
| 構造・規模 | RC造（一部S造）、19階建 |
| この棟の戸数 | 148戸（敷地全体は462戸） |
| 広さ・間取り | 賃貸募集の例で約63〜86㎡、2LDK〜3LDK。棟全体の範囲は査定時に確認 |
| 売主3社と建設会社 | 三菱地所レジデンス、三菱商事都市開発、野村不動産の共同分譲。建設は矢作建設工業 |
| 管理受託 | 三菱地所コミュニティ（委託の範囲と勤務体制は査定時に確認） |
| 駐車場 | 敷地内に自走式の駐車場棟（地上4階）。空き状況と使用条件は査定時に確認 |
| 土地権利・用途地域 | 査定時に確認（ノリタケの森地区計画の区域内） |
| ペット | 査定時に管理規約で確認 |
| 通学区域 | 市の一覧では、この丁目の小学校がなごや小・南押切小・栄生小の3校、中学校が菊井中・天神山中の2校にまたがる。1番がどこに入るかは査定時に確認 |
竣工月は当社リストで2022年12月、事業主の発表で11月、賃貸サイトでは2023年2月と表記が揃いません。後で述べる所有期間の数え方に関わるため、売主さまのお手元の売買契約書と引渡し関係の書類で確かめます。
専有面積の幅、ペットの細則、駐車場の区画数はこの棟単独の資料が手に入っていません。管理会社への照会で埋めます。
ブリリアント・センター・ディライトの3棟も同じ「3丁目1番86号」です。住所だけでは棟を区別できず、仲介サイトでは「A棟」のような記号で載ることもあります。査定の依頼時は棟名と部屋番号を一緒にお知らせください。同じ3丁目の「エステムコート名古屋ルノン」（3丁目6番）は別の建物です。
同じ地区計画の中にノリタケの森とイオンモールがあり、日用品の買い物は徒歩で済みます。名駅の高層ビル群まで歩ける距離です。浸水の想定はハザードマップで番地単位に確かめてからお伝えします。
買値より高く売れそうなときの税金と特例
売って出た利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。利益は次の引き算で出します。
- 譲渡所得 ＝ 売った値段 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：購入代金、オプション工事、登記の費用、不動産取得税など。建物部分は住んでいた期間の減価償却を差し引く（鉄筋コンクリートの自宅は年1.5%が目安）
- 譲渡費用：仲介手数料、売買契約書の印紙など、売るために直接かかったもの
新築の契約書には建物と土地の内訳が載っていることが多く、建物部分を切り分けやすいです。修繕積立基金など判断が分かれる支出は税理士に仕分けてもらってください。
5年以下か5年超かで税率がほぼ倍違う
| 区分 | 判定 | 税率（所得税・復興税・住民税の合計） |
|---|---|---|
| 短期譲渡 | 売った年の1月1日時点で所有5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡 | 売った年の1月1日時点で所有5年超 | 20.315% |
判定は「売った年の1月1日」で見ます。引渡しが2023年2月なら、1月1日時点で5年を超えるのは2029年で、2028年の年末に売っても短期です。仮に取得日が2022年中と扱えるなら2028年から長期になりますが、完成前に契約した新築の取得日をどの日で数えるかは税理士へ確認してください。
自宅なら居住用の特別控除が使える
住んでいる部屋、または住まなくなってから3年目の年末までに売る部屋なら、譲渡所得から一定額を差し引ける「居住用財産を譲渡した場合の特別控除」があります。所有期間は問わないので短期譲渡でも使え、最初の確認点になります。親子や夫婦の間の売買には使えず、確定申告が要件です。
買換え特例とは選択。住宅ローン控除にも影響する
- 特定居住用財産の買換え特例：売った利益への課税を次の家を売るときまで先送りする制度。所有10年超・居住10年以上が要件で、この棟は現時点でまだ対象になりません
- 居住用の特別控除と買換え特例は、どちらか一方だけ。同じ売却で併用できません
- 次の家で住宅ローン控除を受ける場合、入居した年とその前2年・後3年にこの部屋で居住用の特別控除や買換え特例を使うと、次の家のローン控除が受けられません
- いま受けているこの部屋のローン控除は、住まなくなった年から止まります
次の家を買うなら、今回の税金を控除で抑えるか、次の家でローン控除を受けるかを借入額で比べます。世帯ごとに答えが違うため、売り出し前に税理士へ試算を頼んでください。特例の適用期限や要件は税制改正で変わるので、売る年の制度で確かめてください。
買主と税理士が見る書類
税金の試算と売却の準備は同じ書類から始まります。引越し前にまとめておくと早く進みます。
- 新築時の売買契約書と重要事項説明書（建物・土地の内訳、契約日の確認）
- 引渡しの日付が分かる書類と、オプション工事の契約書・領収書
- 登記とローン契約の費用の明細
- 住民票の異動日が分かるもの
- 管理規約・使用細則（買主側が必ず見る）
- 住宅ローン控除の年末残高証明書と、過去の確定申告書の控え
アベニュースクエアの査定は無料です。税理士へ試算を頼む前の数字としてお使いください。売らないと決めた場合も料金は発生しません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
イブキ自身が買います
仲介会社を通さない取引なので、売主さまから仲介の手数料は発生しません。お部屋は今の状態のまま引き受け、引渡し後に見つかった不具合の責任を売主さまに負っていただく取り決めも置きません。
免許番号：国土交通大臣(1)第10691号
| 譲渡費用 | 仲介手数料がない分、譲渡費用は印紙などに限られます |
| 引渡し日 | 1月1日をまたぐかどうかで税率が変わる方は、年明けの引渡しに合わせて日程を組めます |
| 住み続ける期間 | 次の家に移るまで、決済後もしばらく住める日程を相談できます |
| 室内の状態 | 設備の不調や壁の傷はそのままで結構です |
当社は賃貸仲介が本業で、買い取った部屋は賃貸に出す前提で値付けします。同じ敷地で売り出しが重なる時期でも買えます。
税金を確かめてから売るまでの流れ
取得日と引渡し日を書類で確かめる
契約書と引渡しの書類から、短期か長期かの分かれ目になる年を出します。
お部屋を見て査定額を出す
向き・階数・眺望を見て、仲介の見込みと当社の買取額を書面にします。
税理士に手取りを試算してもらう
査定の書面と取得費の資料で、どの特例を使うか決めます。
売り方と引渡しの年を決める
仲介か買取か、年内か年明けかを選んで契約します。
決済のあと翌年に確定申告
売った翌年の2月16日から3月15日までに申告します。特例は申告しないと使えません。
よくある質問
ザ・パークハウス名古屋アベニュースクエアの売却・買取はイブキへ
- 税金の相談だけで終わっても、査定料や費用の請求はありません
- 仲介の見込みと当社の買取額を、税理士に渡せる書面で並べます
- 1月1日をまたぐ引渡しなど、税率に合わせた日程を組めます
- 庄内通3丁目の事務所から車でおよそ15分。平日夜や週末の訪問も相談できます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- アベニュースクエアは全462戸の敷地で最後に竣工した148戸・19階建の棟です
- 利益は売値から取得費と譲渡費用を引いて出し、建物部分は減価償却を差し引きます
- 短期か長期かは売った年の1月1日で判定し、引渡しが2023年2月なら長期は2029年からです
- 居住用の特別控除は所有期間を問いませんが、次の家の住宅ローン控除と両立しない期間があります
- 取得日の数え方や特例の選択は、査定の書面を持って税理士へ確認してください
